在局部高溫遭遇調(diào)控重壓，今年第一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)高位盤整。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，全國(guó)商品房銷售面積36007萬平方米，商品房銷售額3.8萬億元，雙雙創(chuàng)下歷史同期新高。因銷售向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他指標(biāo)也明顯改善。

一季度樓市的火熱，被認(rèn)為是去年下半年以來市場(chǎng)升溫的延續(xù)。但由于學(xué)區(qū)房受追捧等原因，市場(chǎng)再度出現(xiàn)炒作氛圍，部分區(qū)域市場(chǎng)也出現(xiàn)非理性升溫。

為此，今年第一季度，熱點(diǎn)城市紛紛加碼調(diào)控政策，樓市再度經(jīng)受政策重壓。到3月，率先出手調(diào)控的一線城市，已經(jīng)收到效果。

同日發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，一線城市的新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅雙雙回落，且在領(lǐng)跑5個(gè)月后，一線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅已低于二線城市。

東部地區(qū)銷售額占六成

數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長(zhǎng)63.8%；比2019年同期增長(zhǎng)20.7%，兩年平均增長(zhǎng)9.9%。商品房銷售額38378億元，增長(zhǎng)88.5%；比2019年同期增長(zhǎng)41.9%，兩年平均增長(zhǎng)19.1%。

上述兩個(gè)指標(biāo)的絕對(duì)值創(chuàng)下了歷史同期新高，也即，在銷售層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“史上最好”的開局。

其中，東部地區(qū)仍然是貢獻(xiàn)最大的區(qū)域。今年第一季度，東部地區(qū)的銷售面積達(dá)到15437萬平方米，同比增長(zhǎng)74.3%，占全國(guó)的比重為42.9%。東部地區(qū)的銷售額為2.3萬億元，增幅超過100%，占全國(guó)總體銷售額的比重近六成。

因銷售向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他指標(biāo)也有所改善。今年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長(zhǎng)25.6%，比2019年同期增長(zhǎng)15.9%。房企施工面積、新開工面積和竣工面積也都有明顯增長(zhǎng)。

同期，房企到位資金達(dá)到47465億元，同比增長(zhǎng)41.4%。

一季度樓市的火熱，被認(rèn)為是去年市場(chǎng)升溫的延續(xù)。隨著新冠疫情得到控制，以及寬松貨幣政策的實(shí)施，從去年下半年開始，前期被抑制的市場(chǎng)需求開始釋放，樓市也進(jìn)入升溫通道。2020年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額均創(chuàng)下歷史新高。

今年以來，樓市熱度延續(xù)。即便是作為傳統(tǒng)淡季的春節(jié)假期，也因就地過年政策的出臺(tái)而并未真正冷卻。春節(jié)后，傳統(tǒng)樓市“小陽春”到來，加之熱點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房交易升溫的刺激，使得樓市熱度再起。

在此過程中，一些熱點(diǎn)城市因房?jī)r(jià)上漲過快，而出現(xiàn)非理性升溫的情況，比如經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市、炒房號(hào)、捂盤惜售，等等，市場(chǎng)也一度出現(xiàn)炒作氛圍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，回顧此輪樓市升溫，市場(chǎng)熱點(diǎn)經(jīng)歷了從一線城市向二線城市的轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)階段，東部熱點(diǎn)二線城市仍是熱點(diǎn)。而除了核心都市圈之外，三四線城市的升溫幅度相對(duì)有限。

房?jī)r(jià)已到“強(qiáng)弩之末”？

由于市場(chǎng)升溫明顯，一季度大中城市的房?jī)r(jià)也普遍上漲。今年以來，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量始終維持在50個(gè)以上。到3月，二手房、新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市的數(shù)量分別達(dá)到58個(gè)、62個(gè)，分別較上月增長(zhǎng)3個(gè)、6個(gè)。

值得注意的是，在一些熱點(diǎn)城市，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲過快，給市場(chǎng)帶來不小的刺激。有觀點(diǎn)認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的升溫，是刺激本輪市場(chǎng)升溫的主因。

為此，在部分城市出臺(tái)的調(diào)控政策中，除針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身外，還涉及對(duì)教育政策的調(diào)整。比如，上海、杭州、溫州都出臺(tái)了關(guān)于提高分配生比例的政策。合肥在近期出臺(tái)的調(diào)控政策，也涉及學(xué)位的調(diào)整。此外，合肥還對(duì)大批學(xué)區(qū)房實(shí)施“定向限購(gòu)”。

事實(shí)上，今年以來，樓市一直處于政策高壓期。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年以來，中央和地方政府出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過150次，整頓中介、控制經(jīng)營(yíng)貸、增加土地供應(yīng)成為主要特點(diǎn)。

其中，從1月下旬開始，住建部已經(jīng)督導(dǎo)和調(diào)研了廣州、合肥、寧波、東莞、南通、深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌等13個(gè)城市，這種范圍和力度堪稱前所未有。

到今年3月，較早啟動(dòng)調(diào)控的一線城市，已經(jīng)開始收到效果。數(shù)據(jù)顯示，3月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

新房?jī)r(jià)格漲幅的回落尤其明顯。自去年四季度以來，一線城市的新房?jī)r(jià)格就在70個(gè)大中城市中領(lǐng)漲，到今年3月，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅被二線城市超過。除廣州漲幅較高（1.0%）外，深圳、北京、上海三地的新房?jī)r(jià)格漲幅已分別降至0.1%、0.2%、0.3%。

相比之下，福州、西安、杭州、合肥、寧波等城市的房?jī)r(jià)漲幅略高，但也均未超過1.0%的上限。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，隨著調(diào)控政策逐漸起效，3月房?jī)r(jià)表現(xiàn)可以說是“強(qiáng)弩之末”，預(yù)計(jì)4月房?jī)r(jià)整體漲幅縮小。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月以來貝殼50城二手房成交量保持向下波動(dòng)調(diào)整的走勢(shì)，各線城市貝殼二手房景氣度指數(shù)均回落，業(yè)主端市場(chǎng)預(yù)期減弱。

很多機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，隨著管控經(jīng)營(yíng)貸、集中供地、限購(gòu)限價(jià)等政策的陸續(xù)推出，市場(chǎng)預(yù)期正在趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)也將逐漸回歸理性。

在4月16日的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華對(duì)一季度的市場(chǎng)總結(jié)道：各地區(qū)各部門今年以來緊盯新情況新問題，進(jìn)一步堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，及時(shí)采取了一系列有力有效的措施。下一步，隨著保障性租賃住房建設(shè)力度的加大，長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展逐步規(guī)范，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給新格局將逐步形成，有利于促進(jìn)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。