高處不勝寒。
01、全國最熱城市，終于下來了。
經(jīng)過輪番調(diào)控上陣，深圳樓市終于從熱轉(zhuǎn)冷，一改過去幾年強勢上行的趨勢，進入橫盤區(qū)間。
2021年下半年以來，深圳二手房成交量創(chuàng)下新低，而二手房價由漲轉(zhuǎn)跌，成為唯一房價逆轉(zhuǎn)的主要城市。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年7月，北京、上海、廣州、深圳二手房環(huán)比（相比上月）增速分別為0.7%、0.7%、0.6%、-0.4%，深圳是唯一下行的一線城市。
與去年同期相比，北京、上海、廣州、深圳同比增速分別為10.7%、10.3%、12.2%、7.0%，深圳增速墊底，相比年初增速明顯回落。
量在價先。不僅房價出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，深圳二手房成交量同樣創(chuàng)下新低。
數(shù)據(jù)顯示，7月，深圳市二手住宅成交2557套，連續(xù)4個月下跌，同比下跌超8成，創(chuàng)下2013年來除春節(jié)月份以外的最低值。
要知道，去年此時，深圳每個月的二手房成交量還在萬套以上，如今下跌超過8成，意味著整個市場開始呈現(xiàn)冰封之勢。
受此影響，今年上半年，深圳有近2400名星級從業(yè)人員離開房產(chǎn)中介行業(yè)，部分中介門店關(guān)閉。
02、深圳，遭遇了史上最嚴(yán)調(diào)控。
其一，嚴(yán)查經(jīng)營貸。
前不久，深圳聯(lián)合調(diào)查組查明，目前已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營貸，金額共達21.55億元。
21.55億元，涉及上千套房子。經(jīng)營貸流入樓市屬于違規(guī)行為，銀行一般會以抽貸相對，一旦這些房產(chǎn)被要求提前還貸，當(dāng)?shù)貥鞘斜厝粋涫苡绊憽?/div>
值得一提的是，今年年初，當(dāng)?shù)卦▓蠓Q“5180萬違規(guī)貸款被提前收回”，去年年初則表示“暫未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)申請經(jīng)營貸情況，未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況”。
從“暫未發(fā)現(xiàn)”到“5180萬”再到“21.55億元”，可見監(jiān)管層層加碼。
一旦監(jiān)管玩真的，影響就可想而知。
其二，嚴(yán)查炒房團。
前不久，深圳通報“深房理”事件初步查處結(jié)果：
“深房理”涉嫌房產(chǎn)眾籌和代持、違規(guī)套取信貸資金進入房地產(chǎn)市場等多項違法違規(guī)問題……共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中，涉及經(jīng)營貸3.80億元。
一個“深房理”，就涉及了3.8億的經(jīng)營貸、10.64億的問題貸款，炒房團的能量可想而知。
當(dāng)年的溫州炒房團，至少還是靠真金白銀大舉收樓；
如今的炒房團，靠的是房產(chǎn)眾籌、違規(guī)貸款、偽造資質(zhì)等方式進行炒房，生生把房產(chǎn)買賣做成了金融游戲。
這種新的炒房模式，有百害而無一利，政策高壓不會停步。
其三，二手房指導(dǎo)價。
二手房指導(dǎo)價，始創(chuàng)于深圳，如今成都、西安、東莞、寧波、三亞等地已經(jīng)復(fù)制開來，即將成為新一輪樓市調(diào)控的標(biāo)配。
正如凱風(fēng)君多次分析的，二手房指導(dǎo)價，最大的要害不在于“政府定價”，而在于通過定價來限制信貸。
深圳、成都等地早已明確，二手住房成交參考價將作為貸款發(fā)放重要參考。
顯然，如果二手房指導(dǎo)價打了7折，那么所能獲得的貸款額度也將打7折，二手房指導(dǎo)價從“限價”悄然完成了“限貸”式調(diào)控。
03、新一輪樓市調(diào)控，完全不同于過去。
長期以來，樓市調(diào)控，一直都是限購、限貸、限價、限售等充當(dāng)主角，這些手段固然能在于一定程度遏制供給需求，但往往效果有限。
這一次，樓市調(diào)控開始向炒房客、開發(fā)商、銀行和地方政府“動手”了。
其一，面向炒房客，是二手房指導(dǎo)價、嚴(yán)查經(jīng)營貸等，這些組合拳旨在限制抱團漲價、違規(guī)炒房的空間，讓市場冰封下來，從而消化風(fēng)險。
其二，面向開發(fā)商，是融資“三道紅線”，一眾龍頭房企已經(jīng)飽嘗債務(wù)危機的苦味了。
其三，面向銀行，是房貸“兩道紅線”，銀行房貸額度受限，放款周期集體拉長，而房貸利率出現(xiàn)明顯上漲。
其四，面向地方政府，則是“兩集中”供地。如果說第一輪集中供地效果有限，那么第二輪集中供地規(guī)則全面收緊：
嚴(yán)查購地資金，且溢價率不得超過15%。
這意味著，樓市調(diào)控終于轉(zhuǎn)向“控地價”，地方政府的土地財政空間明顯受到壓縮。
打蛇抓七寸。
樓市的七寸，就在于土地、信貸和資本。只要擴大土地供應(yīng)、嚴(yán)控土地財政、遏制信貸違規(guī)擴張、遏制資本炒房的沖動，樓市就沒有穩(wěn)不下來的道理。
深圳首當(dāng)其沖，下一個是誰？
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