短期流動性問題頻發(fā)，為了穩(wěn)定資本市場信心、保住信用，房企火線開啟回購美元債行動。10月5日-10月8日，中梁（02772.HK）、禹洲（01628.HK）、德信（02019.HK）、金輝控股（09993.HK）、弘陽（01996.HK）、融信（03301.HK）等房企密集對外披露回購美元債。
此外，為預(yù)防債券違約，房企也著手啟動交換要約。海倫堡已于10月8日完成1.68億美元債交換要約；鑫苑置業(yè)（XIN.US）正在對2021年10月15日即將到期的1.401億美元債61.18%未償金額進行交換要約；10月11日早間，當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）公告，對2021年到期12.85%美元債進行債務(wù)管理方式的投資者同意征求。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，10月1日以來，房企回購美元債涉資約1.37億美元，其中禹洲的回購動作最大。
大手筆回購，源于長假期間的暴跌。繼7月26日，融信（03301.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、易居（02048.HK）、中梁（02772.HK）等多只中資地產(chǎn)美元債下跌，創(chuàng)下發(fā)行以來最大單日跌幅之后，10月4日，房企美元債又開啟了新一輪跌幅。
10月4日晚間，花樣年（01777.HK）發(fā)公告稱，一筆本金總額為5億美元、2021年到期的7.375%美元債，剩余2.06億美元未償還本金未能兌付。花樣年坦承，公司出現(xiàn)短期流動性問題，公司董事會及管理層也在地方政府、金融機構(gòu)、財務(wù)顧問等多方支持下成立了應(yīng)急小組；10月5日，花樣年8只美元債跌幅占據(jù)中資美元債跌幅TOP10。
花樣年發(fā)生實質(zhì)性的美元債違約同時，房企美元債現(xiàn)大面積暴跌。綠地（600606.SH）、
陽光城（000671.SZ）、弘陽、佳兆業(yè)、禹洲、建業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、融信、中南、中梁等美元債均大幅下跌，收益率隨之攀升。
有投資者甚至指出，10月5日，多只房企美元債創(chuàng)下高息地產(chǎn)債8年來最大跌幅，跌幅較大的多數(shù)是債券單B評級的房企。
更多房企面臨美元債本金及利息到期，投資者擔(dān)憂加劇，也不排除機構(gòu)乘機做空的可能性。連日來，綠地、
陽光城、鑫苑置業(yè)、融信、新力、陽光100（02608.HK）、當(dāng)代置業(yè)、奧園（03883.HK）等房企美元債持續(xù)跌勢。
10月9日，地產(chǎn)債持續(xù)跌勢。中駿（01966.HK）2024年4月到期的美元債下跌至85.0775的凈價，創(chuàng)發(fā)行以來單日最大跌幅，收益率14.753%；該公司將于2022年3月到期的美元債跌幅持續(xù)擴大，收益率已上漲至16.8324%。
就在同一天，當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）5只美元債暴跌。
陽光城2022年3月到期美元債跌27.189%，收益率達到了239.609%。10月11日，截至記者發(fā)稿時止，
陽光城2022年1月到期的美元債，下跌超過10.099%，目前收益率達358.8437%。
綠地、
陽光城美元債屢創(chuàng)單日最大跌幅
今年7月26日，中梁2022年1月到期的7.5%美元債，富力地產(chǎn)2023年8月到期的11.75%美元債，各自創(chuàng)下自該筆債券發(fā)行以來單日最大跌幅。融信2023年6月到期美元債、
陽光城2025年到期美元債、佳兆業(yè)2024年到期美元債、易居2022年4月到期美元債均出現(xiàn)明顯下跌。
如果說7月底的房企美元債暴跌是房企流動性預(yù)警前兆，那么10月4日開始的房企美元債集體下沉，則暴露了房企潛在的信用危機。
9月28日，綠地2022年3月到期美元債就已創(chuàng)下2月8日以來的最大跌幅，2022年12月到期、2024年3月到期的美元債也開始下挫。
10月4日開始，綠地多只美元債不斷下挫，屢創(chuàng)自發(fā)行以來最大跌幅。目前綠地美元債跌幅最大的一只為2022年4月到期的，收益率已突破100%。
