隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價越來越高，人們買房的愿望卻越來越強烈，但買房卻越來越難。于是催生了一種產(chǎn)品類型，那就是商住房，原本是沒有這么個概念的，而是開發(fā)商硬生生創(chuàng)造出來的，經(jīng)過大肆渲染，人們的觀念也開始慢慢接受，也的確讓很多人走捷徑買上了房子。
那幾年真的很流行，很多人年紀輕輕就買了房了，你細問一下，原來買的是所謂的商住房，沒有什么別的意思，只是想借機給大家普及下商住房跟普通商品房是不一樣的。咱們先不說它貴還是便宜，也不說它的優(yōu)缺點，至少有一點，低總價成為吸引很多人的最大優(yōu)勢。
加上限購政策下，一些一線城市開發(fā)商迎合市場，把商業(yè)辦公項目設(shè)計、開發(fā)建設(shè)成住宅對外銷售。這也導(dǎo)致了購買商住房趨之若鶩，沒辦法，雖然談不上是正常需求，但也確實很有市場，為什么這么說呢？
因為商住房本叫商辦，有的城市已經(jīng)糾正過來了，開發(fā)商拿地就是商辦的，但看到巨大的住房市場，在他們看來也是做好事，幫助大家買上了房，現(xiàn)在北京已經(jīng)叫停了。
2017年3月26日，北京市住建部等5部門聯(lián)合發(fā)布公告，全面叫停“商改住”，限制個人購買商業(yè)、辦公類住房項目。就是將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用被叫停了。
這種房子也遭遇了非常大的打擊，這是必然的，因為需求少了很多，畢竟真正用來辦公的沒有那么大的市場。不過一些核心地段的房子還有不小的價值。
跟大家聲明一下，不是說這種房子不合法，它跟小產(chǎn)權(quán)房不是一回事。
實際上，商品房產(chǎn)權(quán)年限一般有70年、50年、40年三種說法，商品房產(chǎn)權(quán)年限具體是多少年是和商品房的性質(zhì)密切相關(guān)的。我們說的多少年，其實是指的土地使用年限。在中國，房屋的產(chǎn)權(quán)是永久的。
根據(jù)商品房的用途，土地分為三種性質(zhì)：一種是住宅用地，指提供家庭、個人生活居住使用的房屋用地，其產(chǎn)權(quán)年限為70年；另一種是綜合用地或工業(yè)用地，一般產(chǎn)權(quán)年限為50年；第三種，純商業(yè)用地、旅游用地和娛樂用地產(chǎn)權(quán)年限為40年。
所以，這些土地性質(zhì)無論蓋成什么房子，只要按規(guī)劃用地來，那就是合法的，都是大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。
是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房子實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。
如果你購買那是不受法律保護的。但40年也好、50年也罷，只要符合條件都是可以購買的。但是跟70年產(chǎn)權(quán)的房子有什么區(qū)別呢？（是指在有購房資格情況下）
1、土地性質(zhì)不同
這個不多說了，前邊已經(jīng)展開說過，因土地使用性質(zhì)不同而分使用年限為70年、50年和40年的差異。
2、落戶條件不同
產(chǎn)權(quán)為70年的房子，也就是住宅，可以落戶，而產(chǎn)權(quán)為40年或者50年的房子，盡管有的也能滿足居住需求，但因為其土地性質(zhì)決定了它并非是住宅性質(zhì)，那么一般是不可以落戶的。子女也就不能劃分到相應(yīng)的學區(qū)，就近入學。
3、貸款條件不同
貸款條件也不一樣，40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，一般是不能申請公積金貸款的，如果辦理商業(yè)貸款，也不能享受三成四成的政策，必須達到總房款的五六成，而且貸款年限一般不超過10年，貸款利率一般要在基準上浮10%，所以整體貸款成本較高，還貸壓力比較大。
4、生活方式和費用不同
生活費用也不一樣，70年產(chǎn)權(quán)的住宅，在水電費上是按照民用標準收取，價格相對較低。而非住宅性質(zhì)的40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，則是按照商用標準來收取，價格要貴很多，并且一般不通燃氣，即所謂的商水商電。
5、土地使用年限到期處理不同
2021年開始實施的《民法典》中明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)費，續(xù)期費用的繳納或者減免，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”
也就是說，土地使用權(quán)到期后，房子不會被收走，而是會自動續(xù)期，但要繳納土地出讓金也可能不用交，具體這個費用是多少，還要看到時候的規(guī)定。
所以70 年產(chǎn)權(quán)的房子不用擔心到期的問題，不過公寓之類的可就沒有明確說法了。
相比70年產(chǎn)權(quán)的住宅，40年的公寓也不是一無是處，大家可以根據(jù)自己的需要選擇。比如，對于公寓來說，單價低，總價低，門檻低，容易入手。特別是既可以居住也可以注冊公司。一般周邊配套都不錯，交通也比較便利。
給您說完住宅和公寓的區(qū)別，該選擇哪個要根據(jù)您自己的需要，只要做到心中有數(shù)，哪種房子都有市場。至于哪個更值得投資，我只告訴你一句話，當初開發(fā)商拼命把商辦房打造成商住房是有道理的，因為需求。
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