資金鏈再受壓

    假如銷售受阻，對(duì)開發(fā)商的資金鏈肯定有不小沖擊。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。

    另一方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個(gè)人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個(gè)百分點(diǎn)。特別是地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。

    今年在種種政策壓力之下，開發(fā)的貸款以及居民個(gè)人按揭貸款肯定會(huì)再次收縮。有開發(fā)商曾預(yù)計(jì)今年的開發(fā)貸總量會(huì)比去年縮減6%～13%，以去年7500億元的開發(fā)貸計(jì)算，今年可能縮減為6500～7000億元。

    開發(fā)商的資金鏈主要由三駕馬車構(gòu)成：銷售回款、銀行貸款以及自籌資金。當(dāng)銀行的貸款肯定收縮，而銷售回款在政策沖擊下不明朗因素增多的情況下，開發(fā)商只能更多地依賴自籌資金。

    就在央行宣布加息的前一天，2月7日碧桂園表示將發(fā)行7年期的優(yōu)先票據(jù)。具體的募集金額以及票面利息將視市場(chǎng)行情及投資者興趣再行確定。據(jù)悉，高盛(亞洲)以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人，高盛(亞洲)、摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。

    此前，佳兆業(yè)、恒大、中駿、瑞安均宣布發(fā)行債券。這些債券用途幾乎如出一轍：所募得款項(xiàng)將為新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的提供資金，并做公司的一般用途。顯然海外有融資渠道的開發(fā)商正在未雨綢繆。

    在上一波加息中，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹就表示會(huì)增加開發(fā)商2%的財(cái)務(wù)成本，而此次加息東海證券也認(rèn)為：“本次的加息加大了上市公司的財(cái)務(wù)支出，對(duì)業(yè)績(jī)的影響不及2%。”

    加息理論上的確增大了開發(fā)商海外融資的欲望。目前，國內(nèi)一年期的貸款利率已經(jīng)高達(dá)6.06%，五年期貸款達(dá)6.6%。這與開發(fā)商發(fā)行海外債券的成本進(jìn)一步拉近，今年1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元三年期及37億元五年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%。再加上海外債券融得資金的使用限制較小，使得這種融資方式更加受到開發(fā)商的青睞。

    但是擁有海外融資渠道的開發(fā)商并不多，“我們會(huì)增加與這些開發(fā)商的合作”。偉業(yè)地產(chǎn)的董事長(zhǎng)李長(zhǎng)虹表示，這是廣州一家地方性的開發(fā)商。由于銀行收緊銀根，他們的資金渠道已經(jīng)越來越窄，未來不得不面臨的選擇只有合作或者并購。

    蘇格蘭皇家銀行的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)整合加速，25家主要房地產(chǎn)商合計(jì)的市場(chǎng)占有率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。其預(yù)期未來內(nèi)地房地產(chǎn)公司海外發(fā)債將日趨頻繁，而擁有充裕資金的房地產(chǎn)商將可支持其擴(kuò)充以取得更大的市場(chǎng)份額。

    準(zhǔn)備發(fā)債的碧桂園的總裁莫斌就表示，公司現(xiàn)有項(xiàng)目中，約2/3位于廣東省內(nèi)，將來兩三年內(nèi)會(huì)逐步改變現(xiàn)有布局方式，使得省內(nèi)和省外的項(xiàng)目數(shù)量持平。這意味著，擁有海外融資渠道的碧桂園未來兩年內(nèi)將加速擴(kuò)張。