12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行，總結(jié)2021年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署2022年經(jīng)濟(jì)工作。針對中央經(jīng)濟(jì)工作會議內(nèi)容中與房地產(chǎn)相關(guān)的若干內(nèi)容，我們進(jìn)行了以下解讀。

第一，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的內(nèi)容表示：“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

從以上表述中，我們可以看出2021中央經(jīng)濟(jì)工作會議堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)不變，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向沒有改變。除此之外，會議提出要“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”，當(dāng)前購房者、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方市場參與主體對市場預(yù)期均存在不穩(wěn)定性，通過政策引導(dǎo)各方市場預(yù)期，有利于合理購房需求的正常釋放，有利于住房建設(shè)、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進(jìn)，“穩(wěn)預(yù)期”的重要性更加凸顯。

此次會議針對房地產(chǎn)行業(yè)，首次提出“探索新的發(fā)展模式”。經(jīng)過房地產(chǎn)行業(yè)二十多年的發(fā)展，我國住房發(fā)展取得巨大成就。但隨著城市化進(jìn)程發(fā)展到一定階段，行業(yè)增量市場規(guī)模逐步見頂，房地產(chǎn)需要從增量向存量運(yùn)營時代轉(zhuǎn)變，而房企過去依賴的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式亟待改變，地方政府過去依賴房價、地價上漲驅(qū)動的“土地財(cái)政”模式也亟需轉(zhuǎn)變。因此，市場各個主體都需要順勢而為，開拓新的發(fā)展模式，最終實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

同時，會議中“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”的提法與以往表述一致。自2020年的經(jīng)濟(jì)工作會議中提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”后，2021年，國內(nèi)的租賃住房建設(shè)相關(guān)政策不斷完善和落實(shí)，國家明確支持40個城市開展保障性租賃住房建設(shè)，各地也接連發(fā)布“十四五”期間相關(guān)規(guī)劃，保障性住房建設(shè)力度不斷加大。我們預(yù)計(jì)，保障性租賃住房的建設(shè)力度在2022年仍將持續(xù)加大。

除此之外，會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的表述與12月6日中央政治局會議的提法一致。我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)信貸政策對首套、改善型住房需求的支撐力度將不斷擴(kuò)大。

“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的表述，首先是強(qiáng)調(diào)了“因城施策”，即各個城市當(dāng)前市場表現(xiàn)各異，因此所面臨的地產(chǎn)發(fā)展循環(huán)不暢通的問題也不盡相同，各地要分別采取針對性舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。其次，這一次房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”的表述放在了“健康發(fā)展”之前，表明房地產(chǎn)行業(yè)只有先進(jìn)入良性循環(huán)之后，才能實(shí)現(xiàn)更好地健康發(fā)展。當(dāng)前，對政府而言，打通、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)各個鏈條的暢通循環(huán)是重中之重。因此，政府需要在資金端、政策端等集中發(fā)力，力促行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。

第二，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的內(nèi)容表示：“要正確認(rèn)識和把握防范化解重大風(fēng)險。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。要強(qiáng)化能力建設(shè)，加強(qiáng)金融監(jiān)管干部隊(duì)伍建設(shè)?；怙L(fēng)險要有充足資源，研究制定化解風(fēng)險的政策，要廣泛配合，完善金融風(fēng)險處置機(jī)制。”

本次會議重點(diǎn)提出了“要正確認(rèn)識和把握防范化解重大風(fēng)險”。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)的個別房企出現(xiàn)了債務(wù)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大，中央頻繁提及防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險，守住系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線。

我們結(jié)合本月初相關(guān)部門針對個別房企風(fēng)險處置工作的舉措來看，政府的處置措施與“壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任”的表述相一致。隨著個別房企風(fēng)險處置工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，行業(yè)預(yù)期有望進(jìn)一步改善。

房地產(chǎn)信貸政策的改善，將會促進(jìn)更多的資金用于支持行業(yè)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”訴求的實(shí)現(xiàn)。同樣，伴隨行業(yè)風(fēng)險逐步釋放，我們預(yù)計(jì)房企融資行為也會逐步恢復(fù)至正常狀態(tài)。