作為建筑師設(shè)計師，中國房地產(chǎn)研究會人居委員會副主任開彥常常覺得無力和無奈。

　　

　　開彥在山東德州發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐墓芾碚邆冮_始焦慮，其他城市都在建城市綜合體，德州也準(zhǔn)備建十幾個城市綜合體。“德州怎么會需要這么多個城市綜合體呢？”開彥曾反問當(dāng)?shù)毓賳T。他同樣認(rèn)為，很多城市并不適合建設(shè)超高層建筑，既不節(jié)能，也會引發(fā)新的城市問題。

　　

　　然而微弱的理性之聲，早已被洪流淹沒。在開發(fā)商和地方政府眼里，建筑師太過迂腐。如今，以超高層建筑和大型購物中心為標(biāo)志的城市綜合體建設(shè)熱，在全國范圍燃燒。且不說成都、沈陽、蘇州等市動輒上百個城市綜合體，一些四五線城市乃至小縣城也宣稱要上馬十幾個綜合體項目。

　　

　　綠地集團(tuán)董事長張玉良曾公開表示，未來綠地會繼續(xù)建造超高層，不排除把超高層建筑插遍中國重要城市。

　　

　　墓碑還是豐碑？

　　

　　中國的超高層建筑（300米以上），50%以上由綠地貢獻(xiàn)。

　　

　　世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3個，武漢綠地中心，高度為606米，是中國第二、世界第三的高樓；其他分別是512米的大連綠地中心、468米高的成都綠地中心和450米高的南京綠地中心。2012年，綠地集團(tuán)將有兩棟300米以上的綠地中心竣工，未來每年還都將有2-3棟綠地中心竣工。

　　

　　武漢綠地中心總建筑面積超過300萬平方米，可建設(shè)房屋面積達(dá)155萬平方米，2010年綠地以53.98億元競得該地塊時，當(dāng)?shù)卣袠?biāo)文件就明確規(guī)定“臨江主要公建高度不低于600米”。

　　

　　今年7月，張玉良在接受公開采訪時說，“前一段時間，我接受了日本NHK電視的專訪，他們問我為什么做那么多高層，我說這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是中國城市的需要，同時也是這些城市市民的愿望，是一個精神的追求，代表了一個城市的高度。”

　　

　　然而，普通民眾無法看到的一面是，超高層大樓存在嚴(yán)重的安全隱患。開彥說，超過150米以上的建筑，防火就會變得十分困難。

　　

　　超高大樓縱向交通容量有限，外部開放空間面積較少，發(fā)生地震、火災(zāi)時，避難和消防難度較大。目前世界最高的消防云梯只有130米，超過這個高度的樓層居民很難在火災(zāi)中得到及時救援。成千上萬人要從數(shù)百米的高樓走下、走出，少則數(shù)十分鐘，混亂的話要數(shù)小時。

　　

　　大面積玻璃幕墻在高溫烘烤下極難靠近作業(yè)。懸在高空的幕墻，災(zāi)難到來時就會成為無數(shù)城市人的噩夢。上海已經(jīng)發(fā)生數(shù)起幕墻脫落事件。強(qiáng)風(fēng)和雷電經(jīng)常光顧超高大樓。

　　

　　更可怕的是導(dǎo)致地表的沉降。以上海為例，過去10年來上海興建的摩天大樓，已令上海地表不堪負(fù)荷，陸地沉降現(xiàn)象日益嚴(yán)重，平均每年下沉1.5厘米，已經(jīng)影響到地鐵和高樓建筑的結(jié)構(gòu)。

　　

　　發(fā)達(dá)國家早就意識到超高層建筑的諸多問題。巴黎市區(qū)的城市規(guī)劃，除少數(shù)大廈之外，大多數(shù)樓房都不超過10層。巴黎城建法規(guī)規(guī)定，市內(nèi)建筑物高度必須與臨近街道的寬度構(gòu)成一定比例。這樣，從客觀上降低了人口密度，也可緩解交通、醫(yī)療、教育和社區(qū)等配套服務(wù)設(shè)施的壓力。

