9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

值得注意的是，8月份，70城二手房價格（環(huán)比）下跌的城市數(shù)量開始超過上漲的城市數(shù)量，這是18個月以來的第一次。有專家對《華夏時報》記者表示，這是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)的信號，或者說意味著市場開始進(jìn)入到相對較冷的階段。

另外，在房地產(chǎn)市場下行的大背景下，近期地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)也不斷發(fā)生。對于近期恒大債務(wù)風(fēng)險，9月15日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，“一些大型房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營過程中出現(xiàn)了一些困難，對于整個行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察。”

房價下跌城市數(shù)量超過上漲城市數(shù)量

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶表示，2021年8月份，各地全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢。《華夏時報》記者注意到，在國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的“商品住宅銷售價格漲幅趨勢”解讀中，已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)“回落”的表述。

8月份，70城二手房價格下跌的城市數(shù)量開始超過上漲的城市數(shù)量，即價格下跌的城市有34個，上漲的城市有27個?！度A夏時報》記者注意到，這是自2020年3月以來，70城房價下跌城市的數(shù)量首次超過房價上漲城市的數(shù)量。

值得注意的是，8月份，廣州的新房住宅銷售價格由7月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%，這是自去年4月以來，廣州新建商品住房價格首次下跌。據(jù)專業(yè)人士分析，近期廣州市出臺的人才落戶收緊政策較多，這一定程度上造成廣州新房市場出現(xiàn)降溫。而8月31日推出的廣州二手房參考價制度，也對市場影響明顯，《華夏時報》記者從廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)看到，“參考價”執(zhí)行后第一周，廣州二手房成交量已經(jīng)環(huán)比下跌了7.4%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報》記者表示，時隔18個月后，房價下跌城市數(shù)量再次超過上漲數(shù)量，這可以認(rèn)為是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)的信號，或者說市場開始進(jìn)入到相對較冷的階段，值得關(guān)注。

“7、8月以來，不管是熱點(diǎn)城市還是非熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場量價降溫急速。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前政策效應(yīng)下，各個城市都在調(diào)整，主要分為兩類城市，一類是政策調(diào)控下，樓市過熱的城市開始降溫，另一類是樓市相對疲軟的城市，即近期發(fā)布“限跌令”的城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先，要肯定的是房地產(chǎn)調(diào)控政策的積極性，即促進(jìn)了房價泡沫減少。不過，需要注意的是，接下來要防范市場過冷出現(xiàn)的新情況，尤其是市場疲軟的城市市場秩序被打亂的情況。

“房貸荒”已成常態(tài)

房地產(chǎn)貸款集中度管理實(shí)施至今已有9個月，“房貸荒”已經(jīng)成為常態(tài)。近日，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)控的30個重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長；二手房貸款方面，克而瑞調(diào)研的23個城市中六成以上城市近乎“停貸”，而未停貸的城市放款周期基本在3-6個月。

放款額度緊張的同時，房貸利率也在水漲船高。例如，從7月24日起，上海首套房貸利率即從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%；蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6.0%，二套房（貸款未結(jié)清）利率多數(shù)已破6%；南京的首套房貸利率更達(dá)到5.95%，二套房貸利率最高已達(dá)6.15%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，市場降溫的原因有三個，一是二手房指導(dǎo)價、限購、限售等調(diào)控持續(xù)加碼，二是信貸環(huán)境收緊，房貸加息、放款慢甚至銀行不接單的情況增多，三是市場下行期，需求端觀望情緒加重。

