政策面頻繁發(fā)出托底信號(hào)的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面也開(kāi)始釋放出積極的聲音。
近日，部分經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健的房企，開(kāi)始主動(dòng)向信心脆弱的市場(chǎng)傳遞積極信息，披露自身的近期經(jīng)營(yíng)狀況，內(nèi)容從銷(xiāo)售回款、債務(wù)結(jié)構(gòu)，到融資與償債安排、戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)等，全方位展示企業(yè)正處于良性經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。
華泰證券固收分析師張繼強(qiáng)認(rèn)為，此次房企主動(dòng)披露信息有多重積極作用，既可傳遞部分企業(yè)基本面較穩(wěn)健的信息，有利于提振投資者信心，同時(shí)也有助于穩(wěn)定投資者預(yù)期，幫助恢復(fù)地產(chǎn)債市場(chǎng)正常秩序。
基本面韌性強(qiáng)
2月24日晚間，包括保利發(fā)展、碧桂園等在內(nèi)的10家房企在上交所相繼發(fā)布公告，主動(dòng)披露了近期的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。
在銷(xiāo)售方面，雖然三季度末開(kāi)始受全國(guó)市場(chǎng)整體回落的影響，銷(xiāo)售速度有所放緩，但各家房企都保持了較為穩(wěn)健的表現(xiàn)。
其中，首開(kāi)股份2021年去化節(jié)奏安排較往年更位平穩(wěn)，各季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較均衡，全年實(shí)現(xiàn)簽約金額1149億元，同比增長(zhǎng)7%；華發(fā)股份在2021年的銷(xiāo)售回款則大幅增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)700億元，同比增幅超30%。
新希望地產(chǎn)在去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境影響下，在加大營(yíng)銷(xiāo)力度的同時(shí)，更加大回款力度，總對(duì)總確保按揭額度，通過(guò)各種形式力爭(zhēng)多收款，特別是在2021年10月之后，存量按揭基本全部解決，并維持了90%以上的回款率，經(jīng)營(yíng)情況較去年略有提升。
金地集團(tuán)、保利發(fā)展在2021年不僅實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，全年分別實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元、5349.29億元，同比增幅分別為18.15%、6.38%，而且在行業(yè)內(nèi)的排名亦同步完成明顯提升，分別上升2位、1位至第11名、第4名。
在債務(wù)方面，金地集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、華發(fā)股份在公告中標(biāo)識(shí)了其綠檔房企的身份。
其中，華發(fā)股份在2021年通過(guò)一系列降杠桿動(dòng)作，使得有息債務(wù)規(guī)模同比下降10%，短期債務(wù)下降40%，逐步完成“三道紅線”達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。新希望地產(chǎn)則連續(xù)4年保持綠檔，其截至2022年1月末存續(xù)境內(nèi)公司債及資產(chǎn)支持證券余額61.95億元，一年內(nèi)到期的有15.24億元，其對(duì)有息負(fù)債均按時(shí)還本付息。
另招商證券根據(jù)上述各家房企披露的2021年中報(bào)或三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，多數(shù)均在債務(wù)結(jié)構(gòu)及短期償債能力方面，都有保持著較為穩(wěn)健的表現(xiàn)。其中，龍湖集團(tuán)及首開(kāi)股份一年內(nèi)到期債務(wù)占比均低于15%，近期集中償付壓力較小；10家房企一年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋倍數(shù)均高于1.2，短期償付能力均有保障，其中龍湖集團(tuán)、旭輝、保利發(fā)展，一年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋倍數(shù)均高于2.0，償債能力較強(qiáng)。
銷(xiāo)售之外，融資作為房企另一大流動(dòng)性來(lái)源，各家房企也在近期陸續(xù)獲得了進(jìn)展，除保利發(fā)展、首開(kāi)股份等國(guó)央企外，新希望地產(chǎn)、旭輝、龍湖等民企也有突破。
據(jù)披露，2021年12月，新希望地產(chǎn)為2021年四季度房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)成功獲得上交所批準(zhǔn)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS的第一批民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)，成功發(fā)行了4.4億元1年期供應(yīng)鏈金融ABS產(chǎn)品；龍湖也在1月份完成了28億公司債的發(fā)行；旭輝則在美元債市場(chǎng)也有所進(jìn)展，于2022年1月10日完成額外增發(fā)1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)。
