臨近年末，北京二手房市場(chǎng)卻出來(lái)了“翹尾”行情。北京商報(bào)記者12月1日從機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房結(jié)束連續(xù)7個(gè)月的環(huán)比成交下滑，達(dá)到10352套。多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，市場(chǎng)本身連跌后的自我修復(fù)和信貸環(huán)境的改善，是推動(dòng)北京二手房成交量觸底反彈的關(guān)鍵因素，但是能否持續(xù)，還要看明年初的信貸政策。

環(huán)比上漲15%

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，北京二手房住宅成交量約10352套，同比仍處于下降，但成交量較上月回升了約15%。值得注意的是，這是連續(xù)7個(gè)月下降后，年內(nèi)北京二手房成交量的首次回升。

時(shí)間拉回到今年初，北京二手房成交量在3月達(dá)到頂峰，達(dá)到約2.2萬(wàn)套，此后成交量、成交面積一路走低。7、8、9月北京二手房成交量分別為17082套、15379套、12145套，環(huán)比下降比例分別為7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破萬(wàn)套。

此次北京二手房成交量年末“翹尾”，雖出乎意料，但也在情理之中。對(duì)于上述變化，多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，信貸環(huán)境改善，是推動(dòng)北京二手房成交量觸底反彈的關(guān)鍵因素。

也有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，11月成交量回暖，是北京二手房市場(chǎng)的自我修復(fù)，受低基數(shù)效應(yīng)影響，二手房成交量出現(xiàn)小幅回升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，11月二手房成交量會(huì)多于10月，主要是因?yàn)?0月長(zhǎng)假期的影響，北京樓市整體仍處于冰點(diǎn)。目前為止，今年7月后購(gòu)房的新房、二手房均未放款，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)成交，且從趨勢(shì)來(lái)看，接近年底，房貸有更明顯收緊的可能性，市場(chǎng)成交量或持續(xù)低迷。

部分小區(qū)成交價(jià)下跌

經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月的連續(xù)“冷遇”，北京二手房的價(jià)格空間也變得更大，購(gòu)房需求釋放回升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月北京二手房?jī)r(jià)格漲幅也由漲轉(zhuǎn)跌，且呈現(xiàn)不斷走低趨勢(shì)，7-10月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%。在70個(gè)大中城市中，10月二手住宅房?jī)r(jià)下跌城市為64個(gè)，比上月增加12個(gè)。

這一點(diǎn)，從北京商報(bào)記者重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的部分熱門二手房小區(qū)也可見(jiàn)一二。

在東城區(qū)的地壇北里，本輪二手房成交下滑趨勢(shì)出現(xiàn)前，該小區(qū)的掛牌均價(jià)約為13.2萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)與掛牌價(jià)持平，最高單價(jià)曾經(jīng)達(dá)到13.6萬(wàn)元/平方米，隨著多校劃片的嚴(yán)格執(zhí)行、離婚漏洞的封堵以及信貸政策的收緊，多項(xiàng)效應(yīng)疊加后，目前成交的最低價(jià)格下探至11.4萬(wàn)元/平方米，掛牌價(jià)格在10.9萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米不等。

在西城區(qū)的德勝片區(qū)，多個(gè)熱門小區(qū)的掛牌價(jià)格也從此前的17萬(wàn)元/平方米下探至16萬(wàn)元/平方米，以陽(yáng)光麗景、德勝里一區(qū)為例，前者大戶型房源掛牌價(jià)最先出現(xiàn)下調(diào)，后者小區(qū)內(nèi)掛牌的大部分房源已經(jīng)降至16萬(wàn)元/平方米。

“雖然房產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策讓大家感受到了利空，但剛需購(gòu)房者的婚不能不接、父母不能不照顧、孩子不能不生，在價(jià)格下探到一定的位置，信貸再相對(duì)友好一些，成交量一定會(huì)有釋放。”北京某頭部經(jīng)紀(jì)公司和平里大區(qū)的經(jīng)理如此評(píng)價(jià)11月的二手房成交數(shù)據(jù)。

議價(jià)空間仍在

隨著11月數(shù)據(jù)實(shí)際反彈和來(lái)自信貸的“友好”，不少購(gòu)房者開始咨詢“市場(chǎng)是否真的反彈了”以及什么時(shí)候該出手。

“應(yīng)該說(shuō)，這兩個(gè)月累積的剛需客已經(jīng)有出手的，后續(xù)就看市場(chǎng)資金的情況。”上述頭部經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人指出，目前二手房的價(jià)格確實(shí)沒(méi)有調(diào)整到位，還有一定的議價(jià)空間，但11月下半月以來(lái)已經(jīng)很明顯地感受到了議價(jià)空間的降低。“這種降低在沒(méi)有明確信貸政策走勢(shì)出來(lái)之前，誰(shuí)都不好判斷是短期還是長(zhǎng)期的一個(gè)信號(hào)。”

另外一個(gè)維度的判斷來(lái)自小業(yè)主，也就是賣房人。多位經(jīng)歷了“屠刀砍價(jià)”的小業(yè)主直言：并不著急賣，如果真沒(méi)合適的價(jià)格，干脆就下架。“現(xiàn)在的業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了變化——賣不動(dòng)就不賣了成了很多人的選擇。”美股上市的某經(jīng)紀(jì)公司安交片區(qū)的負(fù)責(zé)人透露，自己管理的門店，此前就遇到過(guò)這種情況：原本某套90平方米西南向兩居室房源的市場(chǎng)成交價(jià)是950萬(wàn)元左右，在連續(xù)賣了三套后，小區(qū)另一家業(yè)主直接將出讓價(jià)格抬高至1200萬(wàn)元。

盡管如此，包括這位經(jīng)紀(jì)人在內(nèi)的多位經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人都建議這位業(yè)主適當(dāng)下調(diào)價(jià)格，避免無(wú)用功，但小業(yè)主不為所動(dòng)，在幾次三番的溝通后，甚至以“賣不出去就不賣了”為由，直接要求經(jīng)紀(jì)公司下架房源。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，信貸政策放松對(duì)于二手房市場(chǎng)是利好消息，但目前成交狀況遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)到往年同期水平，市場(chǎng)信心塑造仍需要時(shí)間。此外，臨近年末房企業(yè)績(jī)指標(biāo)壓力明顯，新房市場(chǎng)會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)造成較大沖擊，整體回暖仍有待觀察。

在張大偉看來(lái)，第二輪集中供地項(xiàng)目依然有大量即將在最近入市，市場(chǎng)醞釀供應(yīng)繼續(xù)明顯增加，而貸款難嚴(yán)重制約市場(chǎng)成交，整體看，北京樓市在年末醞釀明顯的價(jià)格戰(zhàn)，市場(chǎng)在12月將繼續(xù)調(diào)整，在貸款緩解后才有可能企穩(wěn)。