“市場開始全面進(jìn)入風(fēng)格轉(zhuǎn)換的階段。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，房價下降的主要原因是受政策調(diào)控的影響，其中，房貸方面的金融政策是影響二手房最為重要的因素。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)預(yù)計，隨著接下來金九銀十傳統(tǒng)旺季的到來，房企加大促銷力度，以價換量現(xiàn)象增加，新房價格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落，而二手房市場在多措并舉之下或?qū)⒀永m(xù)降溫局面。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，四季度投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的貸款會增加，按照貸款集中度的政策，房地產(chǎn)增量貸款空間也會部分釋放，樓市資金面會略微好轉(zhuǎn)，但8月4日，銀保監(jiān)會安排下半年重點(diǎn)任務(wù)時強(qiáng)調(diào)，要毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險，因此樓市繼續(xù)下行的趨勢不改。許小樂也表示，年底前市場仍有向下調(diào)整的壓力。

大型房企生產(chǎn)運(yùn)營困難，對于行業(yè)影響還需觀察

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年前8個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積和銷售額的增速繼續(xù)下降。1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，同比增長10.9%，增速較1-7月份下降1.8個百分點(diǎn)；1-8月份，全國商品房銷售面積和銷售額分別為114193萬平方米和119047億元，分別同比增長15.9%和22.8%，增速較1-7月分別下降5.6和7.9個百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，在集中供地的模式下，竣工面積增速強(qiáng)勁支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，預(yù)計下月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回升，9、10月銷售規(guī)模會上升，不過不及去年同期水平。

公眾號“澤平宏觀”表示，近期房地產(chǎn)銷售和投資繼續(xù)回落，未來要警惕房地產(chǎn)“硬著陸”。另外，“澤平宏觀”表示，“三道紅線”政策倒逼房企去杠桿降負(fù)債，土地集中供應(yīng)制度考驗(yàn)房企的資金實(shí)力，房企的變現(xiàn)需求促使其加快施工和竣工，但隨著信貸持續(xù)收緊和部分房企陷入運(yùn)營困境，房企的銷售和資金回籠速度將持續(xù)下滑并遏制后續(xù)土地投資動能，建安投資和土地交易均弱，房地產(chǎn)投資難改下滑趨勢。

從土地市場來看，多個城市調(diào)整規(guī)則后重啟的二批集中供地卻遭遇了房企集體“躺平”的情況，舉例說明，杭州第二批集中供地中的10宗“競品質(zhì)”地塊中，9幅地塊因有效申請沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進(jìn)入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，無奈“流拍”。市場分析人士指出，此次杭州競品質(zhì)地塊的“流拍”并不令人意外。杭州“競品質(zhì)”地塊參拍門檻要求高、規(guī)則復(fù)雜，起拍總價偏高，且要求現(xiàn)房銷售，房企幾乎無利可圖。一位要求匿名的杭州本土房企人士向《華夏時報》記者強(qiáng)調(diào)，“開發(fā)商不想做虧本生意”。

杭州并非個案，多個城市土地流拍率均大幅上升。據(jù)國金證券研報顯示，福州、青島、濟(jì)南、天津四座城市的二次供地的溢價率分別為13%、1%、0%和1%；而四城在首輪集中供地時的溢價率分別為18%、2%、12%和11%；同時，土地流拍現(xiàn)象也明顯增多。福州、青島、濟(jì)南、天津二次供地的流拍率分別為32%、10%、35%、34%，而四座城市第一批集中供地時的流拍率分別為13%、2%、5%和22%。

在房地產(chǎn)市場下行的大背景下，近期地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)也不斷發(fā)生。對于近期恒大債務(wù)的違約風(fēng)險，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，一些大型房企生產(chǎn)運(yùn)營過程中出現(xiàn)了一些困難，對于整個行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察。從房地產(chǎn)市場運(yùn)行來看，今年以來隨著各地區(qū)各部門堅持“房住不炒”的原則，持續(xù)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，整體運(yùn)行保持平穩(wěn)態(tài)勢。

另外，付凌暉表示，隨著各方面持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場不合理需求，保證正常需求的釋放，同時房地產(chǎn)市場相關(guān)制度，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的制度不斷完善，房地產(chǎn)市場有望保持穩(wěn)定發(fā)展。