在近期寧波二手房成交驟降、一手房搖號(hào)選房棄購(gòu)率上升的情況下，寧波土地市場(chǎng)熱度依舊不減：70多家房企報(bào)名爭(zhēng)奪29塊地。

5月26日、5月27日兩天，寧波完成了首次集中供地：29幅土地總成交價(jià)358億，19幅拍出了封頂價(jià)，整體成交價(jià)溢價(jià)率接近30%，集合了萬(wàn)科、保利、綠城等多家頭部房企參與競(jìng)拍，最終頭部房企拿地占據(jù)大頭。

綠城以97.72億拿下6幅土地，其中一幅地塊是聯(lián)手寧波軌交獲得。一直深耕浙江的榮安地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、佳源地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)等也在此次土拍有收獲，甚至最近鮮少現(xiàn)身土拍市場(chǎng)的華南房企如珠江投資、越秀地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、海倫堡等也蜂擁而至并有所斬獲。

公開(kāi)資料顯示，寧波首批出讓地塊29幅（含1幅安置房地塊），總出讓面積1981畝，總建筑面積302.44萬(wàn)平方米，總起價(jià)286.4億元。地塊涉及海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、北侖區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)和奉化區(qū)6個(gè)區(qū)域。

反觀寧波樓市，5月21日，寧波市住建局發(fā)布了《關(guān)于明確在住房征收貨幣補(bǔ)償安置工作中執(zhí)行限購(gòu)限售政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確針對(duì)拆遷戶限購(gòu)升級(jí)、首套房限售5年。疊加寧波加息的舉措，近期寧波樓市發(fā)生了微妙的變化。一名寧波購(gòu)房者對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，最近二手房成交量跌了一半。但他認(rèn)為近期的市場(chǎng)調(diào)整只是時(shí)間問(wèn)題，最近一手房搖號(hào)還是很火爆，但買(mǎi)家的選擇多了，有人搖到號(hào)沒(méi)有理想的房源也會(huì)棄購(gòu)。

一個(gè)事實(shí)是，寧波此次集中供地，似乎并沒(méi)有讓土地市場(chǎng)降溫。而此次供地大多位于郊區(qū)或者市區(qū)偏遠(yuǎn)地段，比如明湖TOD等明星地塊均未放出，甚至連新盤(pán)已經(jīng)斷供的鄞州中心區(qū)，也沒(méi)有土地供應(yīng)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，當(dāng)前各地首次集中供地都會(huì)出現(xiàn)熱度較高的情況，首先，大多數(shù)房企都有“對(duì)手在拿地，自家也要跟上”的心理；其次，第一批供地規(guī)則還沒(méi)有變化，或者說(shuō)變得嚴(yán)格，加上企業(yè)投拓部門(mén)有拿地指標(biāo)，在這樣的心理驅(qū)使與現(xiàn)實(shí)需求下，房企積極拿地的局面就出現(xiàn)了。

一二手房市場(chǎng)分化

寧波確實(shí)出現(xiàn)了戲劇化的一幕：新政前后兩個(gè)星期，寧波二手房成交數(shù)量驟減300套左右；重倉(cāng)慈城、奉化的投資客反映，新政出臺(tái)后房源掛牌后成交變慢了。

作為強(qiáng)二線城市，寧波近年來(lái)樓市火熱程度直線上升。5月初，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，寧波房?jī)r(jià)均價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，環(huán)比輕微下跌0.79%，同比上漲13.23%；這一房?jī)r(jià)水平排名浙江省第二，目前已經(jīng)超越福州、天津，排名全國(guó)第九。

與杭州、溫州、紹興、金華、嘉興一樣，寧波也是賣(mài)地收入近千億級(jí)別及以上城市。上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，寧波在今年3、4月份，住宅銷(xiāo)售套數(shù)均在6000套以上。

近期，寧波公布了房貸利率上調(diào)和“限購(gòu)限售”的調(diào)控政策。5月下旬，寧波工行、農(nóng)行、中行、建行、交行陸續(xù)上調(diào)了房貸利率，首套房由5.35%上調(diào)至5.45%，二套房由5.6%上調(diào)至5.7%。即首套房與二套房均分別上漲了10個(gè)BP。

由于限價(jià)，寧波一二手房?jī)r(jià)格倒掛也很明顯，最近在排隊(duì)拿預(yù)售證的雅戈?duì)柦瓍R城，銷(xiāo)售人員對(duì)前來(lái)咨詢的購(gòu)房者表示，新政出臺(tái)后，無(wú)房戶搖號(hào)的中簽概率會(huì)高一點(diǎn)。

然而，新政以及利率的上調(diào)，令最近一周的寧波樓市發(fā)生了明顯變化。寧波市區(qū)二手房成交量、成交面積和成交金額環(huán)比均有所下降。

據(jù)寧波當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月15日-5月21日這一周，海曙、江北、鄞州存量住宅成交量環(huán)比下降8%，成交總面積環(huán)比下降6%，成交總金額環(huán)比下降2%。

