京滬深學(xué)區(qū)房調(diào)查：“雞娃”與“信仰”

去年下半年以來(lái)，北京、上海、深圳等城市學(xué)區(qū)房熱度持續(xù)上升，今年初更是出現(xiàn)加速上漲趨勢(shì)。近期，各地頻頻出招，給學(xué)區(qū)房降溫。本輪學(xué)區(qū)房上漲背后的邏輯是什么？政策高壓下，目前各地學(xué)區(qū)房市場(chǎng)最新情況如何？未來(lái)趨勢(shì)怎樣？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者兵分三路，從北京、上海、深圳帶來(lái)一線(xiàn)調(diào)查報(bào)道。

4月2日，北京市住建委發(fā)布消息稱(chēng)，針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房行為，對(duì)海淀區(qū)萬(wàn)柳、翠微，西城區(qū)德勝、金融街，東城區(qū)交道口等價(jià)格快速上漲區(qū)域進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查。在此次檢查中，6家中介門(mén)店被要求暫停營(yíng)業(yè)并整改，對(duì)部分中介涉嫌存在以隱瞞等不正當(dāng)方式誘騙消費(fèi)者交易、擅自對(duì)外發(fā)布房源信息、未書(shū)面告知規(guī)定事項(xiàng)等違法違規(guī)行為立案17起。

今年以來(lái)，針對(duì)北京部分區(qū)域的樓市異動(dòng)，監(jiān)管部門(mén)多次發(fā)文并實(shí)施檢查和約談。其中，學(xué)區(qū)房問(wèn)題和經(jīng)營(yíng)貸入市、租賃市場(chǎng)亂象等，一同成為監(jiān)管的重點(diǎn)。

作為“金字塔尖”的學(xué)區(qū)房，被認(rèn)為是近期北京樓市異動(dòng)的起點(diǎn)。去年年末以來(lái)，北京市西城區(qū)、海淀區(qū)的部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)跳漲。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在海淀區(qū)的一些熱門(mén)學(xué)區(qū)，部分房源的價(jià)格在一夜之間上漲了20萬(wàn)。西城區(qū)此前也被曝出有單價(jià)40萬(wàn)以上的學(xué)區(qū)房。

雖然僅是個(gè)案，但這種情況仍對(duì)市場(chǎng)情緒帶來(lái)不小的刺激，加之北京樓市交易量升溫，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅，已從去年10月的0.4%，擴(kuò)大到今年2月的1.2%。

此輪學(xué)區(qū)房的升溫，到底是因何而起？

“不上架”的房源

按照北京市小學(xué)入學(xué)登記時(shí)間，學(xué)區(qū)房交易的高峰期通常在每年的第一季度，但對(duì)于學(xué)區(qū)房的需求并沒(méi)有淡旺季之分。海淀區(qū)蜂鳥(niǎo)社區(qū)的一位住戶(hù)陳女士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，常年有中介對(duì)該小區(qū)進(jìn)行詢(xún)價(jià)，還經(jīng)常有客戶(hù)在小區(qū)樓道里自行張貼“購(gòu)房需求”。

蜂鳥(niǎo)社區(qū)對(duì)應(yīng)“一流一類(lèi)”的中關(guān)村三小，是海淀區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)之一。由于戶(hù)型小、總價(jià)相對(duì)不高，過(guò)去一年多來(lái)，該小區(qū)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了兩次跳漲。

以40平方米左右的南向一居室戶(hù)型為例，2019年年中，該戶(hù)型的單價(jià)約為14萬(wàn)元左右，一年后就漲到了15萬(wàn)元以上。今年以來(lái)，同樣的房源單價(jià)已升至17萬(wàn)元以上，相當(dāng)于總價(jià)累計(jì)上漲了100多萬(wàn)。

蜂鳥(niǎo)社區(qū)正是北京市住建委此次檢查的重點(diǎn)區(qū)域之一。陳女士說(shuō)，去年以來(lái)，詢(xún)價(jià)的情況就異常多，導(dǎo)致業(yè)主不斷上調(diào)報(bào)價(jià)。即便如此，一些房源仍然受到爭(zhēng)搶?zhuān)糠趾梅吭丛趻炫飘?dāng)天就被簽下，很多購(gòu)房者感慨“手慢無(wú)”。

作為北京市的“教育高地”，海淀區(qū)的吸引力輻射全市，一些重點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房歷來(lái)?yè)屖帧：５韰^(qū)某重點(diǎn)小學(xué)的一名教職人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此次學(xué)區(qū)房升溫，或許和二孩政策的放開(kāi)有關(guān)。自2015年10月全面放開(kāi)二孩政策以來(lái)，第一批“二孩”已經(jīng)3到4歲，正是家長(zhǎng)搶占學(xué)位的時(shí)候。

她還表示，由于疫情及其他原因，很多家長(zhǎng)意識(shí)到，短期內(nèi)無(wú)法將孩子送往國(guó)外讀書(shū)，于是轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，同樣增加了對(duì)學(xué)區(qū)房的需求。近期一些國(guó)際學(xué)校的生源增多，同樣也是源自該部分的需求。

