在大中城市里，越來(lái)越多的購(gòu)房者更加青睞二手房。買(mǎi)二手房前，搞清交易流程非常重要，如果有些流程被中介或者賣(mài)方省略，則應(yīng)該引起注意。一般來(lái)說(shuō)，二手房的交易流程至少涵蓋以下五個(gè)步驟：
一、簽定金合同
在這個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)方要完成兩個(gè)主要工作：
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查
購(gòu)房者要核實(shí)房主是不是賣(mài)家、房屋是否被抵押、房屋是否被執(zhí)法部門(mén)凍結(jié)查封、是否有一房多賣(mài)這幾類(lèi)情形。
2、個(gè)人征信調(diào)查
個(gè)人征信調(diào)查關(guān)系到辦理貸款是否順利，個(gè)人征信可以去央行征信中心在線查詢，也可以去銀行柜臺(tái)咨詢。
確定房屋產(chǎn)權(quán)不存在問(wèn)題，自己也具備貸款資格后，購(gòu)房者就可以簽定金合同。特別提醒一下，征信查詢很重要，這樣可以避免因自己貸款問(wèn)題無(wú)法履行買(mǎi)賣(mài)合同，后被罰定金的情況。
二、簽正式的買(mǎi)賣(mài)合同
在這個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)方需要準(zhǔn)備首付款，同時(shí)申請(qǐng)公積金或商業(yè)貸款。
首付款一般建議買(mǎi)家做資金托管，為的是防止賣(mài)家將資金挪作他用。至于公積金和商業(yè)貸款則需要買(mǎi)家根據(jù)貸款額度來(lái)選擇，選擇公積金貸款，首付比例一般要更高，因?yàn)楣e金貸款對(duì)二手房?jī)r(jià)值的評(píng)估一般偏低，給出的貸款額度也更低。
選擇商貸相對(duì)簡(jiǎn)單，但銀行審核評(píng)估也是必不可少的，對(duì)于5年內(nèi)的房子來(lái)說(shuō)，拿到足額貸款一般不成問(wèn)題，超過(guò)這個(gè)年限的房子，貸款額度和年限可能會(huì)有一定程度的縮水。
三、核定價(jià)格、審核稅費(fèi)、查限購(gòu)情況
這一環(huán)節(jié)是在房管部門(mén)完成的，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到場(chǎng)，按規(guī)定提交資料就可以了，不清楚的也可以提前問(wèn)中介機(jī)構(gòu)。
四、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、繳費(fèi)
這個(gè)環(huán)節(jié)也是在房管部門(mén)完成的，買(mǎi)賣(mài)雙方繳納相應(yīng)稅費(fèi)，比如契稅等。雙方完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，購(gòu)房者會(huì)拿到相關(guān)的收件和收據(jù)，比如完稅證明和過(guò)戶完成的材料。這些材料是購(gòu)房者換領(lǐng)新房產(chǎn)證的重要憑證。房產(chǎn)證下來(lái)后，銀行就可以放款了。
五、交房
這個(gè)環(huán)節(jié)主要是結(jié)清尾款，包括燃?xì)?、水、電、有線電視、物業(yè)費(fèi)等生活費(fèi)用和購(gòu)房尾款。如果涉及到戶口問(wèn)題，還應(yīng)該約定戶口遷出時(shí)間。
以上五步，是二手房交易中核心的步驟，把各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都囊括進(jìn)去了，其中產(chǎn)權(quán)調(diào)查、資金托管和戶口遷出是應(yīng)該重視的。
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