原因分析:　

　　　兩年前集中開(kāi)工，近期集中入市　

　　島城庫(kù)存量近兩年來(lái)步步走高，去年年底時(shí)突破1000萬(wàn)平方米存量，達(dá)到一個(gè)歷史高度，今年再度突破。在這之前，庫(kù)存量一直較為平穩(wěn)，到2009年下半年市場(chǎng)開(kāi)始熱賣(mài)時(shí)，出現(xiàn)新增供應(yīng)量不能滿足銷(xiāo)售量的負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，2010年多家項(xiàng)目全面入市后迎來(lái)的是造就多家日光盤(pán)的旺市，庫(kù)存量上升速度非常緩慢。直到2011年開(kāi)工量猛增，再加上限購(gòu)政策致使銷(xiāo)售速度受阻，到第四季度全面突破1000萬(wàn)平方米存量。今年第三季度，尤其在9月份再次爆發(fā)集中供應(yīng)，將住宅庫(kù)存量拉升到11.8萬(wàn)套、1278萬(wàn)平方米的歷史新高。

 

　　對(duì)此，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)龍江認(rèn)為，促成新房庫(kù)存的主要原因是開(kāi)工量的連續(xù)性集中增加。“在2009年之前青島新房一度供不應(yīng)求，之后由市政府牽頭出臺(tái)了房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)劃 ，最終將5年內(nèi)開(kāi)工面積目標(biāo)定為6900萬(wàn)平方米，隨后出現(xiàn)了年底土地市場(chǎng)供應(yīng)走熱、來(lái)年年初集中開(kāi)工的現(xiàn)象。”龍江認(rèn)為，這些開(kāi)工項(xiàng)目在近兩年集中入市，是目前庫(kù)存能高達(dá)16萬(wàn)套的基礎(chǔ)。“另外，青島一直以來(lái)控制中小戶型的開(kāi)發(fā)比例這一政策，也使得在售房源中小戶型占比上升，一定供應(yīng)面積開(kāi)發(fā)出的房源套數(shù)就相應(yīng)增加。”

 

　　“再者，如果將在售庫(kù)存量一分為二來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)，庫(kù)存總數(shù)很大 ，甚至超過(guò)全國(guó)一線城市，在國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)，但多分布于近郊區(qū)域，尤以西海岸為主，相比之下市區(qū)壓力比較小，這也是調(diào)控持續(xù)近兩年來(lái)，島城市中心房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺的原因。”

 

　　價(jià)格行情

　　高庫(kù)存下，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌11個(gè)月　　

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，島城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌了0.4%，同比跌了5%。其中，90平方米以下環(huán)比跌了0.1%，同比跌了4.3%；90平方米至144平方米環(huán)比跌了0.8%，同比跌了5.3%；144平方米以上環(huán)比跌了0.1%，同比跌了5.4%。雖然這已是從去年以來(lái)島城房?jī)r(jià)第 11個(gè)月下跌，但9月份無(wú)論環(huán)比還是同比，跌幅卻是最大的。

 

　　從島城下半年成交量排行榜來(lái)看，銷(xiāo)售情況良好、業(yè)績(jī)名列前茅的項(xiàng)目，受價(jià)格因素影響很大。據(jù)今鵬翔顧問(wèn)事業(yè)部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，位于李滄區(qū)的時(shí)代城高層項(xiàng)目，第三季度以來(lái)銷(xiāo)售面積超過(guò)5.6萬(wàn)平方米，成交均價(jià)約7300元/平方米，在區(qū)域具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；位于嶗山區(qū)的遠(yuǎn)洋自然，三季度以來(lái)銷(xiāo)售面積近5.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米，相較一期精裝修房源，在單價(jià)及總價(jià)上也明顯下降；排名第三的是位于膠州的中置青島風(fēng)景項(xiàng)目，以均價(jià)3500元/平方米、總價(jià)20萬(wàn)元/套起，一直處于熱銷(xiāo)狀態(tài)；另外位于市北區(qū)的曉港名城項(xiàng)目，三季度銷(xiāo)售255套，均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，以?xún)r(jià)換量策略見(jiàn)效明顯；位于城陽(yáng)區(qū)的中鐵華胥美邦三季度加推房源，每平方米優(yōu)惠500元，成交均價(jià)不到6000元/平方米，第三季度銷(xiāo)售431套，位列城陽(yáng)區(qū)第一。

　　后市預(yù)測(cè)

　　年底前仍有大量房源入市　　

　　據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，去年全市商品房新開(kāi)工面積為1813.1萬(wàn)平方米，截至去年年底、今年年初，全市商品房在建面積近5700萬(wàn)平方米。“后續(xù)推盤(pán)節(jié)奏還將繼續(xù)，而天冷之后，銷(xiāo)售漸漸進(jìn)入淡季，因此今年年底之前，庫(kù)存量將保持高位。”業(yè)內(nèi)人士張百忍認(rèn)為。

 

　　今后幾年青島庫(kù)存量將如何？青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)龍江認(rèn)為，依照青島市先前出臺(tái)的5年房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)劃，集中在近一兩年拿地開(kāi)建的項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)地、連續(xù)地入市，預(yù)計(jì)今后一兩年內(nèi)，存量將繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。