現(xiàn)金流收緊之后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將是一場(chǎng)大變。
第一輪土拍的熱烈仿佛還未走遠(yuǎn)，集中供地就已經(jīng)急速入冬。
近期，各地第二輪土拍普遍遇冷，流拍率居高不下、溢價(jià)率大幅降低、底價(jià)成交率前所未有，更有多個(gè)城市“未拍先冷”，競(jìng)拍前一日不得不撤銷或延期無(wú)人報(bào)名地塊，杭州和北京“提前流拍”地塊更是達(dá)到了半數(shù)以上。
以往韌性最足的一線城市也大幅降溫，繼廣州流拍率高達(dá)52.10%之后，“冬日魔咒”繼續(xù)在北京和上海顯現(xiàn)，兩地二輪集中供地整體大幅回落。
土地市場(chǎng)持續(xù)變冷的另一面，是房企在融資渠道不斷收緊、銷售回款不理想、現(xiàn)金流狀況不斷壓縮的大背景下，紛紛“佛系”。相比之下，國(guó)有房企在本輪拿地中占據(jù)了較大市場(chǎng)份額。
房地產(chǎn)行業(yè)的新邏輯已經(jīng)寫完了序章，現(xiàn)金流收緊之后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將是一場(chǎng)大變。
北京二輪土拍也遇冷
10月13日，北京第二批集中供地收官，原本計(jì)劃供應(yīng)的43宗土地，僅有11宗走到了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，除1宗地采用招標(biāo)出讓早早定下歸屬以外，直到競(jìng)買報(bào)名截止日，仍有26宗地塊無(wú)人報(bào)名，截止日當(dāng)晚，北京市規(guī)自委官宣26宗地塊延期出讓，占總出讓地塊的60.47%。
總計(jì)16宗接到有效競(jìng)買申請(qǐng)的地塊，其中5宗因僅有一家房企報(bào)名，以底價(jià)130.48億元成交，加上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的11宗地塊攬金379.5億元，北京第二批集中供地總成交額513.45億元。
與第一批集中供地中超過(guò)50家房企角逐相比，北京第二批集中供地16宗地塊僅有20余家房企參與競(jìng)拍，且參拍房企以國(guó)企為絕對(duì)主導(dǎo)，熱度明顯降低。
“隨著一系列最嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控，特別是針對(duì)學(xué)區(qū)房的調(diào)控政策，抑制了市場(chǎng)的熱度，而且信貸放款難，全面打擊了北京二手房市場(chǎng)成交量。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京二批次土拍驟然降溫的背景是整體樓市速凍，與信貸收緊有著莫大(博客,微博)的關(guān)聯(lián)。
據(jù)張大偉透露，除額度小的公積金貸款外，北京二手房商貸目前7月份成交基本未放款，而且不確定何時(shí)可以放款，新增成交年內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有放款可能，甚至到明年一季度是不是可以放款也沒(méi)有確定。
“二手房市場(chǎng)放款難已經(jīng)全面抑制市場(chǎng)活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，且置換型客戶幾乎都需要賣掉手中的二手房獲得資金，當(dāng)下貸款周期已經(jīng)超過(guò)3個(gè)月，年內(nèi)放款難的情況持續(xù)下，市場(chǎng)成交量將不斷減少，包括深圳等城市成交量已達(dá)到多年來(lái)的最低點(diǎn)。”張大偉表示。
值得關(guān)注的是，朝陽(yáng)區(qū)作為北京供地大戶，在本次集中供地中掛牌11宗土地，但僅有十八里店1宗地有房企報(bào)名，其余10宗地塊均被延期，進(jìn)入第三批集中供地的供應(yīng)名單。
中指研究院分析指出，朝陽(yáng)區(qū)供地遇冷的原因在于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)白熱化，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。“以一批次為例，朝陽(yáng)區(qū)多宗地塊均為緊緊相鄰，且均有例如90/70等相同的政策限制，導(dǎo)致項(xiàng)目入市后產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈，二批次孫河六宗地、十八里店三宗地均緊緊相鄰，二批次王四營(yíng)L04地塊也緊鄰一批次王四營(yíng)三宗地中的L03地塊。”
近期各地第二輪土拍普遍遇冷。
多地土拍“入冬”
北京二輪土拍的遇冷只是大趨勢(shì)的一個(gè)延續(xù)，實(shí)際上“流拍潮”已經(jīng)蔓延多日。
