當(dāng)下，房地產(chǎn)市場仍在低迷中徘徊，市場信心修復(fù)仍需時間，但北京、廣州以及部分強二線城市有望在政策暖風(fēng)中率先修復(fù)。

5月16日，克而瑞重點監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份全國50個城市開盤去化率跌至29%，較3月份下降6個百分點，其中，六成以上城市開盤去化率環(huán)比下滑。不過，在不足四成新房開盤去化率環(huán)比上升的城市中，一是北京、廣州房地產(chǎn)市場有序復(fù)蘇，去化率企穩(wěn)；二是多個城市受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，去化相對較好的主城區(qū)推盤項目大幅增多，結(jié)構(gòu)性拉升全市平均去化率。

“經(jīng)過深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)一些疲態(tài)，疊加疫情影響及房企融資渠道受阻，新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，不過，2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)了去年四季度的調(diào)整方向，隨著信貸政策逐步穩(wěn)定，若疫情轉(zhuǎn)好，市場有望修復(fù)。

長三角樓市復(fù)蘇進(jìn)程緩慢

從克而瑞研究中心數(shù)據(jù)來看，2022年超過45個城市受到疫情影響，其中近七成位于環(huán)渤海和長三角。4月份，長三角20個重點城市商品住宅成交面積同比下降69%，較3月份累計降幅擴大了11個百分點，上海、杭州、蘇州等五城線下銷售基本停滯。

“合肥、寧波等長三角地區(qū)二線城市房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，去化率明顯回落，例如寧波4月份新盤平均去化率由上月的47%回落至27%，環(huán)比下降20個百分點。”克而瑞在報告中表示，杭州、寧波、合肥等市場明顯轉(zhuǎn)弱，表現(xiàn)為買新房熱情下降，外圍區(qū)域去化普遍艱難。即便周末特價房項目成交有所增加，但整體收效甚微。

“受疫情影響，房企供貨節(jié)奏放緩，即便有些項目拿到了預(yù)售證，但在實際操作中卻難以蓄客，案場客戶到訪量明顯下降，多數(shù)項目認(rèn)籌不足。”某房企營銷負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者直言，從成交情況來看，剛需相對成交較快，但對部分改善型客戶來說，其名下二手房難以出售，就無法籌錢買新房，有的業(yè)主購房周期甚至超過半年。

該人士進(jìn)一步稱，即便開發(fā)商積極自救，在部分銷售不暢的城市推出八二折特價房，每平方米普遍降價500元至1000元，到訪客戶轉(zhuǎn)化率也很低，有的甚至不足6%。

部分一二線城市率先回穩(wěn)

整體來看，全國多個典型城市樓市成交都呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特點，一是部分一二線城市開盤去化率有所提升；二是多數(shù)城市中主城區(qū)樓盤銷量較高。

以北京為例，克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份北京開盤去化率穩(wěn)步提升至45%，環(huán)比增加15個百分點，部分價格倒掛樓盤“日光”。4月12日，東城區(qū)的天壇府加推240套，售價12.8萬元/平方米，開盤當(dāng)天認(rèn)購231套，去化率高達(dá)96%。

此外，廣州房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇，4月份，廣州開盤去化率回升至21%，環(huán)比增加2個百分點?？傮w而言，中高端需求堅挺，部分價格標(biāo)桿項目去化優(yōu)異。4月16日，萬科金域曦府、和樾府兩大價格標(biāo)桿項目均少量加推大戶型產(chǎn)品試探市場，售價6.2萬元/平方米至6.7萬元/平方米，較上批次售價略有上漲，去化率分別達(dá)到88%和70%。

在克而瑞看來，廣州、深圳、蘇州、武漢等一線及強二線城市經(jīng)濟(jì)基本面相較優(yōu)質(zhì)，人口吸附能力強勁，市場需求及購買力均有較強支撐，房地產(chǎn)市場有望在三季度觸底回穩(wěn)。

“當(dāng)前，部分熱點城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復(fù)，這類城市房地產(chǎn)市場有望率先企穩(wěn)，但大多數(shù)城市預(yù)期仍較弱，短期難以明顯改善，疊加去年銷售量整體基數(shù)較高影響，全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向《證券日報》記者表示，短期來看，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善，近日央行、銀保監(jiān)會釋放積極信號，下調(diào)首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調(diào)空間，隨著政策逐漸顯效，市場信心有望逐步修復(fù)，但短期市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。