受到母公司美元債跌幅影響，10月5日，綠地香港（0337.HK）2022年6月到期的美元債也開啟自9月30日以來的下跌；10月8日，綠地香港2022年6月到期美元債創(chuàng)下自2021年6月發(fā)行以來單日最大跌幅，目前凈價87.45，收益率32.83%。
值得關(guān)注的是，綠地12只存續(xù)美元債中，有4只將于2022年到期，其中3只將于2022年上半年的3、4、6月份到期。面對短期償債壓力，綠地最近半年無法在公開市場發(fā)債，公司對外擔(dān)保與各子公司之間相互擔(dān)保規(guī)模卻逐漸攀升。
此前綠地被惠譽撤銷發(fā)行人評級，這一遭遇在新力身上重現(xiàn)。10月5日，聯(lián)合國際撤銷新力發(fā)行人評級，同時撤銷由新力發(fā)行的高級無抵押美元票據(jù)的國際長期發(fā)行債務(wù)評級。兩家機構(gòu)透露，給予房企評級撤銷是出于商業(yè)原因。
相比綠地，
陽光城的美元債跌幅更大，到期收益率飆漲。10月5日，
陽光城2024年4月到期美元債每1美元跌9.5美分，創(chuàng)下自2020年7月發(fā)行以來最大單日跌幅，持續(xù)下跌10月8日，該筆債券凈價59.5775美元。9月底的時候，由于美元債下跌，
陽光城已動用5600萬美元先后回購2024年4月、2025年2月到期的美元債。
一名投資者認為，美元債價格走勢能在一定程度上反映房企問題。多米諾骨牌效應(yīng)已發(fā)生。綠地與
陽光城，此前同樣經(jīng)歷過資金鏈緊張的市場質(zhì)疑，如今風(fēng)聲鶴唳，反映到債券端，導(dǎo)致信用危機隱現(xiàn)。10月8日，
陽光城多只債券折算率被下調(diào)。某種程度上，這預(yù)示了資本市場提前預(yù)警風(fēng)險。
房企不得不加速回購，以緩和短期內(nèi)的流動性危機與信用危機。一個不容忽視的問題是，房企的融資成本在走高，記者留意到，部分房企近兩年來一直處于高成本置換債務(wù)的財務(wù)狀態(tài)，比如禹洲。
值得一提的是，與股票交易不同，債券投資者從公開渠道無從獲悉這些下跌債券的具體成交量。有投資者指出，不排除有國際機構(gòu)乘機做空高收益地產(chǎn)股的嫌疑。
信用危機浮現(xiàn)
有機構(gòu)統(tǒng)計，10月11日-10月15日這一周，房企將面臨77只美元債付息或者到期。除恒大（03333.HK）外，還包括萬科、弘陽、海倫堡、
陽光城、雅居樂、正榮、新城發(fā)展等多只中資房企美元債。
國內(nèi)融資收緊的前提下，房企對美元債的依賴只升不降，只是今年以來的兩次暴跌導(dǎo)致地產(chǎn)債高收益利差分化明顯。比如，世茂（00813.HK）發(fā)行兩筆總規(guī)模10.48億美元，利率分別為3.975%、5.20%。小房企發(fā)債利率走高，如銀城國際（01902.HK）9月發(fā)行的一筆1.1億美元債，利率達到了12.5%；景瑞控股8月增發(fā)5000萬美元債利率為12.5%。
此前因港股股價暴跌停牌，數(shù)日之后公告披露大股東股份質(zhì)押爆倉的新力（02103.HK），近期頻頻傳出要將資產(chǎn)打包變賣。截至記者發(fā)稿時止，新力方面沒有釋放融資方面的利好消息。
盡管還沒有出現(xiàn)公開市場的實質(zhì)性違約，但基于新力已經(jīng)出現(xiàn)征信逾期，或觸發(fā)美元債大跌與金融機構(gòu)采取進一步行動。9月22日、9月27日，長沙市中院先后公示凍結(jié)新力湖南子公司、無錫子公司股權(quán)。
美元債大跌，也從一個側(cè)面印證，房企信用危機岌岌可危。高周轉(zhuǎn)模式與各地樓市行情的急轉(zhuǎn)直下，房企資金鏈變得脆弱。以上坤（06900.HK）為例，該公司自2020年11月上市以后，即在2021年1月、7月連發(fā)兩筆“364”美元債，小規(guī)模房企的短期流動性堪憂。上坤今年1月發(fā)行第一筆1.85億美元債券的利率為12.75%，7月再發(fā)一筆2.1億美元綠色債利率為12.25%。這意味著，明年全年上坤面臨4億美元償債壓力，第一筆將于2022年1月到期的美元債，能否如期償還？
上坤是一家起步于上海的房企，2021年中報披露，該公司長三角銷售額占比78.8%，該公司持續(xù)看好長三角，土儲60%集中于這一區(qū)域。事實上，上坤重倉長三角的風(fēng)險已初露端倪，今年上半年該公司營收15億，同比下滑22.1%。在調(diào)控密集的長三角區(qū)域，今年下半年房地產(chǎn)市場存在不確定性，重倉長三角的房企資金回款率也將面臨挑戰(zhàn)。
