11月26日，萬(wàn)科（ 000002.SZ /02202.HK）在深圳召開(kāi)2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議萬(wàn)物云上市等相關(guān)方案，而物業(yè)上市幾乎成了萬(wàn)科股東大會(huì)的關(guān)注焦點(diǎn)。

股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮，首席執(zhí)行官祝九勝、萬(wàn)物云首席合伙人兼首席執(zhí)行官朱保全等，就市場(chǎng)關(guān)注的物業(yè)上市時(shí)點(diǎn)、業(yè)務(wù)邊界、角色定位，地產(chǎn)主業(yè)未來(lái)預(yù)期等熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了直接回應(yīng)。

郁亮和朱保全除了提及萬(wàn)物云上市時(shí)點(diǎn)目前可能比去年更合適外，還澄清到，萬(wàn)物云定位于服務(wù)業(yè)，并非科技股。

公司管理層除了對(duì)萬(wàn)物云分拆，多元化業(yè)務(wù)上市第一單報(bào)以期待，還提及，“希望未來(lái)幾個(gè)賽道業(yè)務(wù)幾年之內(nèi)都能陸續(xù)上市。”對(duì)于集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)績(jī)，萬(wàn)科已于三季度將多個(gè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)下調(diào)，稱(chēng)暫且看不清明年地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)，但公司已經(jīng)將明年的最低經(jīng)營(yíng)目標(biāo)較今年做了下調(diào)。對(duì)于行業(yè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)，萬(wàn)科維持以往基調(diào)，稱(chēng)將繼續(xù)在精細(xì)化管理，產(chǎn)品力至上等核心主軸方面對(duì)標(biāo)家電制造業(yè)明星企業(yè)，堅(jiān)信行業(yè)仍存巨大需求潛力待挖掘。

萬(wàn)物云定位服務(wù)業(yè)

“我們把科技、云服務(wù)是作為我們未來(lái)重倉(cāng)投資的方向，但是在公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我們是把自己定義為服務(wù)業(yè)。”朱保全開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地說(shuō)道，公司并無(wú)意將萬(wàn)物云定義為科技股，而是把傳統(tǒng)的物業(yè)管理或者資產(chǎn)服務(wù)定義為空間科技服務(wù)，“物業(yè)是我們最早的初心業(yè)務(wù)，云是我們期望的未來(lái)。”

萬(wàn)物云正在持續(xù)加大科技相關(guān)業(yè)務(wù)的人才儲(chǔ)備。不久前，萬(wàn)物云對(duì)科技團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了人員調(diào)整。原阿里巴巴集團(tuán)阿里云副總裁、阿里云IoT事業(yè)部CTO、AIoT首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰加盟萬(wàn)物云擔(dān)任首席科學(xué)家，原萬(wàn)物云董事兼CIO林國(guó)鋒離職。時(shí)下，公司仍在招聘985、211、海歸博士，已經(jīng)構(gòu)建了一個(gè)超過(guò)千人的科技團(tuán)隊(duì)。稍早前，萬(wàn)物云在行業(yè)內(nèi)率先成立了集設(shè)計(jì)、研發(fā)、施工、運(yùn)營(yíng)一站式服務(wù)的智能硬件平臺(tái)萬(wàn)睿科技。

言及公司業(yè)務(wù)邊界與阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等云服務(wù)商的區(qū)別，朱保全表示，“與大型的云服務(wù)廠家有幾個(gè)最大的不同，第一，萬(wàn)物云有線(xiàn)下服務(wù)，第二，有人工運(yùn)營(yíng)，第三，有硬件的施工能力。而這些對(duì)大型的云廠家來(lái)說(shuō)，它們都是去做外包服務(wù)，萬(wàn)物云全部是在做一體化服務(wù)。”

具體到有所為有所不為層面，朱保全進(jìn)一步解釋稱(chēng)，對(duì)萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，與華為云、阿里云、騰訊云全部都是合作伙伴，萬(wàn)物云是不會(huì)做IaaS層的，是會(huì)在這些云的基礎(chǔ)上構(gòu)建基于城市服務(wù)、工單管理的云服務(wù)。

作為萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)體系中的“香餑餑”，萬(wàn)物云近年發(fā)展勢(shì)頭也的確給到市場(chǎng)諸多信心和期待，營(yíng)業(yè)收入復(fù)合年增長(zhǎng)率保持在20%以上。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)物云2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元，同比增長(zhǎng)33.3%。其中，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、智慧城市服務(wù)占比分別為55%、30.4%、6.1%，業(yè)務(wù)類(lèi)型多元；期中，55%的營(yíng)收來(lái)自于萬(wàn)科集團(tuán)以外的第三方項(xiàng)目。這種來(lái)自萬(wàn)科外的項(xiàng)目貢獻(xiàn)萬(wàn)物云營(yíng)收過(guò)半的情況，在郁亮看來(lái)，恰恰是萬(wàn)物云成熟及是適宜上市的標(biāo)志。

早在11月5日，萬(wàn)科首度發(fā)布公告稱(chēng)，公司第十九屆董事會(huì)第十三次會(huì)議以通訊表決方式審議通過(guò)了擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云到港交所上市的相關(guān)議案。市場(chǎng)有分歧，擔(dān)憂(yōu)物業(yè)資本市場(chǎng)今年遠(yuǎn)遜于去年，此時(shí)分拆萬(wàn)物云上市并不算合宜時(shí)機(jī)。同時(shí)，物業(yè)分拆上市被部分人士解讀為，地產(chǎn)行業(yè)凜冬背景下，以募集資金緩解萬(wàn)科地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展壓力的曲線(xiàn)策略。

