買房對很多家庭來說都是大事，雖然碰到房子在交付前爛尾的概率很小，但碰到了可能就是不小的損失。更讓人揪心的是，購房人不僅拿不到房子，還要向銀行按時支付按揭貸款。
近日，浙江省嘉興市中級人民法院發(fā)布的一則案例引發(fā)關注，因樓盤爛尾、開發(fā)商申請破產，該法院判決由開發(fā)商承擔剩余貸款的還款責任，而不是購房人。更早之前，最高法的一則判例中，也要求開發(fā)商向銀行償還按揭款。不過，這些利于購房人的判決，都經歷了一波三折，不同法院對法律條款、司法解釋有不同的解讀。
一審敗二審勝，購房人220萬貸款不用還
據嘉興市中院網站，在2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾。2018年，開發(fā)商向法院提交破產清算申請，經破產管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。
之后，在開發(fā)商破產、收房無望的情況下，許先生因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
一審法院審理認為，《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。據此，法院判決貸款合同解除，許先生歸還結欠銀行借款本金和利息(含罰息)合計220余萬元。
也就是說，許先生不僅敗訴了，而且法院還判決他與銀行解除借款合同，并一次性歸還220余萬元，可謂是“賠了夫人又折兵”。不過，許先生不服一審判決，并在二審中迎來戲劇性轉變。
嘉興中院二審認為，案件爭議焦點為個人購房借款及擔保合同解除后許先生應否承擔剩余貸款的還款責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱司法解釋)第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
“開發(fā)商因進入破產清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持，故開發(fā)商應承擔剩余貸款的還款責任。”最終，嘉興中院二審判決，銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。資料圖：建筑物。中新經緯 攝
判決結果為何不同？
除了上述案件，在2020年12月，最高人民法院判決的“(2019)最高法民再245號”的案件中，就判決開發(fā)商向銀行償還解除商品房買賣合同房源的按揭款。
該案件也是一波三折。根據最高法的判決書，王某某等三人購買一處商業(yè)用房，并向銀行申請了7397萬元按揭貸款，后來因為開發(fā)商沒有按照約定交付房屋，王某某不再償還貸款而被銀行告上法庭。一審法院認為，是因為開發(fā)商沒有按時交付房源，使得《商品房預售合同》被解除，隨之導致銀行與王某某簽署的貸款合同被解除，上述合同的解除不能歸責于購房人，因此，開發(fā)商應代替王某某承擔賠償銀行損失的責任。
銀行不服判決，案件進入二審。二審法院同樣依據了最高法上述司法解釋，卻認定，從法律關系上說，購房人王某某是委托開發(fā)商向銀行歸還貸款本息，但開發(fā)商并未償還，故王某某與銀行的借貸民事法律關系未消除。二審法院判決，撤銷一審判決，要求王某某等三人在判決生效后三十日內向銀行償還貸款。
之后，案件進入最高法的終審判決。最高法支持了一審判決，認為因開發(fā)商未按照約定期限交付房屋，致使《商品房預售合同》解除，購房人與銀行的貸款合同因合同目的無法實現亦被解除，因此，應由開發(fā)商將收取的購房貸款本息返還給銀行，王某某等三人不負有返還義務。
從上述兩個案件不難看出，雖有最高法的司法解釋，但法院對還款責任的認定并不一樣，也導致一審、二審的結果出現較大差異。根據中國裁判文書網，因樓盤無法交付、購房人放棄還款，之后被銀行告上法庭的案例不在少數，在部分案例中，法院要求購房人向銀行還款。
為何法院判決結果不一樣？對此，北京金訴律師事務所執(zhí)行主任、王佳紅律師對中新經緯分析道，是因為對最高法司法解釋第二十一條第一款有不同的理解。第二十一條第一款的內容是：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
“上述條款的意思是，購房人起訴開發(fā)商解除購房合同時，如果銀行也站出來說自己有獨立的訴求，訴開發(fā)商的合同糾紛與銀行的借款合同糾紛可以合并同時處理；如果銀行沒有提出訴求，法院可以只審理訴開發(fā)商解除合同的案件，銀行的借款合同就不同時審理，那購房人自然還需要償還貸款。”王佳紅說。
她還解釋稱，“這樣審判的法官一般都認為購房人和開發(fā)商之間是房屋買賣合同關系，購房人和銀行之間是借款合同關系，兩個合同是獨立的兩個法律關系，買賣合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，畢竟銀行已經將貸款發(fā)放給開發(fā)商，已經幫助購房人支付了房款。”
王佳紅認為，嘉興中院和最高法的判例都將買賣合同糾紛與貸款合同糾紛可以合并處理，即判令解除買賣合同的同時，也判令解除貸款合同。這樣的判決，更符合我們國家的立法精神，也更能保護購房人的合法權益。同時，在同一個訴訟中，同時解決買賣合同和貸款合同糾紛，也節(jié)省了司法資源。
房子延期交付或爛尾，購房人可以這么做！資料圖：人民幣
如果樓盤爛尾，購房者能否斷供？王佳紅提醒道，開發(fā)商無法交付房屋，并不意味著購房人就可以停止向銀行償還月供，而且，如果購房人擅自斷供，銀行會采取一定的措施，比如起訴購房人要求還款、查封拍賣房屋等，未還款的行為還會記入不良記錄，會對購房人的信用有嚴重影響。
從實操角度講，王佳紅建議，如果遇到樓盤爛尾，購房人可以到法院起訴解除商品房買賣合同，同時起訴解除銀行借款合同，在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開發(fā)商承擔的情況下，購房人才可以停止償還貸款。否則，不能隨意停止還貸。
至于首付款及之前的貸款損失，購房人應向開發(fā)商索要，由開發(fā)商承擔賠償責任。她說：“通常情況下，樓盤爛尾都是由于開發(fā)商資不抵債，即便購房人拿到勝訴判決可能也會面臨開發(fā)商無力償還的可能。所以，建議購房人提起訴訟時要慎重考慮，能查封保全開發(fā)商的財產才更能保護自身權益，否則可能是錢、房兩空。”
2月24日，國新辦就推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹在會上表示，要堅決有力處置個別房地產企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產項目逾期交付風險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權益。
（原題：《判了！樓盤爛尾后，購房人不用還月供，快看需要怎么做》）
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