截至4月底，滬深兩市及港股223家上市房企（包括物業(yè)股）已全部發(fā)布了2020年年報(bào)。整體來(lái)看，2020年房企業(yè)績(jī)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩，“增收不增利”也成為行業(yè)常態(tài)。而在行業(yè)增速放緩的背景之下，回歸理性的房企們也開始重新審視投資與經(jīng)營(yíng)策略，強(qiáng)調(diào)走穩(wěn)健、提質(zhì)增效之路。

“增收不增利”房企積極降杠桿

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米（同比增長(zhǎng)2.6%），銷售額17.36萬(wàn)億元（同比增長(zhǎng)8.7%），雙雙創(chuàng)下歷史新高。而過去一年，盡管新冠疫情影響了年初銷售節(jié)奏，但受益于整體流動(dòng)性寬松、疫后積累需求釋放等利好，房企們?nèi)匀〉幂^佳業(yè)績(jī)。

平安證券于5月6日發(fā)布的研報(bào)顯示，主流房企依靠品牌影響力、強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力及靈活的戰(zhàn)略布局，過去一年持續(xù)擴(kuò)大了市場(chǎng)份額，TOP10、TOP50、TOP100房企的銷售額市占率分別為26.5%、55%、66.2%，較2019年提升0.2 個(gè)、2.1 個(gè)、2.7個(gè)百分點(diǎn)。

不少房企不僅完成了既定銷售目標(biāo)，增長(zhǎng)率亦較2019年明顯提升，部分龍頭房企更是進(jìn)入7000億元的“超級(jí)陣營(yíng)”：中國(guó)恒大2020年合約銷售金額為7232億元，同比增長(zhǎng)20%；萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元，同比增長(zhǎng)11.6%。

不過，2020年，房企營(yíng)收和利潤(rùn)率等指標(biāo)還是出現(xiàn)了明顯下滑。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，疫情“黑天鵝”、地價(jià)成本上升及限價(jià)等調(diào)控政策擠壓了利潤(rùn)空間，是導(dǎo)致多家上市房企去年“增收不增利”的主因。

“房企整體營(yíng)收保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，但增速放緩，而利潤(rùn)端未能實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。”在近期發(fā)布的研報(bào)中，天風(fēng)證券選取了109家地產(chǎn)開發(fā)類上市公司作為2020年年報(bào)總結(jié)的研究對(duì)象。報(bào)告顯示，109家公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收57041.81億元，較上年?duì)I收同比增長(zhǎng)13%，較上年同期增速下降9.8個(gè)百分點(diǎn)；2020年共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5618.81億元，較2019年整體凈利潤(rùn)同比下降1.86%，較上年同期增速下降16.8個(gè)百分點(diǎn)；2020年共實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4987.87億元，較2019年整體歸母凈利潤(rùn)同比下降3.15%，較上年同期增速下降18.57個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，2020年，多家房企采取多種方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，“三道紅線”達(dá)標(biāo)情況突出。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，如金輝控股、中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、明發(fā)集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、佳源國(guó)際、世茂集團(tuán)等則躋身“零踩線”房企。

受“三道紅線”影響，2020年上市房企拿地普遍偏于謹(jǐn)慎。不過，據(jù)平安證券報(bào)告，行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭投資延續(xù)擴(kuò)張趨勢(shì)，2020年購(gòu)地及建安支出同比增長(zhǎng)9.4%、6.3%。同期，中小房企、商業(yè)及園區(qū)開發(fā)企業(yè)的購(gòu)地及建安支出則同比下降10.8%、9.7%。

同時(shí)，記者看到，從拿地區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角、粵港澳等核心城市群仍是房企最為青睞的區(qū)域。例如，寶龍地產(chǎn)在策略上深耕長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)，2020年70%的土地儲(chǔ)備位于長(zhǎng)三角區(qū)域；越秀地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占到總土儲(chǔ)面積的55.1%。另一方面，房企拿地方式也更趨多元。例如，旭輝控股2020年新增可售貨值中多元化拿地占比為51%，且2020年多元化拿地項(xiàng)目平均銷投比超過3倍，為后續(xù)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)提供了保障。

謹(jǐn)慎投資仍是主旋律

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在近期舉辦的克而瑞研究中心地產(chǎn)金融會(huì)議上指出，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”及22城“雙集中”供地新規(guī)，令整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)圍繞著“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“去杠桿”走下去，而且將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

在行業(yè)利潤(rùn)整體下行的大背景下，相比業(yè)績(jī)規(guī)模，眼下房企們更為注重經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效益。綜合財(cái)報(bào)及業(yè)績(jī)會(huì)上的高管發(fā)言來(lái)看，不少房企強(qiáng)調(diào)要實(shí)施審慎的財(cái)務(wù)政策、進(jìn)行更加優(yōu)化的融資管理，走穩(wěn)健、提質(zhì)增效之路。

例如，弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官申廣平在業(yè)績(jī)會(huì)上就向記者指出，“房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性、回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，盈利能力是企業(yè)生存的根本”。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良也表示，雖然不在乎單一的排名，但還是希望今年要比去年增長(zhǎng)，而且是質(zhì)量增長(zhǎng)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自2018年以來(lái)，房企銷售目標(biāo)總體謹(jǐn)慎，行業(yè)平均目標(biāo)增長(zhǎng)率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。不過，招商蛇口、世茂、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)和綠城中國(guó)5家企業(yè)提出了3000億元以上的銷售目標(biāo)，3000億陣營(yíng)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

達(dá)標(biāo)“三道紅線”也是房企們積極努力的方向。例如，綠城稱“爭(zhēng)取未來(lái)2至3年，公司三道紅線進(jìn)入綠檔”，新力控股則表示“有信心在未來(lái)一年到一年半時(shí)間內(nèi)達(dá)到綠檔70%的要求”。

“在銷售增速放緩、政策調(diào)控持續(xù)、土地成本上升的行業(yè)背景下，企業(yè)利潤(rùn)空間和盈利指標(biāo)的下行壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。”丁祖昱日前指出，長(zhǎng)期來(lái)看，在“三道紅線”等監(jiān)管政策下，未來(lái)不同房企之間將繼續(xù)保持分化。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，在“兩集中”影響下，城市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力增強(qiáng)，房企回款周期將拉長(zhǎng)，中小房企融資更難，服務(wù)和產(chǎn)品也將遭受降維打擊。“隨著調(diào)控手段不斷精細(xì)化，行業(yè)將加快去偽存真，有些企業(yè)會(huì)‘受不了’，所以這兩年行業(yè)會(huì)持續(xù)出現(xiàn)大宗收并購(gòu)。”

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年共有149家房企參與收并購(gòu)，其中百?gòu)?qiáng)TOP30房企收并購(gòu)金額占比為23.1%，收并購(gòu)宗數(shù)占比20.6%。2021年，行業(yè)收并購(gòu)熱度仍高居不下，遠(yuǎn)洋資本與紅星地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作、融創(chuàng)與彰泰地產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議等，均受到行業(yè)熱議。