在2021年最后一個(gè)月內(nèi)，從中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)，用“字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”等關(guān)鍵詞給2022年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作定下基調(diào)。同時(shí)，也給房地產(chǎn)行業(yè)定下了新基調(diào)。

12月6日，中央政治局會(huì)議明確：“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

緊隨其后，于12月11日召開(kāi)的“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆再次重磅定調(diào)，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。”

一周之內(nèi)，從中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)，監(jiān)管層密集發(fā)聲，以上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重大政策表述中釋放了哪些新信號(hào)？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出了哪些新思路？又將如何影響2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向？

“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”

12月11日召開(kāi)的“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。”

中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀表示，“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，鏈條長(zhǎng)，牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，在地方財(cái)政收入中，在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。”

“本次表述是2017 年后再提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，“參考中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2022年經(jīng)濟(jì)工作的穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的部署，以及中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀關(guān)于各地區(qū)、各部門(mén)都要負(fù)擔(dān)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，慎重出臺(tái)有收縮效應(yīng)政策的相關(guān)表述，明確釋放了一個(gè)信號(hào)，即經(jīng)濟(jì)‘穩(wěn)’，需要地產(chǎn)穩(wěn)。”

中指研究院也認(rèn)為，“我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力......保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是2022年政府經(jīng)濟(jì)工作的重心，而房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，還需要發(fā)揮穩(wěn)定器的作用。”

實(shí)際上，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2020年四季度和全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）初步核算結(jié)果》，房地產(chǎn)行業(yè)2020年全年GDP絕對(duì)額為74553億元（約占當(dāng)年全國(guó)GDP總額的7.3%），而加上建筑業(yè)后對(duì)GDP合計(jì)貢獻(xiàn)率可達(dá)14.5%，位列各行業(yè)第三位，排在制造業(yè)和服務(wù)業(yè)之后。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

“實(shí)際上由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比較高，且關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)比較多，所以客觀上說(shuō)，房地產(chǎn)必須要穩(wěn)定和健康發(fā)展，否則對(duì)于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)等影響比較大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，此類定調(diào)后，預(yù)計(jì)一系列支持房地產(chǎn)的地方政策會(huì)出臺(tái)。“然而，產(chǎn)業(yè)定位提高，不代表默認(rèn)可以炒房，也不代表房地產(chǎn)稅推遲，此類工作和基調(diào)都不會(huì)變。”

“堅(jiān)持房住不炒，滿足購(gòu)房者的合理住房需求”

12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

對(duì)比過(guò)去幾年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，此次會(huì)議表述維持了“房住不炒”的定位，同時(shí)新增了“滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、 “促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”表述，以上表述延續(xù)了12月6日政治局會(huì)議的定調(diào)。

東方證券分析師趙旭翔認(rèn)為，在“房住不炒”的框架下，考慮到仍有大量的剛需和改善住房需求沒(méi)有得到滿足，現(xiàn)行的具體政策仍有一定的調(diào)整空間。尤其是行業(yè)銷(xiāo)售額快速下滑、房企現(xiàn)金流受各方債權(quán)方“擠兌”的大背景下，支持剛需和改善性住房需求，是挽回銷(xiāo)售額快速下滑的局面是重建全社會(huì)對(duì)房企信心的基礎(chǔ)，這也是實(shí)現(xiàn)“良性循環(huán)” 的核心。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房住不炒” 、“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”，未來(lái)政策將側(cè)重引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)下行，不會(huì)爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期引導(dǎo)，也包括“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)改變，各方不能抱有“刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)”的心態(tài)。

許小樂(lè)表示，在“良性循環(huán)”的指引下，未來(lái)針對(duì)剛需、改善性購(gòu)房需求可能有定向的支持政策。包括前期過(guò)緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對(duì)房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購(gòu)房信貸環(huán)境改善，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。

趙旭翔表示，會(huì)議上提到“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，結(jié)合前幾日銀保監(jiān)會(huì)“重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”表態(tài)，可以認(rèn)為需求端政策已在工具箱中。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合理住房需求主要是指剛需和改善型購(gòu)房需求，也可以簡(jiǎn)單理解為首套和二套購(gòu)房需求。“未來(lái)，對(duì)于地段改善型、戶型改善型等購(gòu)房需求，以及二孩和三孩家庭后續(xù)購(gòu)房方面的政策支持力度會(huì)強(qiáng)化。相關(guān)土地、金融、稅收等政策預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)加快出臺(tái)，以支持此類合理住房需求。”

“探索新的發(fā)展模式”

“探索新的發(fā)展模式”是本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的一個(gè)全新表述。

對(duì)此，許小樂(lè)認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為可以從三個(gè)方面去理解房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式。包括租購(gòu)并舉的發(fā)展模式會(huì)進(jìn)一步得到推進(jìn)，所以對(duì)于包括保障性租賃住房的發(fā)展等，預(yù)計(jì)會(huì)形成更多的政策支持。

其次，增量市場(chǎng)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式。尤其是存量市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)提速，包括城市更新、老舊小區(qū)、物業(yè)管理、租賃市場(chǎng)四大市場(chǎng)會(huì)發(fā)力，以更好發(fā)展存量房市場(chǎng)。

