除非政策轉(zhuǎn)向，否則二手房會(huì)一直在冰窟。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 實(shí)習(xí)生楊靜怡 深圳報(bào)道
廣州、深圳兩座粵港澳大灣區(qū)的核心城市正在迎來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)大潮。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，由于供應(yīng)增加而成交減少，近幾個(gè)月廣州新房的供求比持續(xù)上升，9月更是上升到3.1比1，帶動(dòng)全市一手住宅可售庫存突破1146萬平方米，去化周期亦從年中時(shí)最低的7.9個(gè)月上升至目前的10.6個(gè)月。
深圳在近兩年住宅土地供應(yīng)放量的背景下，住宅供應(yīng)也持續(xù)走高。據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2021年9月，深圳新增供應(yīng)總量超1.6萬套，環(huán)比增長(zhǎng)175.8%，同比增長(zhǎng)40.5%；住宅供應(yīng)超1.2萬套，環(huán)比增長(zhǎng)152.9%，同比增長(zhǎng)63.4%。
與之相對(duì)的是，今年的“金九銀十”成色一般。2021年9月，北上廣深四城商品住宅成交面積同比均有所下降，整體同比下降36%，環(huán)比下降23%；而廣州、深圳兩地則各下跌35%。這樣的背景下，房企不得不通過“以價(jià)換量”的方式贏得購房者的青睞。但是，從目前的成交數(shù)據(jù)來看，廣深兩地的銷售面并未有多大的起色，一手房在多盤推出購房?jī)?yōu)惠的情況下，呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象；而二手房則仍持續(xù)轉(zhuǎn)冷，難改低溫現(xiàn)狀。
一手房促銷頻繁
在樓市火爆之時(shí)，深圳幾乎全市都是“日光盤”，但是在當(dāng)前的情況下，部分位置、產(chǎn)品一般的項(xiàng)目不得不開啟促銷模式。
據(jù)時(shí)代周報(bào)，2021年9月29日，深圳龍華區(qū)朗庭盛薈城開盤，當(dāng)天即推出9折購房活動(dòng)；10月3日，龍崗區(qū)佳兆業(yè)壹都匯推出85折購房活動(dòng)，降價(jià)高達(dá)75萬元，均價(jià)約為1.9萬元/平方米。
在房企的努力下，深圳黃金周的成交表現(xiàn)積極。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶假期期間，深圳市全市新房成交1081套，較同期上漲163%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)更敏感，因此對(duì)一手房進(jìn)行了降價(jià)促銷，同時(shí)，‘十一’期間新推盤的區(qū)位較好，開發(fā)商定價(jià)合理，在市場(chǎng)仍有一定需求的情況下，成交量也會(huì)增加。”
深圳房企努力促銷的同時(shí)，廣州房企也并沒有輸。在一些成交平平的區(qū)域，促銷的動(dòng)作也在頻繁進(jìn)行。例如，廣州市增城區(qū)時(shí)代名著國(guó)慶期間推出9.7折，總價(jià)再減10萬優(yōu)惠；南沙區(qū)金科集美御峰也推出部分特價(jià)房。此外，南沙等區(qū)域個(gè)別樓盤為提高成交量，還給予購房者3個(gè)月的首付期限。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，“十一”假期廣州一手住宅實(shí)際開盤4049套，較去年同期上漲16.9%，但廣州成交數(shù)據(jù)較深圳略顯遜色?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”期間廣州一手住宅網(wǎng)簽711套，較去年黃金周的1062套下降33.1%，成交面積6.57萬平方米，同比下降45%。廣州中原發(fā)展部稱，南沙、增城等外圍郊區(qū)平均去化率不足5成。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“在調(diào)控政策的累加作用和發(fā)酵下，全國(guó)商品房市場(chǎng)從下半年開始轉(zhuǎn)入降溫周期，而企業(yè)年末回收現(xiàn)金流的需求越來越大，金九銀十也因此成為開發(fā)商搶收的關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。”
爭(zhēng)相降價(jià)促銷，這與整體的大環(huán)境有關(guān)。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年以來，不少地產(chǎn)頭部企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，在‘三道紅線’壓力下，各房企為了避免出現(xiàn)資金鏈斷裂，所以通過降價(jià)促銷加快資金回籠，避免資金鏈斷裂。”
李宇嘉則指出，“目前銀行貸款緊張，導(dǎo)致開發(fā)商回款壓力大。同時(shí)，由于部分房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)大，帶頭進(jìn)行促銷，帶動(dòng)房企大面積降價(jià)促銷。”
二手房掉入冰窟
與一手房冷熱不均不同，二手房的成交情況更能夠體現(xiàn)政策的威力。
據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，國(guó)慶期間深圳二手房?jī)H成交4套，共計(jì)351.22平方米，創(chuàng)下多年新低。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，9月27日至10月3日深圳二手房網(wǎng)簽量為303套，接連5周下滑，環(huán)比下降18.5%。
事實(shí)上，深圳的二手房成交近幾個(gè)月是不斷下行的。咚咚找房數(shù)據(jù)顯示,2021年9月,深圳成交1765套二手住宅,環(huán)比減少13.6%;成交面積169252平方米,環(huán)比減少13.4%。
廣州雖未有黃金周具體的成交數(shù)據(jù)，但從二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)以后，廣州的二手房成交也持續(xù)低迷。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2021年第三季度，廣州全市(含增城、從化)中介促成二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為5761宗和53.50萬平方米，環(huán)比分別下降29.86%和29.61%。
宋丁分析稱，“廣深都實(shí)施了二手房參考價(jià)政策，使二手房掛牌價(jià)和政策價(jià)間出現(xiàn)差距，導(dǎo)致首付大幅度提高，二手房跌入冰窟。盡管一手房也有調(diào)控，但由于政策條件仍要好于二手房，導(dǎo)致原本購買二手房的需求轉(zhuǎn)移到一手房，使一手房成交情況明顯好于二手房。”
李宇嘉則認(rèn)為，二手房成交量不佳原因有二。“一是，二手房業(yè)主降價(jià)力度不大；二是，二手房貸款較一手房嚴(yán)格，部分銀行甚至停貸二手房。銀行更愿意提供新房貸款，二手房貸款不會(huì)為銀行帶來存款，還會(huì)消耗銀行的房地產(chǎn)貸款額度，這會(huì)導(dǎo)致二手房貸款更加緊張。”
在這樣的背景下，二手房似乎沒有看到可能回暖的跡象。
肖文曉就指出，“目前來看，困擾二手房交易的不利因素較多，除了交易參考價(jià)，還有房貸緊張、一手房促銷分流等，如無大的政策利好，短期內(nèi)恐怕很難擺脫低迷。”
宋丁也分析認(rèn)為，第四季度二手房市場(chǎng)仍會(huì)處于較低迷水平，但是會(huì)稍有放松。
“首先，政策調(diào)控已持續(xù)八九個(gè)月，購房需求長(zhǎng)期累積，購房者的住房問題有待解決。其次，二手房業(yè)主也開始松口，談價(jià)空間大。最后，部分城市利率也開始下調(diào)，側(cè)面說明政策略有松動(dòng)。多個(gè)層面疊加，第四季度可能會(huì)稍微緩和。但二手房市場(chǎng)降溫是一個(gè)大趨勢(shì)，很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。除非有大的政策變動(dòng)，否則二手房市場(chǎng)仍會(huì)處于整體偏冷的狀態(tài)。”宋丁續(xù)稱。
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