萬達(dá)模式思考

　　

　　襄陽萬達(dá)廣場可能不是個案。據(jù)了解，上海、廣州、濟(jì)南、沈陽、武漢等地的萬達(dá)廣場均被曝出商鋪出租一般、人氣不足的狀況。

　　

　　據(jù)萬達(dá)集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元。其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元，項目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元。截至2011年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營物業(yè)面積903萬平方米。但2011年萬達(dá)廣場的租金收入僅有34.6億元，而萬達(dá)百貨還處于虧損狀態(tài)。也就是說，萬達(dá)廣場盈利主要來自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，租金對整個業(yè)績的貢獻(xiàn)僅占3.29%。

　　

　　記者獲取的一組未經(jīng)萬達(dá)集團(tuán)證實的數(shù)據(jù)稱，2011年開業(yè)的萬達(dá)廣場，首年租金平均（首年有優(yōu)惠）為2.53元/天·平方米，第二年租金則將增加約30%左右。按使用面積計租，萬達(dá)廣場平均租金約5元/天·平方米。

　　

　　相比之下，龍湖地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]商業(yè)的單位效益租金要好一些。2011年龍湖旗下商業(yè)地產(chǎn)租金收入已超過4億元。至2011年6月，龍湖已開業(yè)的持有物業(yè)面積近40.6萬平方米。而其2010年年報顯示，龍湖租金收入毛利率高達(dá)79%。

　　

　　但這并不阻礙萬達(dá)向全球第一的商業(yè)持有規(guī)模沖刺。

　　

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)已在全國開業(yè)55座萬達(dá)廣場、34家五星級酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，計劃到2015年開業(yè)120座萬達(dá)廣場，持有物業(yè)面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產(chǎn)企業(yè)。

　　

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬達(dá)模式的迅速復(fù)制和擴(kuò)張，是因為萬達(dá)找到了三個制勝點。第一，萬達(dá)的幾個組合業(yè)態(tài)，至少建設(shè)和開業(yè)初期可以促進(jìn)當(dāng)?shù)刎斦杖朐鲩L；第二，萬達(dá)旗下的院線和百貨，還能促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)；第三，也是最重要的，萬達(dá)快速建設(shè)的模式符合了地方政府追求短期政績的需求。

　　

　　據(jù)萬達(dá)一位內(nèi)部人士稱，“萬達(dá)內(nèi)部對銷售要求極高，一般要求開盤當(dāng)天去化率要在80%以上，有的項目甚至100%。如果完不成集團(tuán)的要求，可能就要面臨走人的風(fēng)險。”據(jù)這位人士估計，萬達(dá)地產(chǎn)今年主動辭職的中高層比例就在20%-30%之間。

　　

　　今年10月13日，萬達(dá)項目系統(tǒng)9月營銷考核會在北京石景山萬達(dá)鉑爾曼大飯店召開。會議的主要內(nèi)容是對銷售回款優(yōu)秀的公司進(jìn)行表揚，對銷售回款差的公司進(jìn)行批評。總裁丁本錫要求項目系統(tǒng)抓住市場、盯住銷售，完成全年銷售指標(biāo)。

　　

　　據(jù)萬達(dá)廣場一位營銷系統(tǒng)負(fù)責(zé)人告訴記者，萬達(dá)在持有物業(yè)方面與其他商業(yè)地產(chǎn)商經(jīng)營方式并不同。比如，他的工作任務(wù)是，集團(tuán)給出一定的預(yù)算，他們按照該預(yù)算定期完成一些旺場的工作就可以，但對于商場的租金收入狀況他們知情不多。“租金都是定期打到項目指定的財務(wù)公司用來還貸。”

　　

　　上述萬達(dá)內(nèi)部人士告訴記者，萬達(dá)內(nèi)部采用的均是模塊化管理。“萬達(dá)有著強(qiáng)大的制度化。也就是說，萬達(dá)最終形成的企業(yè)文化是，企業(yè)不過分依賴人，離職任何一個中高層都很難影響到萬達(dá)擴(kuò)張速度。”

　　

　　但事實上，商業(yè)地產(chǎn)最重要的并不是規(guī)模擴(kuò)張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養(yǎng)商期。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司董事長姜汝祥認(rèn)為，萬達(dá)模式的硬傷在于，用住宅的思想做商業(yè)地產(chǎn)。

　　

　　萬達(dá)公布的業(yè)績報告顯示，上半年業(yè)績比去年同期下滑約9%，這是萬達(dá)歷史上第一次同比減少。2011年，萬達(dá)資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)1825億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.9%。對于商業(yè)地產(chǎn)的減速，王健林曾將原因歸結(jié)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩。

　　

　　在商業(yè)地產(chǎn)減速的背景下，萬達(dá)又將大規(guī)模圈地的模式，復(fù)制到了文化旅游地產(chǎn)。根據(jù)公開資料統(tǒng)計，萬達(dá)旅游地產(chǎn)投資規(guī)模已接近2000億元。而萬達(dá)地產(chǎn)在旅游地產(chǎn)的擴(kuò)張，幾乎重復(fù)著其商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的核心要素，即低價拿地，先用項目的住宅銷售收入來滾動開發(fā)。

　　

　　然而，令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，大量使用銀行貸款以及金融杠桿的文化旅游地產(chǎn)圈地模式，迄今未找到合適的商業(yè)模式，未來一旦經(jīng)營不善，地方政府以及銀行將一同承擔(dān)巨大風(fēng)險。如果說大型城市綜合體運營不當(dāng)，可能給當(dāng)?shù)亓粝驴諘绲墓腆w建筑，文化旅游項目開發(fā)不當(dāng)留下的，則可能給珍貴的旅游資源施以難以彌合的創(chuàng)傷。

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