山雨欲來風(fēng)滿樓。雖然目前房地產(chǎn)信托沒有暴露出實質(zhì)性兌付風(fēng)險，但市場頻現(xiàn)提前清盤案例。據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者不完全統(tǒng)計，年初至今，已有涉及18家信托公司逾30款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤，其中中誠信托提前清盤產(chǎn)品6款。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托清盤源于信托公司在集中兌付壓力下提前鎖定風(fēng)險，保障償還委托人本金和收益，部分清盤項目背后實為資產(chǎn)管理公司和房地產(chǎn)基金低價接盤收購。一國資背景的房地產(chǎn)私募基金高管稱，看好房地產(chǎn)不良資產(chǎn)回收，尤其是二線城市和資產(chǎn)質(zhì)量好的小開發(fā)商的項目。

　　市場

　　年初至今32款房地產(chǎn)信托提前清盤

　　本來期限設(shè)計為1-2年的房地產(chǎn)信托計劃，接連出現(xiàn)提前清盤，引發(fā)市場關(guān)注，更讓關(guān)注房地產(chǎn)信托高收益的投資者也逐漸注意到其背后隱藏的兌付風(fēng)險。

　　據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，從2012年年初至今，已有包括中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，涉及金額達(dá)53 .51億，產(chǎn)品提前清盤時間從數(shù)月到近一年不等。其中，僅中誠信托一家信托公司提前清盤房地產(chǎn)信托項目就有6款，數(shù)量最多。

　　以中融信托旗下興源股權(quán)投資集合資金信托計劃為例，該產(chǎn)品成立于2010年11月26日，規(guī)模為4 .2億，信托資金用于對南充興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，投資完成后持有該公司97 .17%的股權(quán)。

　　按照信托計劃，該信托計劃優(yōu)先級受益權(quán)到期日本應(yīng)為2012年11月26日，但中融信托5月22日發(fā)布公告稱，因融資方興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向受托人申請?zhí)崆爸Ц恫糠止蓹?quán)購買選擇權(quán)維持費用于提前終止優(yōu)先級受益權(quán)。根據(jù)相關(guān)合同約定以及項目公司的運營情況，為保障優(yōu)先級委托人利益，受托人同意提前終止信托計劃優(yōu)先級受益權(quán)，并于2012年5月25日提前終止。

　　同時值得注意的是，中誠信托旗下房地產(chǎn)信托提前清盤數(shù)量最多，包括深圳紫園投資集合信托計劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計劃、新城金郡投資集合信托計劃、南京恒業(yè)陽光帝景房地產(chǎn)一期項目投資集合信托計劃、常州美林江南置業(yè)投資集合資金信托計劃和密云鼓樓貸款項目信托計劃共6款產(chǎn)品。

　　對此，用益信托研究員岳婷告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房地產(chǎn)商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會提前償還投資者本金及收益；另外，信托公司也會主動要求提前清盤，以防范未來兌付風(fēng)險；同時，房地產(chǎn)商和信托公司在信托計劃設(shè)立初期便約定可提前結(jié)束。

　　“開發(fā)商現(xiàn)在資金吃緊，融資無門 ， 怎 么 會 提 前 交 出 手 中 的 現(xiàn) 金呢？”西南地區(qū)一位信托公司高管對記者稱。在他看來，房地產(chǎn)信托提前清盤主要是信托公司在房地產(chǎn)商有償還信托資金能力條件下提前鎖定風(fēng)險，實現(xiàn)兌付，信托公司占有主導(dǎo)作用。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，信托公司愿意放棄管理費而提早清盤既出于保護受托人投資者的權(quán)益，也保證自身不會卷入到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)官司當(dāng)中。好買基金信托研究員羅夢也表達(dá)了類似觀點：信托公司發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有兌付困難時會主動清盤，這是信托公司進(jìn)行風(fēng)險控制的一項措施。