近期，房地產(chǎn)局部市場出現(xiàn)下行，地產(chǎn)股屢屢出現(xiàn)集體大跌，行業(yè)內(nèi)彌漫著一股悲觀的情緒。大家都在討論，由杠桿收縮疊加持續(xù)的調(diào)控緊縮導(dǎo)致部分開發(fā)商債務(wù)和資金鏈問題，以及房價和行業(yè)下行等預(yù)期，會不會觸及政府對風(fēng)險的擔(dān)憂，進(jìn)而基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，再次出現(xiàn)“防漲又防跌”的調(diào)控松綁，同步緊縮的資金面也周期性地緩和？

從8月單月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)全鏈條收縮，從拿地到開工、再到銷售，都出現(xiàn)了15%左右的兩位數(shù)負(fù)增長。其中，單月新開工面積已連續(xù)4個月負(fù)增長、土地購置面積已連續(xù)6個月負(fù)增長，且跌幅有擴(kuò)大的趨勢。同時，外源融資繼續(xù)緊縮，占資金來源57%的內(nèi)源融資（銷售回款）還將因需求端回落而繼續(xù)下行的情況下，目前單月已接近零增長的開發(fā)投資可能將轉(zhuǎn)負(fù)。

政策面和資金面持續(xù)的緊縮，在企業(yè)端產(chǎn)生了一些風(fēng)險事件，部分房企債務(wù)償還遇到困難。同時，開發(fā)商大面積降價促銷，少數(shù)城市面臨房價下跌壓力而不得不祭出“限跌令”。另外，有的熱點城市出現(xiàn)土地流拍。那么，從當(dāng)前的現(xiàn)實困難和穩(wěn)字當(dāng)頭的長效機(jī)制目標(biāo)看，會否給予適當(dāng)扶持？

統(tǒng)計局回應(yīng)稱，大型開發(fā)商出現(xiàn)一些困難，對行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察；8月底央行會議稱，“做好跨周期設(shè)計，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性”；9月初，銀保監(jiān)會表態(tài)，督促銀行類機(jī)構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進(jìn)行差異化支持。

市場也對此出現(xiàn)了一些解讀。那么，是不是會出現(xiàn)類似過去的政策周期輪回呢？

筆者認(rèn)為，至少從今年四季度看，樓市調(diào)控政策還將保持穩(wěn)定和連續(xù)，不太可能出現(xiàn)周期性松綁。首先，央行明確“增強信貸總量增長的穩(wěn)定性”的表述，主要針對中小微融資的定向滴灌。比如，近期3000億的再貸款以及明年部分貸款提前到今年下半年投放，目的都是在給中小微紓困，緩解上游原材料價格上漲對中小企業(yè)的沖擊。對此，近期官方媒體還特意發(fā)文，“要加強預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號”，不希望政策被解讀為對樓市放水。

對樓市來講，當(dāng)下不是要不要寬松的問題，而是剛剛建立起來并正在實施的長效機(jī)制下，并無多少寬松的空間。首先，二季度24家大中型商業(yè)銀行中有一半左右觸及貸款集中度的兩道紅線，未越過紅線的也在邊緣行走；其次，目前大多數(shù)開發(fā)商的資金鏈都繃得很緊，剛剛發(fā)布的上市房企2021年中報顯示，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.8%，意味著全行業(yè)未達(dá)標(biāo)。

近日，中央在部署下半年房地產(chǎn)調(diào)控時明確表示，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資和貸款集中度管理，可見央行關(guān)于信貸增長穩(wěn)定性和跨周期調(diào)節(jié)的新表述，完全針對的是中小微企業(yè)。當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)增加實體經(jīng)濟(jì)的貸款投放，或存量房貸收回，都能釋放出地產(chǎn)增量貸款。但即便如此，增量貸款空間也是有限的。因此，不存在對樓市周期性的放水。

關(guān)鍵是，樓市基本面并未發(fā)生根本改變。1-8月，開發(fā)投資兩年平均增長7.7%，商品房銷售面積兩年平均增長5.9%，商品房銷售額兩年平均增長11.7%。1-8月房地產(chǎn)施工和竣工面積同比分別增長8.4%、26%，后者增幅創(chuàng)歷史最高水平。當(dāng)下，開發(fā)商普遍面臨資金鏈壓力，開始加快施工以獲得銷售尾款和回籠資金，有望帶動開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。

在強力的政策調(diào)控和資金緊縮下，還有這樣的增幅，說明整個行業(yè)的承壓能力非同小可，這也是因城施策的結(jié)果。近年來，有的區(qū)域購銷兩旺、穩(wěn)定運行，有的持續(xù)下行，市場慘淡；企業(yè)經(jīng)營分化，有的比較冒進(jìn)，有的穩(wěn)扎穩(wěn)打。去年以來啟動“三道紅線”“貸款集中度”管理，本身也是有保有壓的舉措。對穩(wěn)健經(jīng)營的銀行和開發(fā)商，仍有增加房貸和融資的空間。

因此，無論從單月來看，還是從局部來看，市場確實存在下行和出清的現(xiàn)象。但從全局看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有望保持穩(wěn)定走勢。因此，目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)。目前，之所以局部出現(xiàn)下行和風(fēng)險暴露，就引發(fā)了市場的擔(dān)憂以及政策松綁的預(yù)期，甚至呼吁以“雙向調(diào)控”（要防漲，也要防跌）為名義進(jìn)行救市，就在于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已經(jīng)習(xí)慣了自覺不自覺地“拿過去的盛景來比較”。只要當(dāng)下的市場運行低于過去盛景時的水平，就認(rèn)為是不正常的。

這背后反映出的問題就在于，無論是地方政府，還是開發(fā)商或金融機(jī)構(gòu)，都是以未來更高的地價和房價，更大規(guī)模的土地拍賣和商品房銷售，更高的利潤水平，來做當(dāng)前的決策，包括土地供給和舊改，投融資，生產(chǎn)經(jīng)營計劃，企業(yè)雇工和福利發(fā)放，支持基建投資等等。一環(huán)扣一環(huán)，寄生在房地產(chǎn)鏈條上的一些主體都以上面這種思維做決策，未考慮下行以及可能會出現(xiàn)的風(fēng)險。

事實上，房地產(chǎn)也要高質(zhì)量發(fā)展，不要停留在過去的慣性思維里。當(dāng)下，不論是開發(fā)商的債務(wù)問題，還是部分城市的下行壓力，都是點狀的，都還停留在局部，主要是少數(shù)開發(fā)商層面，全局市場運行仍然比較健康，并不構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險隱患，其影響更多是心理層面的。從近期少數(shù)開發(fā)商暴露出的問題來看，不僅杠桿率比較高，更關(guān)鍵的是負(fù)債情況不透明，負(fù)債結(jié)構(gòu)復(fù)雜，違規(guī)融資層出不窮。老實說，此類問題還并不是少數(shù)開發(fā)商公司治理存在缺陷，而是在整個房地產(chǎn)行業(yè)大面積存在。2020年8月份啟動“三道紅線”管控后，很多房企財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，近期“降杠桿”取得實效，但粉飾財務(wù)報表、隱匿負(fù)債情況比較突出。

此類問題處置，盡管比較棘手，但這是避免更大問題和風(fēng)險的代價，而且越早處置對各方面的影響越小。在系統(tǒng)性風(fēng)險尚可控制的情況下，以局部損失和風(fēng)險釋放，彰顯打破剛兌、破除地產(chǎn)依賴的信號，其宏觀意義無比重要。

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）