箭在弦上的第二批集中土地供應(yīng)，波折不斷。深圳、青島等多城直接叫停了，杭州、長沙、天津則延遲了。
多地不約而同按響了暫停鍵，透露的信息值得深思。8月10日，天津發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告，頗具參考價值。除了土拍延期，天津還對土拍規(guī)則做出改變：調(diào)整61宗地塊的最高限價，最高溢價率降至不超15%，53塊土地價格降幅超20%；土地達(dá)到最高限價后，以搖號方式確定競得人；競買企業(yè)須以自有賬戶交納競買保證金，并提交良好的資信證明及資金來源承諾。
與此同時，一份文件在坊間流傳，顯示自然資源部對部分集中供地城市作出了新的部署，內(nèi)容包括“單宗地溢價率不得超過15%”、“達(dá)到上限后不得以競配建等方式增加實(shí)際地價”等。與天津的補(bǔ)充公告互相印證。
一旦該政策最終落地，意味著在短短半年之內(nèi)土拍規(guī)則又一次變革。今年2月24日，一則自然資源部選取“22城住宅用地供應(yīng)兩集中試點(diǎn)”的消息傳出。主要內(nèi)容是，該22城按照每年不超過三次的節(jié)奏，實(shí)施土地集中公告、集中出讓。此后各地紛紛按此推出第一輪土地集中出讓。
將土地供應(yīng)從“涓涓細(xì)流”變?yōu)榧谐鲎?ldquo;放量供應(yīng)”，有利于向市場傳達(dá)土地充足保障的正面信息，是土地供給側(cè)的一大變革。
不過，第一輪集中供地結(jié)束后，一些問題開始浮現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%；平均地價達(dá)3457元/平方米，同比上漲29%。
尤其 “兩集中”新政之下，一線城市土地成交量和成交金額同比均大幅上漲;二線城市成交量雖不及去年同期，但成交金額同比大漲26%。其中地價增至5587元/平方米，同比上漲高達(dá)27%。
也就是說，土地兩集中試點(diǎn)后，供應(yīng)在下降，價格在上漲，競爭熱度不減。
而近期亦有相關(guān)調(diào)研顯示，地方政府土地依賴度越來越高，并通過抬高底價、拉升溢價率、“競配建”等來托底和抬高地價，與“穩(wěn)地價”初衷越走越背離。
這些都落入了監(jiān)管層的視線。在最近的官方權(quán)威表態(tài)中，土地市場被屢屢提及。7月22日，國務(wù)院副總理韓正在講話中指出，要加快完善“穩(wěn)地價”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。
7月29日，住建部副部長倪虹在約談金華、泉州、惠州等5城時再次提到，要加快建立和完善房價地價聯(lián)動機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則。
應(yīng)該看到，土地集中供應(yīng)僅僅是一次土地出讓的方式的變化，“零售改批發(fā)”，當(dāng)然難以承擔(dān)更高期望。
不過，此番自然資源部再出手，直指土地招拍掛制度的痛點(diǎn)而去。該制度將國有土地市場完全市場化配置，價高者得，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤最大化原則,卻忽略了一個更重要的問題——社會公平。正是這種價高者得的模式，在土地供需矛盾以及各種資金推動下，引發(fā)地價快速上漲，進(jìn)而推動房價過快上漲。
此次自然資源部的新部署，給土地招拍掛制度的優(yōu)化提供了思路。新模式下，土地該賣多少錢，要在“穩(wěn)地價”原則下按市場評估地價決定，地方政府先控制出讓底價，然后規(guī)定最高限價（不超過底價15%）。然后，通過“地價—房價”聯(lián)動，得以從容地對新房價格進(jìn)行限制?？深A(yù)見的是，“限地價、控房價、競品質(zhì)”將成為熱點(diǎn)城市供地的普遍規(guī)則、長效機(jī)制。
顯然，今后住宅用地出讓將不再只是“價高者得”。此舉意義非凡。如果說此前是對拍地程序上的變化，是物理變化，這次調(diào)整則是在拍地規(guī)則上的改變，是一個化學(xué)變化。
某種程度上說，已經(jīng)實(shí)行了14年之久的土地招拍掛制度迎來了一次重大轉(zhuǎn)變的可能。甚至，不排除成為我國土地出讓管理制度變革的開端。
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