最后，依賴房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲獲利的模式將改變。包括房地產(chǎn)稅等推進(jìn)依然會(huì)進(jìn)行，將進(jìn)一步引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念扎根，扭轉(zhuǎn)住房投資、炒房盈利的思想。

“新發(fā)展模式”中最值得關(guān)注的無(wú)疑是“保障性租賃住房”，自去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”后，2021年，租賃住房建設(shè)的相關(guān)政策不斷完善和落實(shí)，6月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，7月22日國(guó)務(wù)院召開(kāi)加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議，此后，多地加速推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，截至目前，已有上海、廣州、杭州、南京、廈門(mén)、無(wú)錫等地公布了“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)。

本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。

中指研究院認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，2022年保障房市場(chǎng)空間將進(jìn)一步拓展，其中保障性租賃住房的建設(shè)將進(jìn)一步加速。

許小樂(lè)也認(rèn)為，2022年開(kāi)始住房租賃體系將初步建立，主要由市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構(gòu)成，依托市場(chǎng)化的效率，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。同時(shí)未來(lái)隨著機(jī)構(gòu)化房源占比提升，專業(yè)化、品牌化的住房租賃企業(yè)將為市場(chǎng)提供高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。目前，租賃領(lǐng)域立法的進(jìn)程已經(jīng)在加快，租賃監(jiān)管體系得到逐步完善。據(jù)悉，北京住建委已經(jīng)發(fā)布了租賃立法征求意見(jiàn)稿，預(yù)計(jì)明年將出臺(tái)首部地方立法，從準(zhǔn)入門(mén)檻、資金監(jiān)管、貸款限定及違規(guī)處罰四個(gè)方面做出了規(guī)定，將有效抑制各類住房租賃亂象。

“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”

此次會(huì)議上明確了“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，即行業(yè)健康發(fā)展的過(guò)程中，也要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的發(fā)展目標(biāo)。

許小樂(lè)認(rèn)為，房地產(chǎn)的“良性循環(huán)”需要兩個(gè)必要的基礎(chǔ)，一是控制住房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)，防止局部企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向系統(tǒng)傳遞。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)要運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。今年下半年市場(chǎng)出現(xiàn)接近停滯的狀態(tài)，主要是市場(chǎng)出現(xiàn)了由二手房到新房、再到土地市場(chǎng)的鏈?zhǔn)浇禍?，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期?fù)債無(wú)法接續(xù)滾動(dòng)，面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性問(wèn)題。根本原因是下半年的過(guò)快降杠桿，多項(xiàng)金融政策同時(shí)收緊，政策效用疊加導(dǎo)致房企融資環(huán)境、購(gòu)房者購(gòu)房信貸環(huán)境均快速收緊。

目前，隨著央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管層陸續(xù)表態(tài)：支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資需求；滿足首套房、改善性住房的按揭需求，行業(yè)融資環(huán)境已經(jīng)逐漸回暖。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環(huán)比上升33.1%。其中，保利、招商蛇口等央企和國(guó)企成功融資，龍湖、碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的融資需求也得到了實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

房企融資開(kāi)閘，住房貸款端也有所提速。12月9日，央行發(fā)布11月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住戶貸款中，短期貸款增加1517億元，中長(zhǎng)期貸款增加5821億元，其中，中長(zhǎng)期貸款以房貸為主，11月中長(zhǎng)期貸款新增值高于10月數(shù)據(jù)，顯示信貸規(guī)模正在企穩(wěn)回升。此外，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，11月100城首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)；超過(guò)60%的城市放款周期有所縮短。

“各地要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展目標(biāo)，就應(yīng)該落實(shí)因城施策的思路。市場(chǎng)矛盾不同，政策也將不同。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“各地政府和城市，可以根據(jù)城市實(shí)際情況支持房地產(chǎn)發(fā)展，庫(kù)存高的城市要多去庫(kù)存，房?jī)r(jià)高的城市要多穩(wěn)房?jī)r(jià)，更有利于加快各個(gè)城市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。”

據(jù)悉，2021年12月10日，衡陽(yáng)發(fā)布《衡陽(yáng)市城區(qū)新建商品住房和地下車(chē)位財(cái)政購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施方案》，明確了購(gòu)房補(bǔ)貼適用范圍為：在2021年12月1日-2022年5月31日期間購(gòu)買(mǎi)新建商品住房或地下車(chē)位的購(gòu)房人。

衡陽(yáng)正是面臨較大庫(kù)存壓力的三四線城市中的一員。據(jù)12月10日上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為52110萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)2.1%。百城庫(kù)存規(guī)模創(chuàng)5年來(lái)新高。其中，三四線城市連續(xù)37個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比正增長(zhǎng)，庫(kù)存攀升的態(tài)勢(shì)最明顯。

“衡陽(yáng)從因城施策的角度去落實(shí)寬松政策，預(yù)計(jì)后續(xù)庫(kù)存壓力大的城市都會(huì)有各類放松的或激活購(gòu)房需求的政策”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。