這樣的市場(chǎng)波動(dòng)下，房企拿地更像在賭后期的上漲行情。寧波首次集中供地的地塊情況，可以看出房企進(jìn)入門(mén)檻無(wú)形中抬升了：有一部分地塊需要競(jìng)自持；大部分地塊要求毛坯銷(xiāo)售，奉化區(qū)實(shí)行雙限；在首批地塊出讓前寧波限購(gòu)圈擴(kuò)大了。

利潤(rùn)率之辯

對(duì)于房企而言，拿地關(guān)乎生存問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候，利潤(rùn)率或許被放在了第二位。5月26日，寧波集中供地第一天出讓15幅地塊，總出讓面積1248畝，總建面204萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)近203億，占比71%。結(jié)果，5月26日，寧波15幅地塊拍出了255.3億元，溢價(jià)率25.7%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，第一天的出讓情況基本可以看出寧波市場(chǎng)格局：利潤(rùn)率趨低，房企深耕區(qū)域，大房企拿地集中度高。

此前杭州的地塊，已有房企測(cè)算利潤(rùn)率只有1%-2%，面對(duì)整體不過(guò)1%-5%的利潤(rùn)率，房地產(chǎn)行業(yè)已然可以與制造業(yè)相提并論。第三方機(jī)構(gòu)“好地研究院”測(cè)算了這次出讓的純宅地，平均利潤(rùn)率0.75%，較一季度的1%略有下降。

一個(gè)較為直觀的數(shù)據(jù)是，寧波這批地塊的房?jī)r(jià)地價(jià)比進(jìn)一步縮小了。比如，新希望競(jìng)得的鄞州區(qū)下應(yīng)地塊，樓面價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，目前該板塊在售新房?jī)r(jià)格在2.6萬(wàn)元/平方米-3萬(wàn)元/平方米不等。毛坯房的房?jī)r(jià)地價(jià)比最多只有0.7，利潤(rùn)空間較小。加上項(xiàng)目需現(xiàn)房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售回款的滯后將加大資金壓力。按推遲1年銷(xiāo)售、年化8%的資金成本，預(yù)期利潤(rùn)率也僅5.6%，再考慮到地鐵沿線建設(shè)成本增加，利潤(rùn)空間也將進(jìn)一步壓縮。

如果以自持部分地價(jià)按可售住宅地價(jià)6折計(jì)算、并計(jì)算無(wú)償移交建安成本來(lái)測(cè)算各地塊實(shí)際地價(jià)來(lái)看，這批地塊的凈利率也不高。如溫州時(shí)代在奉化錦屏拿下的地塊，實(shí)際地價(jià)約為1萬(wàn)元/平方米，較其2019年5月拿下的相鄰地塊地價(jià)上漲2206元/平方米，2年地價(jià)漲幅27%；業(yè)內(nèi)人士反映，寧波這一片區(qū)的新房限價(jià)，較之前地塊實(shí)際售價(jià)下降2.8%。

如此看來(lái)，寧波市場(chǎng)表現(xiàn)與杭州一樣，在新房限價(jià)之后利潤(rùn)率持續(xù)走低。另一方面，房企們也看清了這一事實(shí)，該拿的時(shí)候也不會(huì)猶豫；更多房企在拿地策略上作出了調(diào)整。綠城就是一個(gè)典型的案例。

綠城為何重倉(cāng)寧波

與其他頭部房企相比，綠城的拿地策略不一樣。在杭州首批57宗地塊中，綠城未拿一地，將實(shí)力保留在了寧波。

2020年寧波房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額排行榜中，綠城以310億銷(xiāo)售金額穩(wěn)坐頭把交椅，與第二名萬(wàn)科185億、第三名中南置地180億拉開(kāi)較大差距。

此外，一季度綠城在寧波拿地2幅，共63.8億元。這意味著，上半年綠城已在寧波投資超過(guò)160億。

與其他房企比較，綠城利用了集中供地的時(shí)機(jī)，在杭州與寧波之間，做出拿地的精準(zhǔn)選擇。一季度，綠城在杭州已斥資135.9億元拿了9宗地塊，特別是包攬了富陽(yáng)一季度出讓的所有地塊，占期間杭州市區(qū)涉宅地總出讓金的28.7%，已相當(dāng)于綠城去年全年杭州總拿地額的61%。

寧波是綠城這兩年深耕的城市。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城寧波拿地8宗偏少，拿地金額約為2019年42%，仍需要繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)。

有分析師認(rèn)為，綠城在杭州與寧波之間，輪動(dòng)出擊、集中式拿地，在集中供地下，資金利用效益得到了放大。因此，綠城非?？赡茉诤贾莸诙貕K出讓之時(shí)再?gòu)?qiáng)勢(shì)出手。

綠城相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，寧波團(tuán)隊(duì)非常給力，而且測(cè)算過(guò)后不會(huì)虧損。這名人士也坦承，當(dāng)前土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的確很低，肯定不會(huì)超過(guò)5%。

（作者：唐韶葵）