土地市場(chǎng)明顯降溫
成交溢價(jià)率料持續(xù)走低
10月13日下午，隨著北京市第二批集中土拍落下帷幕，二輪集中供地接近尾聲。從競(jìng)拍結(jié)果看，土拍降溫的勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)在北京市場(chǎng)。
專家表示，受城市成交結(jié)構(gòu)變化及熱點(diǎn)城市嚴(yán)控溢價(jià)率影響，城市地價(jià)均出現(xiàn)環(huán)比下滑趨勢(shì)。未來(lái)各地或調(diào)低土地出讓價(jià)格以順利完成土地出讓，土地市場(chǎng)熱度將保持低位運(yùn)行，溢價(jià)率指標(biāo)或進(jìn)一步走低。
房企拿地?zé)崆橄陆?/strong>
今年8月底，北京公布第二批集中供地信息，集中供應(yīng)43個(gè)住宅地塊。最終，共16宗地塊接到有效競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，其中5宗地塊已在10月12日以底價(jià)成交，剩余11宗地塊于13日進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。
據(jù)悉，此次成功出讓的16宗涉宅用地共吸引20余家房企競(jìng)拍，相較于首批集中土拍時(shí)50余家的參拍房企數(shù)量，下降不少。在成交金額方面，16宗地塊總成交額為509.97億元，其中僅2宗地塊觸得競(jìng)價(jià)上限轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案階段。加上此前已出讓的1宗招標(biāo)地塊，北京第二批集中供應(yīng)的17宗地塊總成交額為513.45億元。
“不只是北京，在第二輪集中土拍中多個(gè)城市遇冷，出讓地塊多以底價(jià)成交，成交溢價(jià)率也基本在5%以下，重慶、青島、濟(jì)南等城市的溢價(jià)率甚至在1%左右。”克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里說(shuō)。
馬千里稱，重點(diǎn)城市二輪集中土拍采取了新的出讓規(guī)則，并加強(qiáng)了對(duì)競(jìng)拍房企的資格審查，強(qiáng)調(diào)房企購(gòu)地需利用自有資金。受此影響，央企、國(guó)企也成為重點(diǎn)城市二輪集中土拍的拿地主力，如廣州、深圳、成都等城市國(guó)企競(jìng)得地塊占八成以上。
“除資金壓力外，土拍門(mén)檻提升也使房企拿地更為理性。從禁馬甲、限制拿地宗數(shù)、提高保證金比例、競(jìng)品質(zhì)地塊需先提供建設(shè)方案、現(xiàn)房銷售等多角度提高了要求，一定程度上降低了開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椤?rdquo;中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生說(shuō)。
流拍率明顯上升
值得注意的是，第二批土地集中供應(yīng)流拍率明顯上升。除此次北京26宗土地未接到有效競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)被延期出讓外，杭州也于近日宣布終止原定于10月12日進(jìn)行的17宗地塊出讓，其中包含了10宗此前因報(bào)名人數(shù)不足流拍的競(jìng)品質(zhì)地塊。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，年內(nèi)第二批集中土拍中，已完成土地出讓的15個(gè)重點(diǎn)城市共撤拍121宗地塊，流拍65宗。
“流拍地塊主要來(lái)自于二輪集中土拍的城市，各級(jí)城市均有多幅地塊遭遇流拍或臨時(shí)撤拍。廣州、沈陽(yáng)、重慶、濟(jì)南、天津等城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。”馬千里說(shuō)。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，接下來(lái)，在熱點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下，重點(diǎn)城市的流拍率預(yù)計(jì)保持高位。
馬千里認(rèn)為，未來(lái)為避免流拍率持續(xù)走高，部分城市新一輪公告中或有所調(diào)整。一方面部分城市需要保證年度供地計(jì)劃的完成率；另一方面也有市場(chǎng)維穩(wěn)，保證中長(zhǎng)期住房供給穩(wěn)定、滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。預(yù)計(jì)在四季度的第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強(qiáng)的房企有望得到更多拿地機(jī)會(huì)。
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