對于深圳樓市，商務公寓一直是一個特殊的存在。由于不限購不限貸，商務公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，二手商務公寓交易稅費成本較高以及其他一些限制條件，導致商務公寓這幾年的價格漲幅遠遠比不上住宅。雖然商務公寓停止審批后，深圳商務公寓市場短暫熱鬧過一陣，但在嚴厲的樓市調(diào)控環(huán)境下，深圳商務公寓市場去化依舊艱難，打折促銷成為開發(fā)商通用手段。

房產(chǎn)中介經(jīng)理當起“街霸”

雖然深圳樓市在嚴厲的調(diào)控下已經(jīng)明顯降溫，但如果有新房項目市場以備案價6.7折的折扣對外銷售，還是相當吸引眼球。

“這個項目推出特價的商辦產(chǎn)品和商務公寓，商辦產(chǎn)品按備案價格打6.7折，商務公寓算下來也有8.5折左右，非常劃算。”在羅湖筍崗片區(qū)，最近有許多房產(chǎn)中介經(jīng)理在路上當起了“街霸”，主打的就是位于筍崗北部的中洲坊項目。根據(jù)房產(chǎn)中介經(jīng)理介紹，中洲坊項目推出部分新產(chǎn)品，其中商辦產(chǎn)品按備案價格打6.7折左右，商務公寓的折扣幅度為8.5折左右，一套65平方米左右的商務公寓總價在360萬元左右。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該項目早在2020年12月就獲批預售許可證，商務公寓備案732套，商業(yè)447套。其中，商務公寓戶型建面約33~66.7平方米，均價約每平方米6.8萬元。

吸引房產(chǎn)中介經(jīng)理當起“街霸”，自然是開發(fā)商給出的極高傭金。“大概是總價的3到8個點，具體我也不好告訴您，也就是因為這么高的傭金比例，我們才那么拼命。”現(xiàn)場房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，“如果您在我這里成交，我再返您一個點的傭金，相當于又打了個折。”

除了中洲坊，記者在筍崗片區(qū)就看到近3個在售的商務公寓項目。與此同時，羅湖、福田、龍崗等區(qū)的多處在售商務公寓，都推出不同程度的折扣優(yōu)惠。不過，記者發(fā)現(xiàn)許多購房者依舊將商辦產(chǎn)品和商務公寓混為一談，甚至有項目將商辦產(chǎn)品包裝成公寓對外銷售。值得注意的是，深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)中介機構(gòu)規(guī)范經(jīng)營專項整治工作的通知》，嚴厲整治涉嫌隱瞞房產(chǎn)關(guān)鍵信息、誘導消費者購買“產(chǎn)辦公寓”、將產(chǎn)業(yè)用地上建設的廠房、辦公類建筑等包裝或虛假宣傳為“產(chǎn)辦公寓”誘騙消費者等行為。

投資與自住

“商務公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務辦公區(qū)配套的作用。近年來，商務公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務商務人士’‘短期住宿’的目的。”深圳市住房和建設局在2020年7月的通知上稱。

所以，在許多人看來，商務公寓一般是用來投資，但也有部分購房者選擇商務公寓“自住”。只是，從目前情況來看，深圳商務公寓市場依舊供大于求。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)指出，2020年深圳公寓批售項目46個，批售商務公寓24910套，批售面積合計147萬平方米，套數(shù)同比上漲23.6%，面積同比上漲23.7%，達歷史新高。同期，深圳商務公寓僅成交11735套，成交量不到供應量的一半。不過，或許正是開發(fā)商和房產(chǎn)中介的聯(lián)動，今年上半年深圳商務公寓市場成交面積43.7萬平方米，同比上升89.96%，為去年全年成交面積的61.15%。

記者隨機采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)投資者購買商務公寓后會選擇出租，但深圳租賃市場的租金回報率一直呈現(xiàn)低迷的走勢，也讓一些投資客感到無奈。“剛剛買了一套58平方米的商務公寓，當時銷售人員推銷時說新公寓至少能租到8000元，現(xiàn)在只開6000元的房租，也空置了很久。”陳先生剛在羅湖區(qū)買了一套商務公寓，“現(xiàn)在入市的新房越來越多，價格高了就不好出租。”

與住宅市場類似，近幾年來深圳商務公寓市場的政策也不斷調(diào)整。不過，去年出臺的停止新增公寓審批政策，成為了深圳公寓市場的分水嶺：2020年7月31日，取消商務公寓土地審批；2021年3月3日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開征求《深圳市規(guī)劃標準與準則》局部修訂意見，刪除相應商業(yè)服務用地適建用途中“商務公寓”的描述。此外，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，明確商務公寓、宿舍可以配建燃氣管道。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理張?zhí)眸Q表示，今年上半年深圳商務公寓成交同比出現(xiàn)增長，一方面是由于疫情過后消費能力回升，二手房參考價的執(zhí)行也分流了部分客戶到商務公寓市場；另一方面，部分購房者認為是“公寓住宅化”，激發(fā)了部分購買力。不過，商務公寓的屬性畢竟與住宅不同，還是難以掩蓋商務公寓與普通住宅之間的差異，政策的利好效應僅能短期內(nèi)影響商務公寓市場，預期短期商務公寓仍將有不錯的成交，但總體上對公寓市場的影響不會太大。