房地產(chǎn)行業(yè)的“金九銀十”沒有來。從今年9月房企的銷售規(guī)模來看，房地產(chǎn)市場的“探底”還在繼續(xù)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年9月房地產(chǎn)市場整體成交量繼續(xù)下滑，期內(nèi)28個重點(diǎn)城市商品住宅成交面積整體環(huán)比下降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。
與之相對的是，許多品牌房企的銷售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報告顯示，今年“金九”成色不足，房地產(chǎn)市場顯著降溫。中國30家銷售規(guī)模居前的房企單月銷售業(yè)績環(huán)比下降8%，同比下降35%，同環(huán)比降幅有所擴(kuò)大。
隨著銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)差，房企當(dāng)前面臨的壓力也進(jìn)一步加大。它們的基本面已經(jīng)被改變。房企當(dāng)前的共識是保衛(wèi)現(xiàn)金流，當(dāng)它們不再高速前進(jìn)，回款將會受到影響，進(jìn)而影響到土地投資，甚至可能作用于融資端，整個鏈條都將被重構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷最艱難的時刻。
消失的旺季
這或許是史上房企經(jīng)歷的最差9月。從數(shù)據(jù)來看，今年9月份銷售規(guī)模下滑是整體性的。
克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年9月，房企表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，18家房企單月同環(huán)比雙降。近半數(shù)房企同比降幅超30%，僅綠城中國、
陽光城和榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比增長，分別為28.3%、11.3%、8.1%；TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績首次環(huán)比下降，較2020年同比也下降36.2%。
龍頭房企之中，萬科、中海單月的銷售數(shù)據(jù)都有較大幅度下滑。據(jù)萬科10月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年9月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積228.2萬平方米，合同銷售金額361.1億元，同比降33.8%。
中海的跌幅也與萬科類似。10月7日，中國海外發(fā)展有限公司公告宣布，集團(tuán)今年9月的合約物業(yè)銷售金額約203.73億元，按年下跌41.6%；而已售樓面面積約為110.2萬平方米，按年下跌30.0%。
龍頭房企尚且如此，中小房企的境況顯然不會更好。
據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)10月4日發(fā)布的公告顯示，今年前9個月，佳兆業(yè)總合約銷售約為875.49億元，其中，9月單月合約銷售約57.01億元，環(huán)比下降27.8%，與去年同期的161.2億元相比下降64.6%。
這樣的局面，是多種因素作用的結(jié)果。
明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，9月份房企業(yè)績下滑是意料之中的事，一是部分城市陷入疲軟，不少缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐；部分在核心城市周邊的三四五線城市，例如惠州這樣的臨深城市都十分慘淡，降價導(dǎo)致了更多人持幣觀望；二是過去2個月，市場上的負(fù)面新聞特別多，有幾家規(guī)模房企先后陷入困境，引發(fā)了市場的普遍擔(dān)憂。
“購房者現(xiàn)在都變得小心謹(jǐn)慎，怕買了交不了房。但凡負(fù)債率高，資金壓力大的房企，購房者都會三思而后行，銷售難度大幅度增加。”艾振強(qiáng)續(xù)稱。
盡管這樣的結(jié)果是在多數(shù)從業(yè)者的意料之中，但是當(dāng)數(shù)據(jù)擺在面前，許多從業(yè)者仍然感到十分焦慮。
一名中型房企城市公司的營銷負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，盤點(diǎn)了幾遍，已經(jīng)沒有什么好項目了。“我們營銷也不是一哄而上，現(xiàn)在唯一有用就是降價，但也不是說降就能降的，挺被動。”
房企的自救
事實(shí)上，樓市住宅成交量走低是今年第三季度的基本盤。即使9月有“旺季”buff加持，仍然沒能扭轉(zhuǎn)下行的局面。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，第三季度以來，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績表現(xiàn)均不如前，連續(xù)三個月單月業(yè)績同比下跌，且9月同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
以廣州為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月廣州一手住宅最終錄得網(wǎng)簽6878套，與去年同期相比大降34.71%。
不僅如此，業(yè)界普遍認(rèn)為，調(diào)控的威力仍將持續(xù)，第四季度也將延續(xù)這樣的趨勢。
第一太平戴維斯在最近的研報中直言，今年年內(nèi)，預(yù)計廣州調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)升級，政府對住宅市場監(jiān)管力度將繼續(xù)加大。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析認(rèn)為，廣州銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)冷表明廣州此前一系列調(diào)控政策的影響正在發(fā)酵，未來四季度的成交表現(xiàn)不容樂觀。“由于供應(yīng)增加而成交減少，近幾個月廣州新房去化周期亦從年中時最低的7.9個月上升至目前的10.6個月，四季度開發(fā)商的出貨壓力將會明顯增大。”肖文曉指出。
據(jù)合富數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近期廣州多個樓盤積極推進(jìn)促銷活動，全市進(jìn)行促銷活動的樓盤占比增加至15%、最大優(yōu)惠力度上升至10%以上，只求能夠以價換量。
但是，當(dāng)以價換量能夠取得的效果也有限時，房企們的生存狀況的確不容樂觀。艾振強(qiáng)指出，如果銷量持續(xù)下滑，導(dǎo)致企業(yè)無法回籠資金，失去造血能力，本來已經(jīng)艱難的房企會更加艱難，特別是那些已經(jīng)深陷危機(jī)的房企，自救會變得困難重重。
一位龍頭房企投資部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，現(xiàn)階段比如房貸放款慢等很大程度上影響了房企的現(xiàn)金流，其影響不可小覷。“高周轉(zhuǎn)的房企現(xiàn)金流原是環(huán)環(huán)相扣的，回款變慢相當(dāng)于打斷了其中一環(huán)，直接影響了整個企業(yè)的資金鏈，嚴(yán)重的可能會暴雷。”
上述人士續(xù)稱，即便是穩(wěn)健型房企，雖然回款變慢不至于影響“生死存亡”，可大多也是以收定投，如果回款變慢的情況維持下去的話，投資規(guī)模勢必萎縮，進(jìn)而限制了未來的銷售量。“回款變慢是抓住了開發(fā)商的死穴，只有現(xiàn)金流足夠充沛的才可以在這樣的環(huán)境中保持發(fā)展。”
這樣的環(huán)境下，房企的自救方式似乎也沒有更好的方法了，關(guān)鍵仍在于執(zhí)行的力度。
匯生國際融資總裁黃立沖告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，對于房企來說，總體上依然還是那幾條，就是收縮戰(zhàn)線、消減費(fèi)用、減少投資。“首先要收縮戰(zhàn)線，目前各地的公開拍地已經(jīng)減少了，企業(yè)資金緊張不想花這么多錢做土地儲備；第二要盡量擴(kuò)大銷售、多打點(diǎn)折扣，但是這個受到房子銷售登記價格限制的影響，效果比較有限；第三，開拓更多的融資渠道。”
艾振強(qiáng)則指出，前段時間央行釋放了一些積極的信號，有些地方的房貸利率已經(jīng)有所下降，當(dāng)然，四季度不會逆轉(zhuǎn)，房企需要下大力氣抓銷售和回款，對應(yīng)的，工程節(jié)點(diǎn)要往前趕，盡快達(dá)到預(yù)售條件。
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