郁亮否定了市場(chǎng)的上述質(zhì)疑，稱(chēng)“萬(wàn)物云在萬(wàn)科的資產(chǎn)和利潤(rùn)占比只有1%到2%左右，發(fā)再多股票（對(duì)萬(wàn)科）也沒(méi)多大影響，募集的資金還是有自己用途的。”同時(shí)，他還提及相比高估值對(duì)員工心態(tài)等造成不切實(shí)際的預(yù)期而言，他更樂(lè)見(jiàn)當(dāng)下趨于理性的估值環(huán)境。

“估值相對(duì)理性的話(huà)，反而更有利于員工、業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)，大家有更理性的心態(tài)。再說(shuō)，上市不就是一個(gè)新的起點(diǎn)嗎，還要繼續(xù)往前走的，如果沒(méi)有這棵樹(shù)，我們上市干嘛呢？未來(lái)它能成長(zhǎng)出更多的東西，能夠創(chuàng)造更多的市場(chǎng)價(jià)值，才是我們上市的考慮。”郁亮稱(chēng)。

提及下一步各業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略地位，朱保全有表示，基于城市居民的住宅物業(yè)仍是公司的基本盤(pán)業(yè)務(wù)，持續(xù)夯實(shí)是必然舉措。同時(shí)，面向企業(yè)端、政府端的商業(yè)物業(yè)和城市物業(yè)是公司會(huì)堅(jiān)定選擇的賽道和定義的方向。

此前朱保全也有從另一個(gè)維度闡述了公司三大業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展計(jì)劃：萬(wàn)物云要控制萬(wàn)科物業(yè)的增速，大概在30%以?xún)?nèi)；萬(wàn)物梁行的增速控制在40%-60%；萬(wàn)物云城則將成為增速最高的業(yè)務(wù)板塊，要保持不低于60%的增速。

謹(jǐn)慎確立明年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

早在2018年，當(dāng)行業(yè)還沉浸在高周轉(zhuǎn)的狂飆突進(jìn)中，萬(wàn)科就率先振臂疾呼“活下去”、“冬天來(lái)了”等類(lèi)似論調(diào)。如今，行業(yè)暴雷不斷、裁員潮接連而至，不少房企游走在資金鏈斷裂的邊緣，萬(wàn)科似乎又表現(xiàn)得冷靜許多。

郁亮稱(chēng)，“（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）行業(yè)仍然有機(jī)會(huì)，我們并不悲觀”。

此前的三季報(bào)，萬(wàn)科多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)并不理想。比如，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)56.4億元，同比下降23.3%。又如，公司合約銷(xiāo)售增速下降，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入也增長(zhǎng)有限。公司1-9月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額4791.3億元，同比下降2.8%，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。同時(shí)，受地售比持續(xù)上升等因素牽制，毛利率下滑的情況仍未得到改善。前三季度，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率（已扣除稅金及附加）為 17.5%，較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)，較今年上上半年減少0.5個(gè)百分點(diǎn)。A、H股股價(jià)也是持續(xù)走低，近乎“腰斬”，期間一度破凈。

祝九勝就有表示，公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃已經(jīng)根據(jù)市場(chǎng)做了相機(jī)調(diào)整。其中，三季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃下調(diào)的指標(biāo)要多于上調(diào)的。

對(duì)于下一步公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，祝九勝表示，對(duì)明年的市場(chǎng)情形還有一些看不太明白，萬(wàn)科采用的方法是制定最低的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，再同時(shí)推一個(gè)卓越目標(biāo)，希望大家能沖著這個(gè)卓越目標(biāo)去做。“我們的最低經(jīng)營(yíng)目標(biāo)比今年還要下調(diào)。”

公司的經(jīng)營(yíng)管理策略連日來(lái)也愈趨于精細(xì)嚴(yán)格。除了近日一份員工自發(fā)提議的“節(jié)衣縮食”倡議書(shū)流出，令外界意識(shí)到慣常大手大腳的地產(chǎn)大佬儼然也到了精打細(xì)算的階段，也使得外界愈發(fā)認(rèn)識(shí)到郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上數(shù)度提及公司對(duì)標(biāo)格力電器(000651,股吧)（000651.SZ)、美的集團(tuán)（000333.SZ)等家電制造企業(yè)并非空喊口號(hào)博眼球之舉。

此前10月22日的媒體交流會(huì)上，郁亮又再度提及“行業(yè)的冬天來(lái)了”的老論調(diào)，同時(shí)拋出一番“很多人以為熬過(guò)去，春天就來(lái)了。但坦率講，到了新的發(fā)展階段，新的春天與上一個(gè)春天是不一樣的，不能用過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)衡量今天要做的事情。”也是獲不少房企人士扼腕長(zhǎng)嘆“深有同感”。地產(chǎn)行業(yè)早已進(jìn)入到安全比增長(zhǎng)更重要、能力比規(guī)模更重要的新階段。

對(duì)于行業(yè)的未來(lái)，祝九勝?zèng)]有回避業(yè)績(jī)短期下降的事實(shí)，但是也指出，“從更中長(zhǎng)期的視角來(lái)看，萬(wàn)科對(duì)所服務(wù)的客群，所進(jìn)入的城市，所選定的賽道，以及要構(gòu)建的能力，還是保有信心的，也懇求投資人、股東，給一點(diǎn)中長(zhǎng)期的耐心。”

據(jù)介紹，萬(wàn)科也將持續(xù)提升兩個(gè)方面的能力：基于更全周期、全品類(lèi)、跨期更大的、涵蓋客戶(hù)全生命周期的使用成本的角度來(lái)重塑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的能力，由房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的能力。