10月全市新房銷(xiāo)量回到8000套上下，金九銀十在九月成交過(guò)萬(wàn)后，沒(méi)有繼續(xù)突破，最終平淡收?qǐng)觥ｋS之而來(lái)的是再度創(chuàng)下歷史新高的庫(kù)存量——住宅11.8萬(wàn)余套，加商業(yè)等共計(jì)16萬(wàn)余套。銷(xiāo)售緩慢 、存量遞增，致使去化周期再度拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商接下來(lái)面臨的是更嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。

 

　　數(shù)字說(shuō)話

　　9月供應(yīng)狂潮，致庫(kù)存再創(chuàng)新高　

　　據(jù)青島市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截至10月30日，已完成網(wǎng)上備案的在售房源共計(jì)160531套 ，其中住宅存量為117495套 ，在售總面積1273.44萬(wàn)平方米。

 

　　9月新增供應(yīng)量是促成全市在售房源量達(dá)到歷史新高點(diǎn)的有力推手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月全市新增住宅供應(yīng)量為 22288套，合計(jì)總面積214.1萬(wàn)平方米，比今年以來(lái)供應(yīng)最高月份6月增加了122.9% ，相比去年9月份同期新增供應(yīng)量也大幅增加了58.5%。新增供應(yīng)房源緣于開(kāi)盤(pán)或加推項(xiàng)目，9月份，國(guó)信紫云臺(tái) 、香山美墅、世茂紅墅灣、時(shí)代城、融城金州小區(qū)、金茂灣、中置青湖國(guó)際等新項(xiàng)目集中入市，為各大片區(qū)帶來(lái)了新鮮的市場(chǎng)供應(yīng) ，同時(shí)中鐵華胥美邦、海信鳳凰金岸二期、青特城、臻園、中房新街里等項(xiàng)目繼續(xù)加推房源，促成了9月份的供應(yīng)狂潮。

 

　　相比之下，10月份新增供應(yīng)量趨于緩和，且多集中于城市外圍。在城陽(yáng)區(qū)小城之春、即墨市萬(wàn)科東郡、膠南市萬(wàn)科青島小鎮(zhèn)二期 、墨香東郡、開(kāi)發(fā)區(qū)興悅?cè)A城等項(xiàng)目的推盤(pán)之下，10月份新增房源量約為7800套，環(huán)比9月份減少了六成之多。由此可見(jiàn)，10月住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)基本平衡，供略過(guò)于求，總存量繼續(xù)保持高位。

 

　　北京、上海等一線城市，也在9、10月份迎來(lái)了供應(yīng)放量，使得存量大幅累積。9月初北京全市新建住宅存量為77104套 ，到 10 月底達(dá)到88137套，按照當(dāng)前銷(xiāo)售速度計(jì)算，北京新房存量可供消化8個(gè)多月。上海由于眾多開(kāi)發(fā)商在十一長(zhǎng)假前一周內(nèi)集中供應(yīng)，9月新建住房供應(yīng)量高達(dá)127萬(wàn)平方米，為 2011年以來(lái)的最大值，但由于成交量趨緩，商品住宅存量大幅累積，到9月末達(dá)1055萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2008年以來(lái)的最高紀(jì)錄。廣州截至10月29日的住宅存量為105599套，即將到來(lái)的11月推貨量仍在高位，庫(kù)存依然龐大。

 

　　　庫(kù)存分布多集中于西海岸及近郊區(qū)域　

　　當(dāng)前住宅存量最為集中的區(qū)域?yàn)槟z南市、膠州市和開(kāi)發(fā)區(qū)，房源存量均在1.6萬(wàn)套以上，膠南甚至達(dá)到 1.9萬(wàn)套的巨大存量。其中膠南和開(kāi)發(fā)區(qū)作為西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)，開(kāi)發(fā)熱潮在推高住宅存量的同時(shí)，銷(xiāo)售情況卻未被帶動(dòng)。膠南市前10個(gè)月累計(jì)賣(mài)房?jī)H為 6800套左右，消化周期長(zhǎng)達(dá)28個(gè)月。開(kāi)發(fā)區(qū)今年新增供應(yīng)量雖然相較前兩年高峰時(shí)期明顯減少，今年三季度新增供應(yīng)僅為去年同期的1/3，但由于銷(xiāo)售情況不盡理想，前10個(gè)月累計(jì)賣(mài)房6659套，致使消化周期長(zhǎng)達(dá)24個(gè)月。

　　除了開(kāi)發(fā)區(qū)之外，七區(qū)中城陽(yáng)區(qū)和李滄區(qū)的存量比較充足，城陽(yáng)區(qū)待售住宅約1.27萬(wàn)套 ，李滄區(qū)這一數(shù)字約為8900套。但與開(kāi)發(fā)區(qū)有所不同的是 ，城陽(yáng)區(qū)和李滄區(qū)的銷(xiāo)售情況一直處于全市銷(xiāo)售前列。截至今年10月份，城陽(yáng)區(qū)共銷(xiāo)售新房住宅8790套，照這一速度計(jì)算，目前存量消化周期為14個(gè)月。李滄區(qū)是全市存銷(xiāo)比例最為理想的區(qū)域，度過(guò)2011年供應(yīng)集中期后，李滄區(qū)今年新房供應(yīng)量開(kāi)始趨于緩和，一、二季度幾乎無(wú)新供應(yīng)，再加上區(qū)域剛需定位，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，將年初超過(guò)萬(wàn)套的存量拉低至目前水平。今年前10個(gè)月，李滄區(qū)共銷(xiāo)售新房9962套，位列全市榜首 ，庫(kù)存去化周期僅為9個(gè)月。

 

　　市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和嶗山區(qū)的住宅供應(yīng)量上半年一度較為緊張，到了下半年，隨著多個(gè)新項(xiàng)目入市，各區(qū)供應(yīng)緊張的態(tài)勢(shì)有所緩和。雖然住宅存量數(shù)字并不高，但由于區(qū)域價(jià)格普遍不低，大中戶型 、定位改善型需求的房源占比較大，因此去化速度一直緩慢 ，導(dǎo)致去化周期仍然很長(zhǎng)。以市北區(qū)為例，當(dāng)前存量為 5595套，今年前10個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售3045套，照此計(jì)算去化周期長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月。市南區(qū)目前住宅存量最低，為 3464套，但同時(shí)由于均定位中高端，消化速度也最慢 ，今年以來(lái)累計(jì)出售1123套，消化周期預(yù)計(jì)長(zhǎng)達(dá)30個(gè)月。