在體驗了近20年的“速度與激情”后，房地產(chǎn)這趟列車走到了十字路口。
房地產(chǎn)業(yè)正迎來二十年未有之變局。去年以來，隨著“三條紅線”“五檔房貸”“兩集中”供地等政策陸續(xù)落地，房地產(chǎn)行業(yè)的生存規(guī)則正在發(fā)生翻天覆地的變化。自房地產(chǎn)業(yè)市場化改革以來，沿用了20多年的“高杠桿—高增長”模式不再行之有效，企業(yè)的生存哲學(xué)也面臨重構(gòu)。
9月18日，由南方財經(jīng)全媒體集團21世紀(jì)經(jīng)濟報道發(fā)起主辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第21屆年會在上海圓滿閉幕，本次年會的主題是——“穿越‘紅線’：后杠桿時代的夢想與現(xiàn)實”。數(shù)十位行業(yè)專家與房地產(chǎn)資深從業(yè)者共同探討了新周期、新形勢、新理念下的市場邏輯和生存之道，并為變局中的行業(yè)提供了諸多啟示。
“2021年是實施‘十四五’規(guī)劃和2035遠景目標(biāo)綱要的開局之年。當(dāng)今世界處于百年未有之大變局，國內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜多變，中國經(jīng)濟的走勢備受矚目。曾作為經(jīng)濟增長穩(wěn)定器的房地產(chǎn)業(yè)，也迎來重新定位的契機。”南方財經(jīng)全媒體集團副總編輯、21世紀(jì)報系總編輯鄧紅輝在致辭中表示。
鄧紅輝指出，去年以來，房地產(chǎn)融資“三條紅線”、個人信貸“五檔管理”政策陸續(xù)出臺，使房地產(chǎn)業(yè)走向“去杠桿化”；集中供地制度推出，意味著行業(yè)的供給側(cè)改革更加徹底；租購并舉的強化，房地產(chǎn)稅改革的推進，住房保障體系的建立，又令房地產(chǎn)業(yè)的民生屬性更加凸顯，并將在共同富裕的目標(biāo)中發(fā)揮重要作用。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)既要贏得這場生存競爭，又需要在新時代重新錨定自己的位置，一場關(guān)乎行業(yè)生存與發(fā)展的思辨亟需展開。
此次論壇既有公開發(fā)言，又有閉門討論，話題涉及政策、市場、企業(yè)、行業(yè)等各個層面，范圍從房地產(chǎn)業(yè)延伸到物業(yè)、家居、建筑建材等多個上下游產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)日，大會還發(fā)布了《中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力報告》，從終端的產(chǎn)品視角，探討變局下的突圍之道。2021年度“中國地產(chǎn)金磚獎”研究案例亦同時揭曉，為行業(yè)展示標(biāo)桿的榜樣。
變局之判
過去20年，中國房地產(chǎn)業(yè)一直處于高速發(fā)展的軌道中，雖然在改善居住條件和助力經(jīng)濟增長方面功不可沒，但一些“副作用”也漸漸凸顯，比如土地財政依賴、金融風(fēng)險累積、房價過高產(chǎn)生擠出效應(yīng)，等等。
因此，近幾年來，監(jiān)管層通過在政策端的持續(xù)發(fā)力，試圖改善這些局面，并促成市場的長期穩(wěn)定。尤其是去年以來的政策持續(xù)收緊，顯得堅決而有力。
“‘房住不炒’并非‘權(quán)宜之計’，而是一個長期堅持的方向，因此不要去挑戰(zhàn)中央堅持這一綱領(lǐng)的決心。”論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊發(fā)布主題為“房地產(chǎn)發(fā)展任務(wù)”的演講，強調(diào)了對政策的理解與執(zhí)行。
馮俊進一步解釋，住房產(chǎn)品既有投資屬性，又有消費屬性，這是不可變的。但從調(diào)控的角度，顯然不能把滿足投資需求放在第一位，所以“對中央的決心需要有個確切的認識”。
在調(diào)控政策的選擇上，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長、中國財政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康在演講中表示，行政手段的“治標(biāo)”如何對接基礎(chǔ)性制度支撐的“治本”、形成健康發(fā)展長效機制，是房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵問題。“要打造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機制，一定要以基礎(chǔ)性制度建設(shè)來治本。”
賈康說，啟動房地產(chǎn)稅立法早已進入決策層的改革日程考慮，房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)包含穩(wěn)房價、深化省級以下分稅制改革、優(yōu)化再分配機制、提高直接稅比重等四個方面。從實際操作上，當(dāng)下存在房地產(chǎn)稅進行試點的可能性和必要性，立法之后，對地方充分授權(quán)，區(qū)分不同情況分步推進。
他還認為，除房地產(chǎn)稅改革之外，相關(guān)“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”至少還涉及土地制度、住房雙軌制等。
那么，按照現(xiàn)有的趨勢，行業(yè)將如何發(fā)展？
民生加銀基金首席經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，“我們不能延續(xù)過去20年的紅利，更多的是我們不得不接受另一個時代的洗禮。”他表示，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長遠去是趨勢性的，不是周期性的。“即便房地產(chǎn)的調(diào)控政策整體的或結(jié)構(gòu)性的有所放緩，它也一定不會迎來新的房地產(chǎn)的周期，周期是沒有了，趨勢性逐步下行。”
生存之道
