樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”即將到來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景下，今年9月、10月市場(chǎng)走勢(shì)如何，備受關(guān)注。
8月以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度不足的情況下，地方穩(wěn)樓市政策仍在持續(xù)發(fā)布，政策力度也逐漸加大。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月23日，今年8月已有超30個(gè)城市出臺(tái)樓市扶持政策，需求端主要涉及放松限購(gòu)、限貸，放寬公積金貸款，出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼及鼓勵(lì)貨幣化安置等。
與此同時(shí)，8月22日央行再次降息，一年期LPR下調(diào)至3.65%，五年期LPR下調(diào)至4.3%。房貸利率也隨之下調(diào)，其中首套房貸利率低至4.1%，已低于2009年房貸利率打七折后的4.156%。
“可以看出，全國(guó)政策層面推動(dòng)樓市企穩(wěn)的方向明確，而房貸利率不斷下行，更是樓市利好的直接體現(xiàn)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者表示。
“短期來看，各地因城施策力度有望加大，保交樓相關(guān)舉措亦在不斷出臺(tái)，多個(gè)政策疊加下，市場(chǎng)情緒有望好轉(zhuǎn)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
事實(shí)上，每年的9月、10月對(duì)房企銷售都很關(guān)鍵。
“一般情況下，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量有6-7成集中在下半年，而9-10月往往會(huì)占據(jù)下半年成交量的近半數(shù)份額，這也是市場(chǎng)對(duì)金九銀十有諸多期待的原因所在。”張波稱。
陳文靜認(rèn)為，9月、10月房企普遍會(huì)加大推盤力度，供應(yīng)端改善有利于提升市場(chǎng)活躍度。
“在政策優(yōu)化帶動(dòng)下疊加低基數(shù)效應(yīng)，9月全國(guó)市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比或有所回升，但對(duì)于多數(shù)城市來說，市場(chǎng)信心修復(fù)仍需一定時(shí)間，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，9-10月全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅預(yù)計(jì)仍較大。”陳文靜表示。
從市場(chǎng)表現(xiàn)上看，今年樓市整體表現(xiàn)低迷。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2021年2月至今持續(xù)下行，2022年1-7月全國(guó)商品房銷售面積和金額累計(jì)同比降幅較大，其中商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%；商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%。
而7月部分城市出現(xiàn)“停貸”事件，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的難度。
“在寬松政策的持續(xù)助力下，5、6月市場(chǎng)加速修復(fù)，而7月停貸事件在一定程度上加劇市場(chǎng)擔(dān)憂情緒，致使銷售回升進(jìn)程受阻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪稱。
張波告訴記者，從供給側(cè)來看，房企的生存壓力依然偏大，現(xiàn)金流壓力和去化壓力未有明顯緩解。從需求側(cè)來看，大部分區(qū)域購(gòu)房者的信心依然沒有恢復(fù)，政策效力在市場(chǎng)釋放較為緩慢。今年9-10月很難有超出預(yù)期的表現(xiàn)，市場(chǎng)整體走平將是大概率事件，但不同區(qū)域分化仍將持續(xù)。
“當(dāng)前購(gòu)房者的收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。
諸葛找房分析師認(rèn)為，9-10月房企將加大促銷力度，以價(jià)換量現(xiàn)象會(huì)增加，新房?jī)r(jià)格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落。
“9-10月是沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，接下來部分項(xiàng)目會(huì)推出促銷措施，加快回款的速度。”一家總部位于北京的房企人士告訴記者。
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