不包含上海、武漢和北京在內(nèi)，截至2021年10月7日，已有15個(gè)重點(diǎn)城市完成了第二批集中供地土拍，據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，15城的平均溢價(jià)率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價(jià)率下降了11.9個(gè)百分點(diǎn)。掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數(shù)量達(dá)206宗，流拍及中止交易率達(dá)到29.4%。
具體來(lái)看，二輪土拍流拍率明顯走高，其中，沈陽(yáng)流拍和中止交易率為58.7%，長(zhǎng)春、福州、重慶、天津流拍率均超過(guò)30%，廣州流拍率52.1%，杭州競(jìng)品質(zhì)地塊因報(bào)名房企不足全部流拍。
“提前流拍”的戲碼不斷上演，其中沈陽(yáng)累計(jì)有24宗地塊在開拍前一天中止出讓，濟(jì)南有20宗，天津19宗，上海7宗，杭州17宗。
溢價(jià)率大幅下降是另一個(gè)重要特征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶的平均溢價(jià)率為0.02%，廣州、青島、長(zhǎng)春、成都平均溢價(jià)率僅 0.8%、0.46%、0.4%、0.1%；低溢價(jià)成交土地占總成交土地量增加，如濟(jì)南成交地塊全部為底價(jià)成交，廣州底價(jià)成交土地占總成交量的90%，成都底價(jià)成交占比73.08%。
除卻土拍規(guī)則調(diào)整的基礎(chǔ)原因外，行業(yè)基本面下行進(jìn)一步壓縮了土地市場(chǎng)需求。
中信建投數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降，較2020年同比也下降36.2%。下半年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企銷售承壓、業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期，7-9月連續(xù)三個(gè)月單月業(yè)績(jī)同比下跌，且9月同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
央企國(guó)企掃貨
北京土拍市場(chǎng)上，在民營(yíng)房企紛紛謹(jǐn)慎出手的當(dāng)下，國(guó)有房企的身影開始頻繁出現(xiàn)。
10月12日5宗底價(jià)成交的地塊，分別被收入北京城建(600266,股吧)、北京通州房地產(chǎn)、中海、金隅、華潤(rùn)置地、中鐵置業(yè)等房企麾下。
10月13日的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，首開表現(xiàn)搶眼，以123.35億元總價(jià)斬獲3宗宅地；在北京第一批集中供地報(bào)名積極但未有收獲的中海，本次成功補(bǔ)倉(cāng)2宗地塊。
“究其原因，主要還是房企資金壓力較大。”中指研究院告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，自然資源部調(diào)整集中供地規(guī)則之后，加大了自有資金來(lái)源審查制度，并且限制了無(wú)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與土拍，加之宏觀調(diào)控下的信貸收縮，直接導(dǎo)致房企融資端受到較大制約。“另一方面，回款端在下半年也受到了較大的影響，市場(chǎng)下行，項(xiàng)目去化面臨困難；信貸收縮，購(gòu)房貸款辦理困難；加強(qiáng)資金監(jiān)管，購(gòu)房款銀行放款難度加大。”上述分析師表示。
中信證券也在一份研報(bào)中指出，針對(duì)近期二輪土拍城市的拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行考察，發(fā)現(xiàn)拿地企業(yè)很多都是地方性國(guó)企，其中重慶、蘇州及南京地方性國(guó)企拿地比例最高，分別達(dá)到成交總土地宗數(shù)的49%、45%及41%。
“地方性國(guó)企在土地出讓偏冷時(shí)能起到拿地托底的作用，當(dāng)?shù)胤叫試?guó)企拿地占比過(guò)高時(shí)，意味著土地市場(chǎng)的確相當(dāng)冷淡。”中信證券(600030,股吧)分析認(rèn)為。
一家全國(guó)性百?gòu)?qiáng)房企北京分公司的高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“在市場(chǎng)偏冷時(shí)，本身民營(yíng)房企的資金鏈就緊張，如果地塊本身的盈利空間較低，拿地的意義就不大了。”但該人士同時(shí)指出，國(guó)有房企憑借穩(wěn)定的資金來(lái)源、較低的融資成本等優(yōu)勢(shì)，疊加廣闊的產(chǎn)業(yè)鏈，比如也包攬建設(shè)環(huán)節(jié)，綜合下來(lái)比民營(yíng)企業(yè)的盈利空間要大很多。
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