高成本置換債務(wù)
經(jīng)歷7月地產(chǎn)債大跌之后，地產(chǎn)債新發(fā)規(guī)模開始大幅縮量。據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年8月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模10.36億美元，而同期到期規(guī)模為35.4億美元；9月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模約53.91億美元，同期到期規(guī)模為50.18億美元。整體看來，房企美元債發(fā)行與債務(wù)到期亦步亦趨。這當(dāng)中，房企用高成本置換美元債的趨勢明顯。
以禹洲為例，該公司就是典型的高成本置換美元債的融資模式。今年8月27日，禹洲公告發(fā)行一筆2023年到期利率為9.95%的2億美元綠債。就在一天之前，禹洲發(fā)布了2021年中報；而此前禹洲更是重刷了2020年中報。有機構(gòu)投資者認為，禹洲重刷中報是為了增加后續(xù)發(fā)債的成功率以及有效降低融資成本，因為這次發(fā)債主要是為了替換2022年1月到期的一筆6%債券，但這一說法尚未經(jīng)禹洲方面確認。
禹洲2020年中報財務(wù)數(shù)據(jù)重新調(diào)整后，調(diào)低了2020年中核心財務(wù)數(shù)據(jù)，獲得2021年中各項指標(biāo)的大幅增長。這一重刷2020年中報的“神操作”，會否改觀機構(gòu)對禹洲債務(wù)償還能力的看法，不得而知。
橫向?qū)Ρ?，旭輝（00884.HK）在今年5月發(fā)行的一筆5億美元綠債，利率4.45%，標(biāo)普、穆迪與聯(lián)合國際分別給予該筆美元債“BB-”“Ba3”“BBB-”的信用評級；禹洲發(fā)行的2億美元2年期綠債，國際評級機構(gòu)紛紛給出了“BB+”“BB-”的穩(wěn)定評級或“B1”的負面評級。
綜合來看，禹洲最近發(fā)行的綠債利率不算過高。這筆2年期債券是禹洲自今年1月份發(fā)行6.375%綠債之后，再度發(fā)行的第二筆綠債。雖然這是可贖回債券，但創(chuàng)下了禹洲發(fā)債利率新高。
禹洲此前在2017年1月發(fā)行2022年1月到期3.5億美元債，利率為6%。此次禹洲發(fā)行利率為9.95%的債券置換此前利率為6%的債券，屬于高成本置換債務(wù)。從禹洲2017年5年期6%美元債，到2019年1月發(fā)行一筆3年期8.625%美元債來看，4年間，禹洲發(fā)債融資成本逐漸走高。
在發(fā)債機構(gòu)眼中，或許這是機構(gòu)與中資地產(chǎn)債發(fā)行利率暗戰(zhàn)的又一次凱旋。此前的8月10日，中梁發(fā)出一筆1.5億美元2022年到期，利率11%；禹洲所發(fā)行的綠色債表面上看利率比中梁的美元債低，但優(yōu)勢并不明顯，已經(jīng)高于同期正榮發(fā)行的7.125%綠色點心債的成本。
發(fā)債融資成本趨高，一方面反映了房企在債券市場的信用危機在擴大，另一方面也流露出房企資金敞口在擴大。近幾年來，房企高周轉(zhuǎn)模式在調(diào)控下顯露疲態(tài)，規(guī)模增長乏力的同時伴隨著信用債償債規(guī)模越來越大。今、明兩年，房企將面臨集中償債高峰期。貝殼研究院年初統(tǒng)計，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將達12448億元人民幣,同比增長36%。另外，有機構(gòu)統(tǒng)計房企美元債到期債務(wù)大幅擴張，同比增長68.5%。
隨著各地銷售行情下滑、房企資金鏈緊縮，國際評級機構(gòu)最近陸續(xù)調(diào)低房企評級，甚至撤銷對房企評級。如綠地被惠譽撤銷評級，新力、金輪天地（01232.HK）被聯(lián)合國際撤銷評級等，機構(gòu)給出的理由均為商業(yè)原因。
經(jīng)歷長假美元債暴跌，且跌勢不止，房企卻不得不面對陸續(xù)到來的償債壓力。鑫苑置業(yè)即將于10月15日到期的一筆美元債、新力即將于10月18日到期的一筆美元債，這兩筆美元債兌付已經(jīng)開始進入倒計時。
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