房地產(chǎn)行業(yè)在近期終于獲得了來自市場層面的信心。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月11當(dāng)日收盤內(nèi)，多只A股房企個股漲?；虮平鼭q停，其中有龍頭房企、也有已經(jīng)陷入債務(wù)難題的房企；10日雖未有漲停，但漲勢已起。港股市場地產(chǎn)股漲勢也很活躍。

回顧近年來一系列針對房地產(chǎn)的政策舉措至今，這種來自二級市場的熱情顯得罕見。同時在一些債券市場，近日其實(shí)也有端倪。

據(jù)報道，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)近日公開表示，正在買入中國房企的債券。該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，個別房企風(fēng)險事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，是市場高估了傳染風(fēng)險，市場正在消化這一風(fēng)險。還有其他外資機(jī)構(gòu)也表示了對中國房企債券的信心，認(rèn)為其顯露出的風(fēng)險將是結(jié)構(gòu)性的。一些地產(chǎn)債陸續(xù)有了超過雙位數(shù)的漲幅。

更受關(guān)注的，其實(shí)還是來自監(jiān)管層對于房地產(chǎn)政策的定調(diào)，近期一直在逐步對市場情緒進(jìn)行矯正。高層向外釋放了諸如部分個案只是單一現(xiàn)象，風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足等觀點(diǎn)。

當(dāng)然，如今節(jié)點(diǎn)判斷地產(chǎn)行業(yè)是否真正迎來了政策層面的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，尚沒有確定性的答案。但可以肯定的是，在當(dāng)前宏觀政策方向之下，具備更加穩(wěn)健發(fā)展勢頭的頭部房企，才能夠更加有能力應(yīng)對短期內(nèi)的市場波動，并平穩(wěn)對待行業(yè)回歸本質(zhì)過程中的陣痛。

流動性松綁？

引發(fā)股票和債券市場突然火熱的，主要來自11月10日央行發(fā)布的一組金融數(shù)據(jù)。

據(jù)披露，10月，居民中長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉(zhuǎn)正。且在近十年的同期對比中，規(guī)模僅低于2016年10月。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，是購房信貸環(huán)境有所改善的表現(xiàn)。

而高層對于市場上關(guān)于房企流動性風(fēng)險的走向，此前已多有表態(tài)。

10月20日，有高層領(lǐng)導(dǎo)表示，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

央行金融市場司司長鄒瀾此前在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，由于近期個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為。這是金融機(jī)構(gòu)的“短期過激反應(yīng)”。

他同時表示，部分金融機(jī)構(gòu)對試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

房企動態(tài)方面，近日，保利發(fā)展順利發(fā)行了一期中期票據(jù)，后一期也已掛出方案。對此，一些行業(yè)人士認(rèn)為，這意味著房企發(fā)債融資出現(xiàn)回暖跡象。

在監(jiān)管等相關(guān)消息釋放之后，陸續(xù)有市場信息稱，無錫、鄭州等地的二手房信貸政策有寬松跡象，相關(guān)業(yè)務(wù)已經(jīng)開始正常接受受理。

雖然一些樓市調(diào)控政策有掉頭跡象的消息在隨后被否認(rèn)，顯示出對“房住不炒”理念的貫徹，但前述跡象大體可以理解為：居民正常的購房信貸需求在得到回應(yīng)；房企資金環(huán)境有向好跡象，企業(yè)采用更加穩(wěn)健的財務(wù)模式也是必然。

行業(yè)走向回歸

本質(zhì)上來說，一系列金融舉措、房地產(chǎn)政策等的推進(jìn)，反映的核心只有一個：讓行業(yè)回歸到本來的居住屬性，而非在高度金融化的道路上一直狂奔。

龍頭房企對此有明確的認(rèn)知。萬科董事長郁亮10月底指出，自2017年十九大報告明確提出“房住不炒”后，地產(chǎn)行業(yè)開始回歸常態(tài)，回歸到民生行業(yè)。

“金融杠桿帶來的紅利消退，便是今天回到常態(tài)要經(jīng)歷的陣痛之一。整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉。”郁亮認(rèn)為，回到常態(tài)肯定會有陣痛，但陣痛期后仍有機(jī)會，因?yàn)槌ＷR告訴我們：天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。

