財(cái)聯(lián)社（北京，記者 李潔）訊，隨著房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)史上最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代，樓市降溫趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，7月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量減少至51個(gè)，下跌城市則增加4城至16個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為41個(gè)，較上月減少7個(gè)；下跌城市26個(gè)，較上月增加10個(gè)。
“可以看出年內(nèi)調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn)，房企在部分城市為加快回款以價(jià)換量，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量有所回落。”中指研究院分析師毛大鵬指出。
“中央此前已為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定調(diào)，熱點(diǎn)城市調(diào)控常態(tài)化，政策收緊預(yù)期較強(qiáng)。”毛大鵬對(duì)記者表示，樓市需求釋放或?qū)⑦M(jìn)一步放緩，房企在資金端持續(xù)收緊下將加快營(yíng)銷，預(yù)計(jì)新房?jī)r(jià)格短期漲幅將繼續(xù)收窄。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則認(rèn)為，從目前趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，后續(xù)將會(huì)總體走平，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)回調(diào)。
多城樓市加速降溫
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份70城新建商品住宅銷售價(jià)格平均漲幅為0.3%，漲幅較上月收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.11%，漲幅較上月收窄0.17個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)論是新房，還是二手房，7月環(huán)比漲幅均創(chuàng)近一年最低水平。
其中，一線城市房?jī)r(jià)漲幅回落更為明顯。7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
“就一些大城市的表現(xiàn)看，7月份確實(shí)面臨很多壓力，銷售數(shù)據(jù)等指標(biāo)在明顯降溫?？梢哉J(rèn)為大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了拐點(diǎn)，但對(duì)全國(guó)市場(chǎng)不必過(guò)于悲觀。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。
在一線城市中，深圳作為此輪樓市上漲的“領(lǐng)頭羊”，在二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施近半年后，成交量已急劇萎縮。
據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳7月二手住宅僅成交2557套，迎來(lái)四連跌，并創(chuàng)近17個(gè)月新低，同比則下跌超八成。
就7月70城樓市整體情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“從整體房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，2021年來(lái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控見(jiàn)到了初步效果，特別是二手房?jī)r(jià)格漲幅放緩，熱點(diǎn)城市在二手房管控方面效果明顯。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新的樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，會(huì)有一個(gè)逐步發(fā)酵的過(guò)程。隨著近期多城升級(jí)樓市調(diào)控，政策疊加效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，下半年需求將被抑制，市場(chǎng)面臨下行壓力。
值得關(guān)注的是，部分房企因陷入債務(wù)困境，在一些城市進(jìn)行大幅降價(jià)促銷以回籠資金，此舉引發(fā)當(dāng)?shù)卣木X(jué)。為防止房?jī)r(jià)過(guò)度下跌，岳陽(yáng)市日前出臺(tái)了“限跌令”。
8月9日，岳陽(yáng)市住建局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，提出中心城區(qū)的新房實(shí)際銷售價(jià)格不能高于房產(chǎn)局的備案價(jià)格，同時(shí)不能低于備案價(jià)格的85%，如果銷售價(jià)格不在這個(gè)區(qū)間內(nèi)，將無(wú)法辦理網(wǎng)簽程序。
“現(xiàn)在的環(huán)境確實(shí)有可能倒逼房企降價(jià)促銷，但是類似降價(jià)促銷的動(dòng)作要少于過(guò)去幾年，原因是很多城市房?jī)r(jià)受限價(jià)政策影響，下跌空間反而不大了。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際過(guò)程中，一手房市場(chǎng)的降溫也會(huì)使得二手房降溫，高價(jià)學(xué)區(qū)房等去泡沫的現(xiàn)象會(huì)比較明顯。
調(diào)控政策全方位收緊
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已超380次，刷新歷史記錄。其中，1-7月房地產(chǎn)調(diào)控合計(jì)達(dá)352次，8月上半月超過(guò)30次。
“1-7月最主要的特點(diǎn)是收緊，包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、嚴(yán)管經(jīng)營(yíng)貸、打擊學(xué)區(qū)房炒作等。”張大偉告訴記者。
受訪人士指出，進(jìn)入今年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控有進(jìn)一步加強(qiáng)的趨勢(shì)。
7月下旬，中央層面從國(guó)務(wù)院，到央行、住建部等多個(gè)部委，就房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，對(duì)下一階段保障性租賃住房和房地產(chǎn)調(diào)控工作作出部署，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的強(qiáng)信號(hào)。
其中，住建部等八部門(mén)于7月23日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，提出力爭(zhēng)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃和物業(yè)服務(wù)四方面問(wèn)題。
“相比過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控的‘一城一策’，2021年中央部委的管控明顯增加。此次多部委聯(lián)合發(fā)文，是又一輪房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)。”張大偉表示。
此外，7月29日，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人。上述5個(gè)城市被納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，此類城市的房地產(chǎn)調(diào)控工作，將由住建部和有關(guān)省級(jí)政府共同督辦。
被住建部約談后，金華、惠州等城市快速升級(jí)樓市調(diào)控政策。
張波認(rèn)為，從下半年樓市調(diào)控政策來(lái)看，延續(xù)了今年上半年的特點(diǎn)，即全覆蓋、打補(bǔ)丁。一方面不少城市出臺(tái)了二手房參考價(jià)格機(jī)制，將二手房?jī)r(jià)納入到調(diào)控之中，另一方面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管也在趨嚴(yán)，對(duì)市場(chǎng)亂象打擊的力度持續(xù)加強(qiáng)。
一位房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師指出，隨著近期多地推遲第二批集中土地出讓和土拍規(guī)則的調(diào)整，上半年土拍過(guò)熱城市大概率會(huì)迎來(lái)降溫。通過(guò)建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)的同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致商品房銷售增速放緩。
“不斷出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)于市場(chǎng)情緒的影響非常明顯，并可加速部分熱點(diǎn)城市的降溫進(jìn)程。”張波表示。
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