在曲折的復(fù)蘇進(jìn)程中，不斷給予政策利好，維持市場活力，已成為近期房地產(chǎn)市場的主要政策邏輯。
最近一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場，不斷上演著政策與市場的“攻防戰(zhàn)”。一方面，各類穩(wěn)樓市政策不斷推出，試圖給市場注入信心和流動(dòng)性，使之從去年下半年來的低迷中快速恢復(fù)；另一方面，受各種因素影響，市場回暖的進(jìn)程屢屢面臨一些挑戰(zhàn)，行業(yè)流動(dòng)性仍待進(jìn)一步改善。于是，政策紓困與市場起伏一直交替出現(xiàn)。
到下半年，這種互動(dòng)仍在繼續(xù)。
自7月末的中央政治局會(huì)議提出“保交樓、穩(wěn)民生”以來，中央監(jiān)管部門又密集做出多個(gè)動(dòng)作，給樓市釋放利好。包括銀行間市場交易商協(xié)會(huì)給示范房企注入流動(dòng)性，下調(diào)5年期以上LPR，央行表態(tài)保障房地產(chǎn)合理融資需求，等等。其中，經(jīng)過此輪降息，首套房貸款利率下限已降至4.1%的歷史低位。
這輪穩(wěn)樓市政策的出臺，目的是應(yīng)對年中以來的市場降溫。后者既有傳統(tǒng)淡季的因素，又有部分項(xiàng)目停工停貸帶來的影響。需要指出的是，利率的下調(diào)，不僅是針對房地產(chǎn)，而是降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本。
分析人士指出，這也說明，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，而與宏觀經(jīng)濟(jì)的多個(gè)領(lǐng)域密切相關(guān)。在這種情況下，樓市政策是如何層層遞進(jìn)的？房地產(chǎn)市場又將如何破局？
三輪紓困潮
在曲折的復(fù)蘇進(jìn)程中，不斷給予政策利好，維持市場活力，已成為近期房地產(chǎn)市場的主要政策邏輯?；仡欉^去一年，監(jiān)管部門共推出過三輪紓困措施，來維持市場活力。
去年下半年以來的信貸政策收緊，一度使樓市降至冰點(diǎn)，行業(yè)流動(dòng)性也遭遇較大的壓力。但從去年9月開始，監(jiān)管部門不斷釋放政策利好，包括對剛需和改善性需求進(jìn)行支持。進(jìn)入2022年，地方政府密集推出各類穩(wěn)樓市措施，進(jìn)一步給市場提供支持。1月，5年期LPR利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，這也是時(shí)隔21個(gè)月以來的首次降息。
2022年，樓市開局略顯低迷，但相較于往年，整體交易數(shù)據(jù)并不差。今年第一季度，全國商品房銷售規(guī)模雖然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。在納入國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，相比于去年第四季度，房價(jià)上漲的城市數(shù)量明顯增多。
房地產(chǎn)業(yè)也一度出現(xiàn)樂觀情緒，有開發(fā)商認(rèn)為，只要熬過第一季度，就能迎來市場的回暖，行業(yè)的流動(dòng)性壓力也將隨之緩解。
進(jìn)入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大。4月和5月的商品房交易規(guī)模連續(xù)創(chuàng)下近五年的同期新低。
在此期間，各級監(jiān)管部門繼續(xù)推出穩(wěn)樓市措施，力度也不斷加強(qiáng)。5月中旬，監(jiān)管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，隨后又將5年期LPR從4.6%下調(diào)至4.45%，超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
這兩次信貸政策的調(diào)整，再度給市場注入信心，疊加其他政策措施，6月，房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)指標(biāo)有所改善，房價(jià)上漲的城市數(shù)量創(chuàng)去年9月以來的新高。
但6月下旬，個(gè)別地方的項(xiàng)目出現(xiàn)停工停貸現(xiàn)象。盡管一些地方政府采取措施督促企業(yè)復(fù)工，但事件帶來的心理影響不容忽視，部分區(qū)域的新房市場交易受到一定影響。進(jìn)入7月，傳統(tǒng)淡季到來，房地產(chǎn)交易規(guī)模明顯下滑。
今年7月末召開的中央政治局會(huì)議，首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。8月，5年期LPR再度下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，這也是今年的第三次降息。