在此前陸續(xù)的業(yè)績會期間，龍頭房企普遍的態(tài)度是：當(dāng)下節(jié)點(diǎn)，要敬畏市場、保持自身流動性，并全面提升房企戰(zhàn)斗力。

碧桂園對此有明確定義。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌提出，目前公司“全競提升”已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)。當(dāng)前形勢下要持續(xù)提升營銷力，保證供貨不脫節(jié)，實(shí)行以銷定產(chǎn)；同時要保障銷售回款和現(xiàn)金流，實(shí)行有序支出。各區(qū)域進(jìn)一步提升投資標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)中選優(yōu)；加快推進(jìn)數(shù)字化，讓數(shù)字化成為企業(yè)的核心競爭力之一。

綜合來看，房企中已經(jīng)達(dá)成共識，即對于房地產(chǎn)主業(yè)，要回歸房屋的根本屬性，真正根據(jù)市場需求建造好產(chǎn)品、提供好服務(wù)；對于房地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)，則要圍繞“為美好生活服務(wù)”開展，這包括物業(yè)管理、城市更新等，而不是捕捉熱點(diǎn)一般高舉高打投向與地產(chǎn)毫無關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)方向。

在銀河證券的評價體系中，當(dāng)下對房企“優(yōu)等生”的評判將會有如下特點(diǎn)：持續(xù)通過高質(zhì)量周轉(zhuǎn)穩(wěn)健增長，自身造血能力強(qiáng)，資金鏈強(qiáng)韌，結(jié)構(gòu)上經(jīng)營性現(xiàn)金流入對資金來源的貢獻(xiàn)高于籌資性現(xiàn)金流入。

從這個角度來看，顯然一直以來持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的央國企位列其中，同時，正走在穩(wěn)健發(fā)展脈絡(luò)下、且沒有盲目多元化擴(kuò)張的龍頭民企也是如此。

這從龍頭民企具體采取的舉措可見一斑。在此前的半年報業(yè)績會期間，碧桂園集團(tuán)首席財務(wù)官兼副總裁伍碧君就介紹過，目前集團(tuán)在嚴(yán)格按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)來管控報表，并將管控指標(biāo)分解到日常經(jīng)營活動中，這對于利潤表現(xiàn)不會造成影響。截至上半財年，在“三道紅線”中，碧桂園的凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比持續(xù)優(yōu)于要求；“扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率”從去年的80%下降到期內(nèi)的77%，將有信心在2023年中期實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)入綠檔。

穩(wěn)健的財務(wù)狀況和經(jīng)營表現(xiàn)，令碧桂園獲得主要評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。目前，穆迪和惠譽(yù)均給予碧桂園“投資級”信用評級，標(biāo)普于2020年上調(diào)公司評級展望至“正面”。穆迪報告指出，碧桂園的Baa3發(fā)行人評級反映了公司強(qiáng)大的品牌實(shí)力、多元的地域布局、強(qiáng)勁的流動性和穿越周期的具有彈性且穩(wěn)健的運(yùn)營記錄。公司在中國各主要地區(qū)擁有豐富的土地儲備，足以支撐未來三至四年的業(yè)績增長。

星展銀行就認(rèn)為，碧桂園通過提升內(nèi)部流程和管控能力來優(yōu)化運(yùn)營效率、提高利潤率方面的努力，已逐漸結(jié)出碩果。從業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的回款率水平、率先復(fù)蘇的銷售利潤率、銷管費(fèi)的壓降方面，都展現(xiàn)了公司對內(nèi)管控能力的提升。

從中短期來說，光大證券認(rèn)為，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)行業(yè)流動性緊張情況將持續(xù)修復(fù)，開發(fā)貸和按揭貸將持續(xù)回暖，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)利于降低開發(fā)和購房環(huán)節(jié)的稅收壓力，試點(diǎn)地區(qū)購房限制措施有望逐步退出，資本市場的悲觀預(yù)期將進(jìn)一步緩解。

在外部環(huán)境有向好走勢，房企內(nèi)部能夠掌握好自身發(fā)展節(jié)奏的背景下，前述兩類房企在后續(xù)的發(fā)展中也將更好通過自身優(yōu)勢，獲得持續(xù)性地穩(wěn)健成長，進(jìn)而帶動行業(yè)真正走向回歸。