因信貸政策調(diào)整，今年下半年以來的房地產(chǎn)市場下滑態(tài)勢，至今仍在延續(xù)。
國家統(tǒng)計局12月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年11月，單月商品房銷售額已經(jīng)連續(xù)5個月同比下調(diào)。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房企到位資金增速不斷收窄，反映出市場熱度繼續(xù)下滑。
與此同時，今年9月到11月間，70個大中城市房價經(jīng)歷了從上漲到持平，再到下跌的過程。
這種變化的背后，被認(rèn)為是行業(yè)的流動性收緊。但9月以來，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號，樓市面臨的信貸環(huán)境也逐漸松動。12月初召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。同時，部分地方政府出臺政策，鼓勵住房消費(fèi)。
一些指標(biāo)顯示，市場轉(zhuǎn)暖的跡象已經(jīng)出現(xiàn)，比如，11月個人按揭貸款同比增速首次回升。與此前相比，個人按揭貸款的放款周期縮短，利率也在下降。
今年有望沖擊18萬億歷史新高
根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年7月以來，月度商品房銷售面積和銷售額已經(jīng)連續(xù)5個月同比下降。其中，最近四個月的降幅均在兩位數(shù)。
11月單月，全國商品房銷售面積為1.5億平方米，銷售額1.4萬億元，同比分別下降14.0%和16.3%。
但由于上半年市場表現(xiàn)較好，今年的整體銷售規(guī)模仍然處于歷史高位。前11月，全國商品房銷售面積達(dá)到15.8億平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額16.2萬億元，同比增長8.5%。
價格方面，9月以來，70大中城市的新房和二手房價格經(jīng)歷了由上漲到持平，再到轉(zhuǎn)跌的過程。11月，有59個城市的新房價格環(huán)比下降，63個城市的二手房價格下降。降價已成為大部分熱點(diǎn)城市的主流。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，房價下降，“一方面是當(dāng)前市場成交熱度仍處底部調(diào)整期，買方話語權(quán)較強(qiáng)；另一方面，供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調(diào)售價。”
基于沖擊年度業(yè)績的考量，開發(fā)商通常會在年末加大銷售力度，房地產(chǎn)市場也往往會出現(xiàn)年末翹尾行情。今年11月的市場成交額雖不及去年同期，但仍比10月有著近兩成的上漲，證明翹尾行情仍然存在。有分析人士認(rèn)為，今年樓市有望沖擊18萬億的歷史新高。
但總體來看，下半年以來的政策收緊和市場下滑，仍然影響了投融資的表現(xiàn)。今年前11月，全國商品房開發(fā)投資增速降至6.0%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速降至7.2%，這兩項指標(biāo)均為今年以來的新低。
北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，政策層面雖然已經(jīng)有所松動，但從企業(yè)的感受來看，信貸方面的改善幅度仍然有限。因此，在政策利好傳遞到市場端之前，房企仍需“節(jié)衣縮食”，通過控制成本、減少投資，來度過當(dāng)前的困難時期。
另外值得注意的是，房企拿地?zé)崆橄陆担灿锌赡苡绊懳磥淼氖袌龉?yīng)。今年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.8億平方米，同比下降11.2%，全年拿地面積大概率負(fù)增長。同期的土地成交價款則達(dá)到1.5萬億元，增長4.5%。
轉(zhuǎn)暖跡象隱現(xiàn)
面對市場的下滑，政策端的糾偏早已出現(xiàn)。
10月15日，央行在新聞發(fā)布會上將金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的一致性緊縮稱為“短期過激反應(yīng)”。央行亦稱，兩部委（央行、銀保監(jiān)會）已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
12月初召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。
地方政府層面，近期成都、西安、珠海、南通等地分別從限購、預(yù)售資金監(jiān)管以及人才購房補(bǔ)貼等方面出臺監(jiān)管措施，緩解房企資金壓力的同時鼓勵購房需求。另有鄂州、東陽、張家口、菏澤等多個城市出臺“限跌令”。
在各項措施的刺激下，市場出現(xiàn)回暖跡象。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月和11月，個人住房貸款余額連續(xù)兩個月增加。成本及周期方面，據(jù)貝殼研究院觀察，11月主要城市房貸利率連續(xù)兩個月下行，放款周期經(jīng)歷了6個月的持續(xù)拉長后首次縮短。
這些變化也體現(xiàn)在統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)中，1-11月，房企到位資金中，個人按揭貸款同比增速為9.8%，較上月提升0.1個百分點(diǎn)，年內(nèi)首次上漲。
機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，樓市正在經(jīng)歷筑底的過程，未來有望反彈。
貝殼研究院指出，10月和11月，50城二手房成交量持續(xù)回升，市場筑底跡象顯現(xiàn)。根據(jù)“量在價先”的基本規(guī)律，量的初步筑底將為后期價格止降打下基礎(chǔ)。在預(yù)期方面，12月以來50城二手房景氣度指數(shù)有止降改善的信號，其中長三角、珠三角區(qū)域重點(diǎn)城市預(yù)期改善相對更明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸正在趨于平穩(wěn)，但并沒有大水漫灌，整體市場的調(diào)整預(yù)計將持續(xù)到2022年上半年。
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