　　

　　萬科[簡介 最新動態(tài)]董事長王石此前在總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)四大教訓(xùn)時，特別強(qiáng)調(diào)了“危險的高樓情結(jié)”。他說，高樓建設(shè)不能拋開實際的現(xiàn)實情況，不能超越當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同步水平，否則高樓建設(shè)將不再是紀(jì)念碑、里程碑，而有可能成為墓碑。

　　

　　陽光下的交易？

　　

　　但在眼下，以超高層建筑為主體的城市綜合體是最犀利的融資模式。

　　

　　超高層對綠地集團(tuán)的最大貢獻(xiàn)，是獲得地方政府的政策支持并拿到捆綁的住宅用地。本報記者通過公開資料做不完全統(tǒng)計，綠地在全國超過60個城市擁有項目，從2010年開始至2012年期間，不到3年時間，拿下超過40個的項目，擬投資總額超過4000億元。在綠地在全國范圍內(nèi)轟轟烈烈的“造城”運(yùn)動中，超高層正是其核心。

　　

　　試舉幾例。今年11月初剛剛簽約的武漢漢南新城（歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)）擬投資額400億；武漢綠地中心擬投資額300億；7月份在南昌簽約的國際博覽中心等項目累積投資360億；7月19日正式拿下項目地塊、7月31日即開工的成都綠地中心，總投資120億元；今年4月在哈爾濱簽約的綠地中央廣場等項目，以及在大慶簽約的綠地金融中心[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]等項目，累積投資455億元。

　　

　　很顯然，質(zhì)疑者常常要問，綠地的巨額投資從哪里來？張玉良頗不以為然。據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，公布的投資額從來都是投當(dāng)?shù)卣玫母拍顢?shù)字，開發(fā)商并不需要投入如此多的自有資金，而是通過滾動投資的模式。建筑商也會墊資。和綠地有合作關(guān)系的承建方告訴本報記者，建筑商通常會在建設(shè)過程中墊資15%左右，和大的開發(fā)商合作，建筑商可能更為弱勢，大開發(fā)商的付款進(jìn)度會更慢。“就算有風(fēng)險，時間拖長一點(diǎn)，一般不會出現(xiàn)大的資金鏈問題。”前述建筑公司不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人如是對本報記者表示。

　　

　　在綠地的綜合體模式中，辦公樓和住宅將被全部賣掉。綠地持有的核心物業(yè)是酒店、商場，其中酒店將會拿到銀行做抵押貸款，以此貸來的款再去建其他超高層。這不僅是綠地快速擴(kuò)張的現(xiàn)金流模式，也是萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]等的地產(chǎn)商通行做法。

　　

　　在綠地的地產(chǎn)產(chǎn)品系列里，超高層主要是綠地中心系列項目，目前有超高層項目17幢，其中4幢摩天樓位列世界排名前十。綠地中央廣場系列有綠地·海珀、綠地盤龍谷文化城[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]等項目。它們大都包裹了購物中心。此外，綠地還涉足了工業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)、新城建設(shè)，其核心的商業(yè)模式都是從城市綜合體演化而來，并通過租售比的關(guān)系來調(diào)節(jié)現(xiàn)金流。

　　

　　綠地拿地的成本通常很低。張玉良稱，“綠地有些項目的土地成本較低，因為有地方政府的鼓勵政策”，其原因就是綠地“做了地方政府想做、而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)做不了的事”。從地方政府角度來講，超高層地標(biāo)建筑、五星級酒店則代表著城市的形象和招商環(huán)境，而綠地的國有控股背景（51%）使它更容易獲得政府信任。盡管綠地最近在馬鞍山曾發(fā)生瘦身鋼筋事件，但這絲毫不影響地方政府對“綠地們”的需要。

　　

　　在一次與北京媒體人士的聚會上，張玉良一再強(qiáng)調(diào)：“我絕對不送禮！”“送什么禮呀？我做的都是他們需要的事。”