春節(jié)鞭炮聲未過，房地產(chǎn)又迎來了一個大利空。2月8日晚，央行忽然宣布加息25個基點。加上春節(jié)前的新“國八條”以及滬渝房地產(chǎn)試點的推出，2011年開發(fā)商一開始就遭受三大重擊。

    雖然有國內的研究者認為疊加效應將使房價面臨大幅下跌的風險，但有國際投行卻認為，最后一只靴子落地，國內房地產(chǎn)利空已出盡?；ㄆ毂硎荆騼鹊丶酉⒃绫粡V泛預期，因此不少物業(yè)買家，尤其首次置業(yè)者，已消化合理的加息預期。

    不管是“疊加影響”還是“利空出盡”，開發(fā)商早在暗地里各顯神通，馬太效應將越發(fā)明顯。

    房貸壓力驟增

    東海證券的分析師認為，單純就此次加息而言，對行業(yè)的影響不大，但累計效應如同于溫水煮青蛙。根據(jù)測算，加息25個基點對消費者購房負擔影響為1%~3%，而且購房者對利率的敏感程度遠不及首付比例提高。情況確實如此嗎？

    王曉明今年春節(jié)就過得不太踏實，“短短一個春節(jié)假期，房貸需要支付的利息就增加了16萬多元。”王曉明為記者算了筆賬。他是今年1月下旬在廣州買的房子，準備貸款100萬元，分20年還清。按理論的數(shù)據(jù)計算，加息前，五年以上貸款年基準利率為6.4%，其每月需還款7396元，支付利息近77萬元。而以加息后年利率6.6%計算，他每月則需還款7514元，支付利息80萬元。

    如此看來，加息不過讓他20年多付3萬元利息。但實際上房貸一直有八五折利率的優(yōu)惠，“如果春節(jié)前辦妥了房貸，我每月需還款額是6845元，利息總額只有64萬元。”王曉明表示。但由于種種原因，其房貸一直無法順利辦理。春節(jié)假期一過，他就接到銀行電話，表示其房貸申請只能按基準利率計算。這讓他每月多支付近700元的房貸。“每月的房貸壓力突然提高10%，真有些難以接受”。

    記者2月9日致電廣州中行、農行、建行、交行、招行等幾家銀行，其工作人員均表示，目前廣州地區(qū)沒有收到暫停房貸優(yōu)惠利率的通知。購房者還是可以按照原本的手續(xù)申請等待審核。但記者通過專職辦理按揭貸款的律師了解到，現(xiàn)在廣州首套房優(yōu)惠利率的確在收緊。“如果說今年1月還有10個人可以獲得優(yōu)惠利率，那春節(jié)后大概只有4個人。”一位國有銀行的房貸部工作人員也向記者證實，對購房者的審核標準在提高。而這種情況在上海、北京等地均有出現(xiàn)。

    這還是首套房的房貸難度，“二套房基本沒有商量余地，肯定要按六成首付、1.1倍利率的標準計算。”上述國有銀行的工作人員表示。

    政策疊加加大觀望

    “這對我們的銷售會有多大影響還需要評估。”對于這次加息及銀行房貸收緊，一位上市房企的銷售總監(jiān)向記者表示。其實2011年1月，其所在公司的銷售情況非常好，同比增長超過一倍。這種情況在其他上市公司也有同樣表現(xiàn)，萬科今年1月實現(xiàn)的銷售金額高達201億元，同比增長了220.8%。“2月肯定有大幅度下跌。”上述銷售總監(jiān)向記者表示，但具體應對還要看春節(jié)后一周的銷售情況而定。

    但花旗銀行的研究報告還是認為加息早已預期，雖然會加重置業(yè)者的負擔，但在通脹環(huán)境及缺乏投資渠道下，加息并不足以打擊市民購房意愿。亞銀投資首席分析師李大偉也有類似觀點，其認為現(xiàn)在國內銀行存款還處于負利率的水平，估計要扭轉該狀況，央行至少還要加息100個基點。“現(xiàn)在國內樓市需求，特別是一線城市，有相當部分是投資保值。他們對于銀行杠桿的考慮不是很敏感。”李大偉表示。

    楊紅旭也認為，對于房地產(chǎn)市場而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個量變到質變的過程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較小；直到累計加息多次，比如六次左右，加息周期過半，尤其是最后一次加息完成之后，其累積效應，才會顯著表現(xiàn)出來。“若依此規(guī)律，則當前第三次加息后，對于樓市依然屬于‘溫水煮青蛙’，不必夸大其效果”。

    但加息以及新“國八條”的疊加沖擊的確在加大投資者的成本。新“國八條”出臺后，總部在華南的開發(fā)商曾向記者表示，其中提高二套房的貸款成本措施，使“新投資者的成本幾乎增加了15%”。如果加上加息增加1%~3%的成本，短期內部分投資者的成本增加了16%~18%。這足以讓這些投資者進入觀望狀態(tài)。