5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前4月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。受各種因素影響，樓市相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)繼續(xù)低迷。
今年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%。與一季度相比，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%。
今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)各類(lèi)穩(wěn)樓市政策，各級(jí)監(jiān)管部門(mén)也屢次做出支持合理需求的表態(tài)。但由于疫情及其他因素的影響，市場(chǎng)信心仍未恢復(fù)到合理水平。這也被認(rèn)為是樓市各指標(biāo)表現(xiàn)不佳的原因。
未來(lái)，情況可能有所改變。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場(chǎng)報(bào)價(jià)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。這個(gè)既能產(chǎn)生強(qiáng)大的心理影響、又能夠切實(shí)降低購(gòu)房成本的措施，被認(rèn)為是今年最重要的樓市利好政策。
5月16日，資本市場(chǎng)率先做出反應(yīng)，當(dāng)日的A股地產(chǎn)板塊大幅上漲，多只股票漲停。下一步，這一政策能否真正激活市場(chǎng)交易、重塑市場(chǎng)信心，才是房地產(chǎn)業(yè)真正關(guān)心的事情。
“小陽(yáng)春”爽約
今年樓市的開(kāi)局并不差，前兩月的銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2019年和2020年同期的水平。3月，市場(chǎng)交易規(guī)模繼續(xù)保持在高位，似乎預(yù)示著傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”不會(huì)缺席。但隨后，市場(chǎng)交易又出現(xiàn)明顯回落。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8722萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額8134億元，環(huán)比分別下降43.1%和42.7%，同比分別下降40.0%和46.6%。
分區(qū)域來(lái)看，東北地區(qū)、東部地區(qū)成交規(guī)模降幅較大。今年1-4月，東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積、金額同比降幅均超40%。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，銷(xiāo)售市場(chǎng)的下行除了受疫情拖累之外，市場(chǎng)預(yù)期較弱是主要原因。今年以來(lái)，超過(guò)百城發(fā)布穩(wěn)樓市政策，但疫情多點(diǎn)散發(fā)、經(jīng)濟(jì)增速放緩、收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場(chǎng)信心恢復(fù)受阻。
信心不足的情況還體現(xiàn)在投資和供應(yīng)端。今年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已降至0.7%的低位，到4月，該指標(biāo)出現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。許小樂(lè)指出，前四月土地購(gòu)置面積同比下降46.5%，這表明了房企投資動(dòng)力極弱，也進(jìn)一步拖累了同期的固定資產(chǎn)投資增速。
與此同時(shí)，今年前4月，房屋新開(kāi)工面積下降了26.3%，房屋施工面積由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為持平，房屋竣工面積繼續(xù)下降，降幅為11.9%。
房企投資意愿低迷，還與資金鏈的緊張有關(guān)。今年前4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的降幅分別達(dá)到37.0%、25.1%，這兩項(xiàng)來(lái)源在房企資金中占比近半，也體現(xiàn)出銷(xiāo)售受阻對(duì)資金鏈的影響不容忽視。
融資端同樣沒(méi)有明顯改善。雖然近期已有部分房企重新啟動(dòng)發(fā)債，但多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的審核和發(fā)放仍然嚴(yán)格，到目前為止，這一通道并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性開(kāi)啟。
對(duì)于房企而言，當(dāng)下的重點(diǎn)除了融資，還有恢復(fù)銷(xiāo)售，從而緩解日益增長(zhǎng)的庫(kù)存壓力。自去年12月以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積連續(xù)5個(gè)月上升。截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)了14.8%。
久旱逢甘霖？
在紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)指標(biāo)中，銷(xiāo)售被認(rèn)為是最重要的抓手，市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復(fù)與否，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的“晴雨表”。
從去年末開(kāi)始，監(jiān)管部門(mén)就不斷做出支持合理購(gòu)房需求的表態(tài)。今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了不同類(lèi)型的穩(wěn)樓市政策，涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多胎家庭購(gòu)房、為房企提供資金支持等多個(gè)方面。
同時(shí)，主要城市的個(gè)人房貸利率已經(jīng)有所下調(diào)，按揭貸款的放款周期也明顯縮短。
但這些政策都未能真正激活市場(chǎng)。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，除了疫情因素外，我國(guó)房貸利率的實(shí)際水平仍然偏高，影響了合理需求的釋放。“過(guò)去幾年，剛需（包括改善型需求）房貸利率普遍在6%以上。”張大偉說(shuō)，無(wú)論橫向還是縱向?qū)Ρ?，這一水平都不低，“穩(wěn)樓市需要銀行讓利”。
因此，5月15日兩部門(mén)發(fā)布的調(diào)整差別化住房信貸政策文件，被業(yè)界寄予不小的希望。一方面，首套房貸利率下調(diào)，可以實(shí)實(shí)在在地降低購(gòu)房成本，對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)切實(shí)利好；另一方面，與各地出臺(tái)的“地方版”穩(wěn)樓市政策不同，該政策覆蓋全國(guó)，影響范圍更大。
值得注意的是，監(jiān)管層上一次下調(diào)房貸利率，還是在2014年。
盡管此次政策的細(xì)則有待落地，且利率優(yōu)惠僅僅針對(duì)首套房，但已經(jīng)低位運(yùn)行多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然期待著“久旱逢甘霖”。
許小樂(lè)指出，雖然二套利率下限并未調(diào)整，但前期多數(shù)城市已取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本，并有望改善銷(xiāo)售持續(xù)下行的局面。
根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，今年4月，百城首套房貸平均利率5.17%，距離新政規(guī)定的下限（4.4%）仍有較大空間。因此，若政策能夠“友好”落地，對(duì)市場(chǎng)的影響不容小視。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則指出，各類(lèi)政策“組合拳”的疊加效果值得期待，但短期市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍有賴(lài)于疫情的有效防控及各地政策的執(zhí)行力度。當(dāng)前，部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，購(gòu)房者置業(yè)情緒有所修復(fù)，市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)，但大多數(shù)城市市場(chǎng)預(yù)期仍較弱。預(yù)計(jì)樓市表現(xiàn)的全面改善還需要一段時(shí)間。
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