在一線城市紛紛升級調(diào)控政策之時，部分三四線城市卻正在迎接“逆向”調(diào)控，甚至出臺“限跌令”。

不同版本的“限跌令”

近日有株洲市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序。株洲市住建局隨后對上述企業(yè)項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄。株洲市住建局要求上述企業(yè)全面整改：立即停止違規(guī)銷售行為，強(qiáng)化建筑施工質(zhì)量，確保樓盤品質(zhì)；下架所有涉嫌低價銷售的房源信息；加強(qiáng)內(nèi)部管理，對所有房源進(jìn)行清理，依法依規(guī)發(fā)布房源信息；加強(qiáng)門店和從業(yè)人員管理，規(guī)范銷售服務(wù)行為，不得誘導(dǎo)消費(fèi)者購買不符合交易條件的房屋；強(qiáng)調(diào)作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)主體，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，自覺維護(hù)購房者權(quán)益。

記者梳理發(fā)現(xiàn)， 2020年株洲全市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售實現(xiàn)了正增長，但中心城區(qū)新建商品住房網(wǎng)簽價格已經(jīng)出現(xiàn)下跌。數(shù)據(jù)顯示，去年株洲完成房地產(chǎn)開發(fā)投資420.21億元，同比增長4.3%；全市新建商品房聯(lián)網(wǎng)直報銷售面積691.39萬㎡，同比增長 1%。中心城區(qū)新建商品住房網(wǎng)簽銷售均價6701元/㎡，同比下降2.37%。

就在最近，長三角首張“限跌令”落地，江蘇省江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴(yán)禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

在此之前，岳陽、惠州、唐山等城市先后出臺類似政策。其中，岳陽住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》(以下簡稱《通知》)，對岳陽市中心城區(qū)(包括岳陽樓區(qū)、岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖新區(qū)、城陵磯新港區(qū))新建商品住房銷售實施價格備案，提出新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。

如果從發(fā)布“限跌令”的城市來看，也可以發(fā)現(xiàn)，“限跌令”并非普遍現(xiàn)象，它只發(fā)生在庫存較高、去化較難的城市。

不能叫做“不讓下跌”

說起限跌，又會讓人想起退房事件。

“那個時候，退房鬧得很煩心，算下來還是虧了不少稅費(fèi)。”前幾年在肇慶買房的莫先生曾遭遇開發(fā)商降價后爆發(fā)的退房事件，他告訴記者，“買房也要十分謹(jǐn)慎。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“限跌令”是直接對應(yīng)了房企經(jīng)營壓力增大、市場去庫存環(huán)境惡化等情況。通過惡意降價進(jìn)行違規(guī)競爭，顯然不可行。所以此類嚴(yán)控惡意降價，本身不代表政府不允許房價下跌，而代表不允許借降價來干擾市場秩序。

那么，“限跌令”有用嗎？其實，每次樓市回調(diào)，都會出現(xiàn)開發(fā)商“降價潮”，地方政府祭出“限跌令”，主要還是以部分三四線城市為主。在市場人士看來，當(dāng)前樓市已進(jìn)入雙向調(diào)控時代，防止上漲和防止下調(diào)并存。其實，“限跌令”目的同樣是防止房價出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房價大漲大跌都不可取，都可能會引發(fā)市場預(yù)期波動，并將這種漲跌進(jìn)一步強(qiáng)化。相比一二線重點(diǎn)城市，三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅單一，而且比較傳統(tǒng)、升級很慢，地產(chǎn)繁榮并依靠這個行業(yè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動了上下游投資和消費(fèi)、就業(yè)增長，對這些城市非常重要。而且，按照預(yù)售價格備案的規(guī)定，價格經(jīng)管理部門備案以后，15%范圍內(nèi)的上下調(diào)整是可以的，開發(fā)商可以自主決定，但超過15%就必須要重新備案，之前很多城市也有類似情況，所以不能叫做“不讓下跌”，而是不能違反價格備案的規(guī)定。

李宇嘉還表示，各方對穩(wěn)定樓市的訴求很高。其公共屬性、外部性開始顯現(xiàn)，政策調(diào)控的頻率越來越高，力度越來越大了。不管是對于快速上漲，還是快速下跌，不管是對全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價營銷，這和不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯，這種干預(yù)一定是有效的。