西城區(qū)的情況較為類(lèi)似。在去年5月宣布實(shí)施多校劃片后，西城區(qū)的德勝學(xué)區(qū)和金融街學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房一度迎來(lái)“上車(chē)潮”。此后雖然有所降溫，但到年末，這些區(qū)域的學(xué)區(qū)房交易再度升溫。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，在金融街片區(qū)的豐匯園、宏匯園等小區(qū)，雖然單價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元以上的房源早已從各大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的APP上“下架”，但這些高價(jià)房源仍然可以參與交易。該區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，在北京市啟動(dòng)上述檢查之前，這兩個(gè)小區(qū)有不少單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)的房源成交，均價(jià)也高于去年。

相比于需求的增加，優(yōu)質(zhì)教育資源仍然有限。自2020年5月西城區(qū)宣布實(shí)施多校劃片后，北京市已經(jīng)全面實(shí)施義務(wù)教育多校劃片政策。該政策雖然進(jìn)一步促進(jìn)了義務(wù)教育的均衡化，但對(duì)于優(yōu)質(zhì)學(xué)校所在的片區(qū)而言，升入同區(qū)域內(nèi)學(xué)校的概率仍然明顯高于其他區(qū)域。

事實(shí)上，為避免學(xué)區(qū)房升溫對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響，北京市采取過(guò)多項(xiàng)措施。比如，在一些熱點(diǎn)學(xué)區(qū)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)掛牌價(jià)格進(jìn)行限制。此外，在鏈家、我愛(ài)我家等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的APP上，北京市各個(gè)小區(qū)的歷史交易價(jià)格，也已無(wú)法查詢(xún)。

橫盤(pán)期結(jié)束

學(xué)區(qū)房的升溫，還與北京樓市升溫的大勢(shì)密不可分。

自2017年的“317新政”后，北京樓市進(jìn)入了三年多的“橫盤(pán)期”。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，隨著限競(jìng)房的大量供應(yīng)和一些穩(wěn)樓市政策的推出，北京樓市成交量受到限制，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)還出現(xiàn)下跌。與其他城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲相比，北京樓市的性?xún)r(jià)比逐漸凸顯。

2020年下半年，隨著疫情得到控制，前期積壓的需求開(kāi)始釋放，并引發(fā)樓市整體升溫。

官方數(shù)據(jù)顯示，2020年北京二手住宅成交16.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)16%，成交絕對(duì)水平及增幅均是2017年以來(lái)最高。今年第一季度，北京新房和二手房成交量均創(chuàng)下近幾年的同期高點(diǎn)。其中，3月的二手房成交量達(dá)到2.2萬(wàn)套，接近“317新政”前的最高水平。

張大偉認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的升溫，既是這種大勢(shì)推動(dòng)的結(jié)果，又在其中起到了一定的引領(lǐng)作用。兩者互相影響，共同推動(dòng)樓市回暖。

其中值得注意的是，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等一批信貸資金的入市，成為樓市的推手。一位辦理信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，僅去年一年，他辦理的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸規(guī)模就達(dá)一個(gè)億，其中絕大多數(shù)被用于購(gòu)房。

今年以來(lái)，北京樓市調(diào)控的節(jié)奏驟然提速。政府出臺(tái)了多項(xiàng)文件，同時(shí)開(kāi)展多輪檢查和約談，對(duì)樓市進(jìn)行降溫。學(xué)區(qū)房、經(jīng)營(yíng)貸入市和租賃市場(chǎng)亂象，成為監(jiān)管的重點(diǎn)。

事實(shí)上，今年北京樓市調(diào)控的起點(diǎn)，正是針對(duì)海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房。

早在1月20日，海淀區(qū)房管局就約談了占比較大的鏈家、我愛(ài)我家、麥田和中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)，并強(qiáng)調(diào)，要杜絕炒作學(xué)區(qū)房概念，穩(wěn)定存量房交易市場(chǎng)秩序。2月初，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)組織一些主要中介機(jī)構(gòu)簽署承諾書(shū)，降低熱點(diǎn)區(qū)域看房頻次等。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，其中的“熱點(diǎn)區(qū)域”，即是指海淀區(qū)的部分熱門(mén)學(xué)區(qū)。

此后，針對(duì)上述熱點(diǎn)問(wèn)題，監(jiān)管部門(mén)又啟動(dòng)了多輪檢查和約談。

這一系列動(dòng)作之后，學(xué)區(qū)房已有降溫跡象。記者在西城、海淀等區(qū)域調(diào)研發(fā)現(xiàn)，清明假期之后，一些熱門(mén)學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)有所下降，經(jīng)紀(jì)人在提及學(xué)區(qū)房概念時(shí)，表述也較為謹(jǐn)慎。據(jù)其透露，前來(lái)咨詢(xún)學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者數(shù)量并沒(méi)有明顯減少，但成交情況已沒(méi)有此前火爆。

張大偉表示，雖然見(jiàn)底企穩(wěn)是主流趨勢(shì)，但作為購(gòu)房杠桿最高的城市，北京樓市不太可能大幅升溫。在各項(xiàng)措施的影響下，短期內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)房的需求還將保持旺盛，但其交易熱度以及對(duì)整體市場(chǎng)的影響，都將出現(xiàn)下降。