“只有不好的企業(yè)，沒有不好的行業(yè)”，經(jīng)歷過快速發(fā)展的好年頭之后，進(jìn)入“白銀時代”甚至是“青銅時代”的房地產(chǎn)業(yè)，也會經(jīng)歷“中年危機(jī)”嗎？
規(guī)模攀升是否已經(jīng)見頂？老模式能否在形勢的逼迫下走出新路徑？喊了多年的產(chǎn)品力升級，或許終于到了不得不推行的境地。
行業(yè)做出自我調(diào)整是出于無奈，還是有更好的雙全之道？對于身處變局中的房地產(chǎn)企業(yè)來說，破解“危機(jī)”，已經(jīng)變得刻不容緩。
近日，弘陽地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁袁春對于市場發(fā)表了觀點(diǎn)分享。
袁春預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)未來的競爭會逐漸減弱，因為這是一個出清的過程，最終留下的都是專心做產(chǎn)品的好企業(yè)，這反而是一種回歸。
規(guī)模并不是越大越好
關(guān)于規(guī)模與安全的平衡，袁春表示，行業(yè)其實已經(jīng)達(dá)成共識了，肯定不是越大越好，而是越穩(wěn)越好。
“雖然對于未來的發(fā)展來說，的確仍然需要一定的規(guī)模，但規(guī)模已經(jīng)不是最重要的，更重要的是可持續(xù)發(fā)展。”袁春說，可持續(xù)發(fā)展的三個要點(diǎn)分別為：第一要盈利，第二要有健康的現(xiàn)金流，第三是把產(chǎn)品和服務(wù)做好。
在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了25年的袁春，喜歡單刀直入拎要點(diǎn)，他說：“如果把上述幾點(diǎn)想明白了，我覺得行業(yè)生存下去不會有太大的問題。”
土地曾經(jīng)是房企的一條“生命線”。據(jù)袁春回憶，2005年、2006年，房地產(chǎn)行業(yè)曾流行著一個“小錢套大地”的邏輯，但2010年以后就不存在了，因為監(jiān)管有了要求，尤其到今年，在拿地銷售比不超過40%的紅線下，房企發(fā)展的邊界更為清晰起來。
在市場的選擇上，袁春認(rèn)為，經(jīng)過這么些年，有驚喜的市場已經(jīng)不多了，城市的競爭格局已經(jīng)相對清晰，很難再有亮點(diǎn)出來。他表示：“現(xiàn)在主要目標(biāo)是把確定與安全的事情做好，不用再想其他的。”
袁春進(jìn)一步指出，“地產(chǎn)”和“房產(chǎn)”是兩個概念，拿地遵從的是“地產(chǎn)”邏輯，他認(rèn)為未來應(yīng)該更重視“房產(chǎn)”模式，關(guān)注房子的居住屬性。
“大家把心放到肚子里，好好把產(chǎn)品做好，現(xiàn)金流弄好，不會有問題。”袁春多次強(qiáng)調(diào)說。
關(guān)于行業(yè)毛利率下降問題，袁春表示，公眾通常認(rèn)為能做到20%毛利率是不錯的，而他自己認(rèn)為，房地產(chǎn)利潤率并不低，行業(yè)最大的問題在于負(fù)債高，未來合理的毛利率應(yīng)該保持在18%-20%左右。
“要想保持利潤率，核心在于一定要降低負(fù)債。”袁春認(rèn)為，現(xiàn)在有些地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債太高，一旦市場出現(xiàn)波動的時候，高負(fù)債房企抗風(fēng)險的能力非常弱。
要做“好公司”、做好產(chǎn)品
袁春認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)其實不存在“中年危機(jī)”，他的邏輯是，房地產(chǎn)之前十年經(jīng)歷了高速發(fā)展，那十年更應(yīng)該稱作“年少太輕狂”。
“現(xiàn)在回到十年前的玩法，大家更重視產(chǎn)品，更重視客戶，回歸到行業(yè)本來的樣子也挺好。”袁春感慨說，“之前做了二十幾年‘風(fēng)口上的豬’，未來怎么樣不知道，但有很多有意思的事情可以研究。”
袁春反復(fù)講了幾次，最近十年行業(yè)太浮躁了，大家不再關(guān)注產(chǎn)品、客戶，更多關(guān)注的是資金倒騰來倒騰去，也就是常被討論的“高周轉(zhuǎn)”。袁春認(rèn)為，“行業(yè)的回歸”這件事很好，回到產(chǎn)品本身，未來房地產(chǎn)行業(yè)依然很有希望。
據(jù)袁春介紹，弘陽地產(chǎn)已經(jīng)將大量的精力投入到產(chǎn)品研發(fā)、工程兌現(xiàn)上，他認(rèn)為，把產(chǎn)品做好、把客戶服務(wù)好，后面很多問題都可以迎刃而解。
從產(chǎn)品的思路出發(fā)，分析商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)雙輪驅(qū)動的商業(yè)模式時，袁春表示不太看好做住宅的企業(yè)做商業(yè)，因為兩者的邏輯有本質(zhì)性區(qū)別，住宅“快”，而商業(yè)“慢”。
“住宅的銷售周期可能兩三年就結(jié)束了，而商業(yè)想要培養(yǎng)好，沒有六到十年是不可能的，如果拿住宅的思路做商業(yè)，那問題就非常大。”袁春表示。
袁春預(yù)測，行業(yè)未來的競爭會逐漸減弱，這是一個出清的過程，最終能留下的是傳統(tǒng)的好企業(yè)。“說白了，客戶尊重、員工開心、股東滿意、有社會責(zé)任，這樣的企業(yè)才可以長久下去。”他表示，要想在房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)生存下去，一定要做“好公司”，是“好公司”就不用怕。
“當(dāng)大家不用搶地時，地價趨向合理，和售價之間就有一定的空間，房子品質(zhì)做好也能保證一定的利潤空間，好房子才會換來忠誠度高的客戶。”袁春認(rèn)為，居住行業(yè)未來的想象空間依然很大，不只是著眼于日常居住需求，消費(fèi)、健康、養(yǎng)老等領(lǐng)域都可以結(jié)合。
但聚焦于更近的當(dāng)下，袁春使用了“整合”這個詞，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的問題不在于“人才過剩”，而是“人過剩”，房地產(chǎn)行業(yè)缺好的專業(yè)人員，比如優(yōu)秀的設(shè)計師、工程師、造價師等，但不缺想當(dāng)總經(jīng)理的人。
“因為造房子還是更像制造業(yè)，最終我們還是要聚焦到做好產(chǎn)品、提供好服務(wù)上來。”袁春表示。
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