5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了前4個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，顯示出當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然趨冷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，這也是房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)自2021年以來首次同比增速呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受到疫情等因素的影響，4月房地產(chǎn)行業(yè)代表指標(biāo)明顯下滑。那么，隨著更多城市出臺(tái)樓市寬松政策，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否迎來拐點(diǎn)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%。新京報(bào)資料圖片

開發(fā)投資額同比增速轉(zhuǎn)負(fù)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

“從開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度不太好。從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)很少會(huì)為負(fù)，所以這個(gè)數(shù)據(jù)非常值得業(yè)內(nèi)和監(jiān)管層關(guān)注。當(dāng)前需要多條舉措扎實(shí)推進(jìn)，包括信貸政策的放松及落實(shí)、房企融資環(huán)境繼續(xù)強(qiáng)化改善、銷售市場(chǎng)持續(xù)推進(jìn)改善等，否則開發(fā)投資數(shù)據(jù)下行，不光對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來沖擊，也會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)投資等帶來影響。”某居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是表示。

新京報(bào)記者注意到，這也是自2021年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)增速首次由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，也透露出目前房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)較為疲軟的態(tài)勢(shì)。

“房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)近一年來首次出現(xiàn)同比下降，其中新開工面積下降幅度尤其明顯，同時(shí)從商品房銷售面積和金額來看，也同比出現(xiàn)明顯下降，而待售面積則持續(xù)上漲。因此房地產(chǎn)行業(yè)在4月份遇冷是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這也是最近兩個(gè)月中央和各地紛紛出臺(tái)政策提振樓市的重要原因所在。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱。

商品房銷售額繼續(xù)下跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積約3.98億平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷售面積下降25.4%；商品房銷售額約3.78萬億元，同比下降29.5%，其中住宅銷售額下降32.2%。同時(shí)，截至4月末，商品房待售面積約5.57億平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)14.8%。

新京報(bào)記者注意到，前4個(gè)月商品房銷售額仍然處于低谷期，從數(shù)據(jù)上看，呈現(xiàn)出自2021年以來同比最大跌幅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，拆分單月數(shù)據(jù)可以看到，4月單月銷售面積和銷售額，同比均出現(xiàn)了明顯下調(diào)，是5年來市場(chǎng)最低值，成交額同比下調(diào)超過46%。

對(duì)于4月數(shù)據(jù)降幅增大的原因，張大偉指出，一方面，2021年疫情波動(dòng)導(dǎo)致前值過高，2022年4月全國(guó)疫情影響巨大，所以出現(xiàn)了同比數(shù)據(jù)明顯下調(diào)。另一方面，雖然近期樓市寬松政策“井噴”，但是，經(jīng)過幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價(jià)銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。

圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

另外，隨著銷售仍然較冷，房?jī)r(jià)也隨之下降。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，1-4月，全國(guó)商品房均價(jià)為9502元/平方米，同比降幅為10.8%，也就是說，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)總體上跌了一成。

“反過來看，也說明房?jī)r(jià)的泡沫在減少。疊加購(gòu)房政策各類利好政策，新的購(gòu)房窗口期也在開啟，這是房企營(yíng)銷和個(gè)人購(gòu)房者等所需要關(guān)注的。”嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱。

房企資金面有待改善

今年前4個(gè)月，房企的拿地意愿也降至了冰點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-46.5%。

房企拿地意愿降低和手頭資金趨緊相關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長(zhǎng)129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

新京報(bào)記者注意到，雖然政策面有所放松，但是房企的資金面在4月仍然處于趨緊的態(tài)勢(shì)，相比于一季度而言，房企資金仍然未得到改善，甚至呈現(xiàn)出繼續(xù)惡化的態(tài)勢(shì)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“資金面需要破解一個(gè)難題或疑問，即為什么去年下半年以來的金融寬松政策，房企感受其實(shí)不強(qiáng)。所以5月份開始，需要強(qiáng)化對(duì)房企的調(diào)研和摸底，對(duì)于資金流通的通道要進(jìn)行密切追蹤，要讓寬松的資金真正順暢、及時(shí)、足額、有序地進(jìn)入房地產(chǎn)資金面上。”

“無論是國(guó)內(nèi)貸款還是定金及預(yù)收款都同比呈現(xiàn)明顯下滑，房企的壓力資金難言寬松，尤其是民營(yíng)房企的融資壓力依然較大，也同步會(huì)影響到房企新開工進(jìn)度以及拿地的積極性。但5月房企的資金監(jiān)管政策各地都有更為靈活的規(guī)則變化，預(yù)計(jì)對(duì)房企后續(xù)的資金壓力緩解有一定利好。”張波如是認(rèn)為。

樓市何時(shí)迎來“拐點(diǎn)”？

從前4個(gè)月數(shù)據(jù)來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于低谷期。不過，隨著多城出臺(tái)房地產(chǎn)寬松政策，樓市何時(shí)會(huì)迎來“拐點(diǎn)”？

“未來樓市企穩(wěn)要看疫情。”張大偉指出：“隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度以來信貸政策企穩(wěn)，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，但需要注意的是，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，更多是對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問題，疫情不穩(wěn)定，市場(chǎng)很難穩(wěn)定。”

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)稱：“當(dāng)前，一些積極信號(hào)已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)，越來越多的利好政策出臺(tái)，包括房貸利率下調(diào)、公積金政策支持等，所以5月份市場(chǎng)會(huì)有微弱的好轉(zhuǎn)，然后逐步迎來恢復(fù)”。

對(duì)于未來樓市的走勢(shì)，張波認(rèn)為：“預(yù)計(jì)政策密集出臺(tái)后，市場(chǎng)面效力將在6月得到更為明顯的體現(xiàn)。”