李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

日前，多家媒體援引外媒報(bào)道稱，國家市場監(jiān)管總局對貝殼找房啟動(dòng)反壟斷調(diào)查。最終，該消息被證實(shí)是烏龍事件。貝殼找房方面也回應(yīng)稱，某外媒報(bào)道的“貝殼被市場監(jiān)管總局立案調(diào)查”的消息為假消息。事實(shí)上，作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺，貝殼找房自打2018年上線起，市場對其是否涉嫌壟斷的質(zhì)疑，一直沒有停止。

買賣房屋、出租或承租房屋，絕大多數(shù)人都經(jīng)歷過，首先想到的可能就是鏈家門店和貝殼網(wǎng)站。大家習(xí)慣了在貝殼找房App上看房，看好合適的房源后就可以在線聯(lián)系或由系統(tǒng)自動(dòng)鏈接經(jīng)紀(jì)人。然后，線下鏈家門店就會對接相應(yīng)信息，提供看房、撮合成交、贖樓、按揭、過戶等一攬子的服務(wù)，直至最終完成交易的閉環(huán)。所有這些服務(wù)都可以由貝殼和鏈家通過線上、線下全鏈條來完成。

甚至，貝殼還向買賣雙方提供金融、裝修、搬家等新服務(wù)類型?？梢灾v，線上線下一體化、平臺化發(fā)展的貝殼已完成升維，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或難以與其抗衡。2017-2019年，貝殼新房業(yè)務(wù)收入從64.2億元增至202.7億元，年均復(fù)合增速77.7%，遠(yuǎn)超其他平臺。

鏈家、貝殼線上線下貫通，新房、二手房、租賃三位一體，各環(huán)節(jié)形成標(biāo)準(zhǔn)化的交易服務(wù)閉環(huán)，因此被指涉嫌行業(yè)上下游壟斷，也絕不是偶然的。比如，貝殼和鏈家的服務(wù)確實(shí)到位、專業(yè)，但二手住房買賣中，“買家2個(gè)點(diǎn)，業(yè)主1個(gè)點(diǎn)”的傭金費(fèi)率，算是比較高的。據(jù)悉，其他中小中介機(jī)構(gòu)都可以商談經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)率，市場平穩(wěn)或下降時(shí)，傭金費(fèi)率可低至1.5個(gè)點(diǎn)。

而且，據(jù)行業(yè)人士透露，除去二手房存量房市場，貝殼在新房渠道業(yè)務(wù)上也開始針對開發(fā)商提價(jià)，而財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，過去這項(xiàng)業(yè)務(wù)貝殼收取的傭金率在2.77%左右。早在2019年，市場就曾傳出貝殼壟斷部分區(qū)域新房營銷渠道，提升新房代理分銷費(fèi)用的消息。近年來，經(jīng)常聽開發(fā)商講，過去利潤被金融機(jī)構(gòu)盤剝，現(xiàn)在貝殼這個(gè)獨(dú)角獸也來“割一刀”。但沒辦法，渠道掌握著客戶，現(xiàn)在房子不好賣，很多項(xiàng)目開盤就啟動(dòng)“全渠道”，利潤也就被攤薄了。

對于是不是涉嫌壟斷，我們還是要追根溯源，判斷貝殼/鏈家是否存在先占領(lǐng)市場份額，然后做“二選一”排他性壟斷行為，以及是否在掌握行業(yè)定價(jià)權(quán)以后，利用壟斷地位提升服務(wù)定價(jià)。首先，從大家熟知的二手房交易說起。鏈家3%的傭金費(fèi)率在行業(yè)內(nèi)算是比較高的，還首創(chuàng)“業(yè)主1個(gè)點(diǎn)”的費(fèi)率新模式。但筆者認(rèn)為，這很大程度上是基礎(chǔ)設(shè)施投入回報(bào)和服務(wù)溢價(jià)。

眾所周知，十幾年前的二手房交易常常出現(xiàn)低效無序、低滿意度的情況，“假房源”、“吃差價(jià)”、隨意跳單、“黑中介”、經(jīng)紀(jì)人惡性競爭等亂象時(shí)有發(fā)生，一些房源和客源信息不對稱，經(jīng)紀(jì)人之間也出現(xiàn)同質(zhì)化競爭現(xiàn)象。這一切緣于市場缺乏一個(gè)能聯(lián)結(jié)交易整個(gè)流程的平臺或者交易模式，而貝殼/鏈家構(gòu)建的新模式，在一定程度上解決了這些問題。比如，2008年開始構(gòu)建的樓盤字典，不僅部分地解決了“假房源”問題，還通過對線上線下與用戶的交互過程產(chǎn)生的大數(shù)據(jù)，通過準(zhǔn)確分析用戶需求進(jìn)行房源匹配。

貝殼/鏈家構(gòu)建的ACN（Agent Cooperate Network）模式，即經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，在遵守房源信息充分共享規(guī)則前提下，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人之間以不同的角色共同參與到一筆交易中，把過去經(jīng)紀(jì)人單獨(dú)作業(yè)模式拆分成一個(gè)個(gè)小環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有負(fù)責(zé)人，錄入、收鑰匙、帶看、成交、按揭、過戶等，并按照各個(gè)角色的分傭比例進(jìn)行傭金分成。此舉不僅有利于攻克過去中介行業(yè)惡行競爭的頑疾，通過分工合作，還在一定程度上提高了服務(wù)的精細(xì)化水平和經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)性。

因此，2.26億套房源的樓盤字典，以及每一套房標(biāo)準(zhǔn)化至門牌號、標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、屬性信息、配套設(shè)施信息、歷史業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等大數(shù)據(jù)，這是基礎(chǔ)設(shè)施投入；ACN模式下經(jīng)紀(jì)人服務(wù)水平的提高，則體現(xiàn)服務(wù)溢價(jià)。當(dāng)然，二手房交易傭金費(fèi)率到底該定多少，并無客觀的標(biāo)準(zhǔn)。隨著存量房時(shí)代到來，中介滲透率提高，行業(yè)監(jiān)管部門應(yīng)該就此制定交易中各個(gè)環(huán)節(jié)的指導(dǎo)費(fèi)率。

對新房來說，貝殼等平臺正在成為引流的主要渠道，在全民經(jīng)紀(jì)人時(shí)代，開發(fā)商給渠道付費(fèi)已成為營銷的主體策略。網(wǎng)傳貝殼找房與房企新房合作模式中分為三級，涉嫌排他性條款植入。貝殼在經(jīng)營過程中是否存在此類現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)是判斷其壟斷與否的關(guān)鍵。當(dāng)前，高房價(jià)背景下，包括傭金費(fèi)在內(nèi)的交易成本，已成為關(guān)系到一二手房交易和循環(huán)能否順暢的重要保障，也是改善民生福利的重要內(nèi)容，希望成為行業(yè)龍頭的貝殼，在業(yè)績長青的同時(shí)，也能將服務(wù)美好居住進(jìn)行到底。

（作者：李宇嘉 ）