在償債安排方面，首開(kāi)股份、保利發(fā)展披露了后續(xù)發(fā)債計(jì)劃，新城、旭輝披露了境外償債安排。其中，旭輝在1月19日宣布，其已回購(gòu)2000萬(wàn)元今年4月到期的境外人民幣優(yōu)先票據(jù)，1月24日公告完成到期贖回2022年1月23日到期的優(yōu)先票據(jù)，新城集團(tuán)利用自有資金在2022年2月18日提前贖回本金額1.6億美元債券。
值得一提的是，盡管未在這波主動(dòng)披露經(jīng)營(yíng)情況的企業(yè)之列，近期也受到頗多市場(chǎng)信息攪擾的融信在官方微信發(fā)布了公開(kāi)信息，繼提前償還2月到期美元債后，其于2月25日已匯出資金至境外還款賬戶，用于償還于2022年3月1日到期的優(yōu)先票據(jù)本息，合計(jì)約2.87億美元。
降低市場(chǎng)擔(dān)憂情緒
對(duì)于房企的此番舉措，業(yè)內(nèi)普遍抱以正面的評(píng)價(jià)。
事實(shí)上，2021年10月以來(lái)，由于業(yè)內(nèi)個(gè)別房企的無(wú)序違約，投資者對(duì)房企償債能力和意愿產(chǎn)生了頗多擔(dān)憂。
由于地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威信息披露渠道有限，房企信息披露有效性尚待完善，導(dǎo)致投資者情緒易受“小道消息”左右，地產(chǎn)債投資陷入“不可知論”。
于是，在行業(yè)景氣度下行的當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)各種輿情交織而生，信息龐雜且不對(duì)稱，從而更加劇了“負(fù)面輿情投資者拋售/購(gòu)房者觀望估值波動(dòng)/融資銷(xiāo)售受阻評(píng)級(jí)下調(diào)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升”的惡性循環(huán)，對(duì)地產(chǎn)債市場(chǎng)正常的投融資秩序產(chǎn)生了破壞作用。
張繼強(qiáng)認(rèn)為，在這樣的背景下，10家房企主動(dòng)披露經(jīng)營(yíng)融資情況，回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)注，有助于降低信息不對(duì)稱，幫助穩(wěn)定投資者預(yù)期，或有利于緩解當(dāng)前地產(chǎn)債市場(chǎng)一級(jí)融資遇冷、二級(jí)估值過(guò)度波動(dòng)的問(wèn)題。
中金公司固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)亦認(rèn)為，本輪地產(chǎn)公司信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也暴露出其在信息披露方面的不足，比如表外負(fù)債、母公司流動(dòng)性等，此外，債券發(fā)行人除定期披露之外的臨時(shí)信息披露相比上市公司仍然較少，缺乏官方正式信息披露的情況下，“無(wú)法證實(shí)也無(wú)法證偽”的負(fù)面?zhèn)髀剬?duì)于債券價(jià)格的負(fù)面影響更大。
“如今，企業(yè)主動(dòng)加強(qiáng)信息披露、積極與市場(chǎng)溝通，一定程度上可以降低信息不對(duì)稱擔(dān)憂情緒造成的市場(chǎng)波動(dòng)放大器效應(yīng)，有助于行業(yè)和債券市場(chǎng)健康的發(fā)展。”中金指出。
當(dāng)前，地產(chǎn)政策底已出現(xiàn)，2021年末時(shí)，邊際放松主要集中在金融體系，從降準(zhǔn)、加快存量按揭投放，到支持合理融資需求、鼓勵(lì)并購(gòu)融資等。
進(jìn)入2022年以來(lái)，政策逐步向需求端轉(zhuǎn)移，繼中央層面多次表態(tài)后，各地因城施策，推進(jìn)了包括放寬公積金貸款、放寬落戶等在內(nèi)的房地產(chǎn)支持政策，近期更有菏澤、重慶等部分非限購(gòu)區(qū)域降低首付比例的舉動(dòng)，進(jìn)一步放松購(gòu)房杠桿。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，更多需求端放松措施可期。
需求端的表現(xiàn)亦有所恢復(fù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月，70個(gè)大中城市中，一線城市新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由-0.1%轉(zhuǎn)為+0.6%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與2021年12月持平。
有部分房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，2月份下半個(gè)月以來(lái)，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)比有所回暖。據(jù)某華南房企人士透露，其深圳一項(xiàng)目在周末實(shí)現(xiàn)2億的銷(xiāo)售。
“一線城市房?jī)r(jià)已有企穩(wěn)跡象，反映政策發(fā)力收到一定成效，購(gòu)房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。”張繼強(qiáng)指出，預(yù)計(jì)一線城市地產(chǎn)拐點(diǎn)將率先到來(lái)，隨后向強(qiáng)二線、二三線城市蔓延。同時(shí)他也提醒，企業(yè)基本面恢復(fù)會(huì)滯后于行業(yè)整體，而上半年面臨償債高峰，房企流動(dòng)性壓力仍較大，地產(chǎn)民企違約風(fēng)險(xiǎn)仍然較高。
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