這也將帶動(dòng)地方政府進(jìn)一步出臺穩(wěn)樓市措施。中信建投(601066)證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁指出，8月以來，蘇州、無錫等城市相繼下調(diào)二套房首付比例，上海臨港(600848)新區(qū)縮短購房所需繳納社保年限和限售年限，出臺松綁政策的城市逐漸向強(qiáng)二線和一線延伸，同時(shí)政策內(nèi)容涉及放松限購、限貸等有助于充分釋放需求的政策。“我們認(rèn)為新一輪政策放松周期已經(jīng)開啟”。
穩(wěn)樓市與穩(wěn)經(jīng)濟(jì)
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去一年來，政府部門連續(xù)出手紓困樓市，在以往十分罕見。且在此過程中，超過100個(gè)城市出臺了地方版穩(wěn)樓市措施，政策的力度和頻次均堪稱空前，這也體現(xiàn)出監(jiān)管部門穩(wěn)樓市的決心。
但截至7月，市場仍待進(jìn)一步復(fù)蘇。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金增速等指標(biāo)繼續(xù)保持負(fù)增長。7月，房價(jià)下降的城市數(shù)量略有增加。
“總的看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段。”國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上稱。
即使經(jīng)過了三輪紓困，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場，主要癥結(jié)在于信心不足。背后的原因，在于樓市問題關(guān)乎經(jīng)濟(jì)大勢，只有經(jīng)濟(jì)增長保持足夠的動(dòng)力，房地產(chǎn)問題才容易解決。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)市場與多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，在土地、金融、人口等紅利逐漸減退的當(dāng)下，這種關(guān)聯(lián)顯得更加重要。他表示，近期多部門出臺鼓勵(lì)生育政策的文件，其中就包括住房政策向多孩家庭傾斜的措施，即體現(xiàn)出房地產(chǎn)與人口政策的關(guān)聯(lián)度。
“紅利時(shí)代，房地產(chǎn)曾經(jīng)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量；紅利減退后，房地產(chǎn)的穩(wěn)定更多有賴于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)。”北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年以來，其公司項(xiàng)目出現(xiàn)較多的退房訴求，其中一項(xiàng)重要原因在于，購房者遭遇裁員或收入下降，無力支付按揭貸款。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，要想穩(wěn)住地產(chǎn)消費(fèi)，還需要在居民收入端下功夫。從城鎮(zhèn)化、新市民、年輕人這個(gè)樓市的需求主力看，要加大對中低收入人群、外來務(wù)工人群、失業(yè)人員、育齡人群等，在消費(fèi)券、一次性生活補(bǔ)助、專項(xiàng)補(bǔ)貼（比如生育）等方面發(fā)放的力度，積極的財(cái)政政策在此有很大空間。穩(wěn)住了居民端，才能真正讓住房消費(fèi)和銷售穩(wěn)定，才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)全鏈條的穩(wěn)定。
事實(shí)上，今年各地出臺的穩(wěn)樓市措施中，已經(jīng)包含了不少關(guān)于穩(wěn)定收入、促進(jìn)消費(fèi)的舉措，也有不少穩(wěn)樓市措施包含在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策中。但分析人士認(rèn)為，政策疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，還需要時(shí)間的沉淀。
就當(dāng)前的這輪紓困政策而言，雖然市場仍期待更積極的措施，但其短期效果已經(jīng)顯現(xiàn)。
竺勁表示，8月1日到8月19日，重點(diǎn)30城新房成交面積854萬平方米，同比下滑28.1%，環(huán)比下滑13.9%，延續(xù)了7月以來的低迷態(tài)勢。但是8月13日到8月19日這一周，重點(diǎn)30城新房成交面積284萬平方米，同比下降28.0%，環(huán)比上漲13.6%，出現(xiàn)了較為明顯的邊際改善，“政策刺激的作用已經(jīng)逐步顯現(xiàn)”。
（作者：張敏,李佳媛 編輯：張星）
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