“活著才有意義……關(guān)于安全、預(yù)期、速度，安全肯定是第一的。”在“強監(jiān)管下的增長邊界：安全、速度與預(yù)期”專場討論中，當(dāng)被問到現(xiàn)階段企業(yè)策略的權(quán)衡時，金科股份副總裁張勇表示。
市場環(huán)境的巨變，正迫使房企重新考量各項戰(zhàn)略目標(biāo)的排序。近兩年來，規(guī)模、利潤、土儲、多元化被提及的頻率明顯減少。相反，企業(yè)對現(xiàn)金流、負債、運營等的關(guān)注度越來越高。
中南建設(shè)董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示，只有安全的規(guī)模增長是有意義的。“當(dāng)下一定是現(xiàn)金流比利潤更重要，既要求規(guī)模，又要求利潤，然后又要求現(xiàn)金流，這個其實很難。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
過去多年來，房企的一系列策略選擇和運營模式都是以“快”為導(dǎo)向的。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長，決定了房企在各個運營環(huán)節(jié)都要與之匹配。一旦降速，就會“牽一發(fā)而動全身”。
“企業(yè)如何平衡發(fā)展、安全這些事情，從我自己的從業(yè)經(jīng)驗來看，還是要回到‘既要、又要、還要、且要’。”旭輝控股董事局主席林中表示，企業(yè)經(jīng)營是一個均衡的邏輯，不能只追求一面。
林中表示，旭輝會在增長、盈利和風(fēng)險三個方面進行布局，這也分別對應(yīng)行業(yè)地位、發(fā)展質(zhì)量和安全邊界三個層面。企業(yè)在不同發(fā)展階段，會采用不同的協(xié)同模式，但不可偏廢。
此外，由于房地產(chǎn)的開發(fā)銷售是一個周期性的過程，因此策略的選擇也必須要有前瞻性。“今天碰到的問題可能都是過去兩三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你發(fā)現(xiàn)了再來調(diào)整已經(jīng)來不及了。”林中說。
回到當(dāng)下，從業(yè)者的共識已經(jīng)變成“保衛(wèi)現(xiàn)金流”，然后在此基礎(chǔ)上實施系統(tǒng)性調(diào)整。在談及現(xiàn)階段“解題方法”時，張勇表示，“去庫存，收一收投資，備足現(xiàn)金。在組織架構(gòu)上再做一些調(diào)整和優(yōu)化，就是把力量用到資金端、財務(wù)端、營銷端，而不是投資端。”
唐曉東也認為，“如果你手里庫存足夠多，堅決去庫存，堅決把現(xiàn)金流找回來……企業(yè)做運營，在運營端體現(xiàn)出來的就是成本、供應(yīng)鏈的管理，供應(yīng)鏈的優(yōu)勢充分發(fā)揮起來，也能抗風(fēng)險。”
突圍之術(shù)
房地產(chǎn)業(yè)真的沒有空間了嗎？馮俊指出，今后幾十年，房地產(chǎn)市場不可能保持20多個百分點的增長，但是保持現(xiàn)在的建設(shè)規(guī)模，既是需要的，也是不可避免的，“在相當(dāng)長的時間里面，總規(guī)模會保持在這么一個水平上。”
到2020年，全國商品房銷售面積突破17萬平方米，銷售金額也已達到17萬億元。該水平已是歷史峰值，但對于常年以規(guī)模增長為追求的房企來說，若“蛋糕”不再變大，行業(yè)的“內(nèi)卷”就不會停止。
蘭德咨詢總裁宋延慶在演講中表示，“十四五”期間，全國商品房銷售額大概率會突破20萬億元。但絕大多數(shù)房企制定的五年戰(zhàn)略目標(biāo)，銷售額都有不少的增幅。如果加總，銷售目標(biāo)總和可能達到50萬億元。相差的30萬億元就是“理想與現(xiàn)實的落差”。
“完全可以斷言，未來的市場競爭只會更加激烈，完成銷售目標(biāo)的難度只會更大。”他表示。
論壇期間，蘭德咨詢產(chǎn)品力提升事業(yè)部和21世紀(jì)經(jīng)濟報道地產(chǎn)課題組聯(lián)合發(fā)布了《中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力報告（2021）》，對房地產(chǎn)產(chǎn)品力進行了系統(tǒng)的定義和梳理，并就提升產(chǎn)品力、實現(xiàn)銷售突破提供了一系列的實操建議。與會人士普遍認為，隨著房地產(chǎn)回歸居住屬性，產(chǎn)品力的提升已成為現(xiàn)階段的制勝“法寶”之一。
除此之外，隨著存量時代的到來，資管賽道的機會也大量涌現(xiàn)。其中，在物管領(lǐng)域資本化浪潮崛起的背景下，物業(yè)顯然已成為最受關(guān)注的領(lǐng)域。
今年，大會設(shè)置了“喧囂與冷靜：物業(yè)服務(wù)的資本化與增長密碼”對話，對物管行業(yè)的發(fā)展進行專題討論。雅生活集團執(zhí)行董事、總裁兼首席執(zhí)行官李大龍表示，在資本化的浪潮中，物業(yè)行業(yè)進入到新的發(fā)展時代，整個行業(yè)的聚集度在提升。但這只是企業(yè)實現(xiàn)增長的第一步，只有做好投后管理，提高服務(wù)力，才能給企業(yè)帶來有效的增量。
越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁毛良敏認為，當(dāng)下行業(yè)內(nèi)有各種各樣新的商業(yè)模式，也會進入各種各樣的業(yè)態(tài)。但無論是何種業(yè)態(tài)和商業(yè)模式，核心基礎(chǔ)都是把客戶服務(wù)先做好，這是行業(yè)生存的底層邏輯。
關(guān)于行業(yè)未來的發(fā)展，龍湖智慧服務(wù)集團副總經(jīng)理王建輝提出了“一個不變，兩個轉(zhuǎn)變”，不變的是這個行業(yè)的服務(wù)屬性和民生屬性，而行業(yè)的管理方式在未來一定會發(fā)生大的變化。此外，在科技的賦能下，作為勞動密集行業(yè)的物管行業(yè)或許會有新的變化。
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