“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2020年是一個(gè)時(shí)代的落幕，也是一個(gè)時(shí)代的開啟。”這是萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬科”，000002.SZ）2020年報(bào)致股東書的第一句話。

早在2年多前，萬科就已發(fā)出了“活下去”的悲觀論調(diào)。過去一年，這個(gè)預(yù)測(cè)得到了現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。2020年，行業(yè)前三強(qiáng)連續(xù)多年?duì)I收、利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的良好局面未能延續(xù)，只有萬科做到了兩項(xiàng)指標(biāo)正增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)的增速也只有個(gè)位數(shù)。毛利率的下滑則是這些龍頭們短期內(nèi)依然無法扭轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來隨著高地價(jià)、低貨地比的項(xiàng)目不斷步入結(jié)算，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標(biāo)也將保持下降的趨勢(shì)。

這就是萬科董事會(huì)主席郁亮所說的“我們不能再賺大錢和快錢”。中國(guó)恒大集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)恒大”，03333.HK）總裁夏海鈞也表示，地產(chǎn)行業(yè)正從金融屬性逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)屬性過渡，行業(yè)大規(guī)模、暴利發(fā)展時(shí)代已結(jié)束。

地產(chǎn)行業(yè)的想象空間越來越小，市場(chǎng)需要新的故事和期待。龍頭們不約而同地將延續(xù)增長(zhǎng)的希望一部分寄托在了多元化業(yè)務(wù)上。碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園”，02007.HK）總裁莫斌透露，該公司的建筑機(jī)器人和機(jī)器人餐廳有望在明年全面實(shí)現(xiàn)盈利。2020年，萬科僅長(zhǎng)租、商業(yè)及物流三個(gè)業(yè)務(wù)板塊的收入就超過了100億元，未來非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)都有分拆上市的規(guī)劃。中國(guó)恒大的多元化產(chǎn)業(yè)聲勢(shì)浩大，除了恒大汽車外，房車寶及恒大冰泉的上市也排上了日程。對(duì)于資本市場(chǎng)而言，這些新產(chǎn)業(yè) 資本化的憧憬，多少能彌補(bǔ)舊產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)放緩的遺憾。

大錢、快錢很難賺到了

2020年，前有疫情、后有調(diào)控，開發(fā)商們過得很艱難，但頭部企業(yè)勉力維持住了銷售額的正增長(zhǎng)。碧桂園的權(quán)益銷售額同比增長(zhǎng)了3.3%，達(dá)到5706.6億元。中國(guó)恒大的銷售額同比增了20%，達(dá)約7232億元。萬科實(shí)現(xiàn)了7041.5億元的銷售額，增幅11.6%。

相比起銷售額，營(yíng)收等數(shù)據(jù)的可調(diào)節(jié)空間就要小很多了。2020年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191.1億元，同比增長(zhǎng)13.9%，凈利潤(rùn)592.98億元，同比增長(zhǎng)7.6%。中國(guó)恒大實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5072.5億元，同比增長(zhǎng)6.2%，凈利潤(rùn)314.0億元，同比下降6.4%。碧桂園2020年的營(yíng)業(yè)收入4628.6億元，同比下降4.7%，凈利潤(rùn)541.2億元，同比減少11.57%。

毛利率下滑已經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)所面臨的共性問題。萬科2020年的數(shù)據(jù)為22.6%，同比下降了4.6個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)恒大的毛利率為24.2%，同比下降3.67個(gè)百分點(diǎn)，碧桂園的毛利率也下調(diào)了4.26個(gè)百分點(diǎn)。

東北證券在報(bào)告中表示，萬科2016年-2017年拿地樓面價(jià)分別為6534元/平方米、7908元/平方米，分別占2019年-2020年結(jié)算均價(jià)的48.1%、60.5%，對(duì)比2015年樓面價(jià)/2018年結(jié)算均價(jià)的39.3%上升幅度較大，高價(jià)地陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道下，預(yù)計(jì)其毛利率趨勢(shì)短期內(nèi)仍將延續(xù)。

對(duì)于前三強(qiáng)2020年交出的成績(jī)單，一些機(jī)構(gòu)用了“未達(dá)預(yù)期”的形容，顯然，他們還未適應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)的速度轉(zhuǎn)換。房企們還是比較清醒的，夏海鈞表示，2020年由于“三道紅線”等政策的影響，各大開發(fā)商加大銷售回籠，推動(dòng)了行業(yè)銷售規(guī)模創(chuàng)下新高。但隨著杠桿率的降低，市場(chǎng)將回歸平穩(wěn)，行業(yè)銷售規(guī)模將保持在15萬億元左右。

在郁亮看來，“三道紅線”的出臺(tái)，意味著行業(yè)已無法再依靠囤積生產(chǎn)資料、加杠桿來賺土地及金融紅利。這些大錢和快錢賺不到了，以后能賺的只有慢錢、長(zhǎng)錢和老實(shí)錢。

這代表著市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的期待值也得相應(yīng)降低。祝九勝認(rèn)為，過往幾年地產(chǎn)占房?jī)r(jià)的比重不斷上升，短期內(nèi)行業(yè)利潤(rùn)率下降的趨勢(shì)難以改變，未來，地產(chǎn)行業(yè)的回報(bào)水平將保持社會(huì)平均水平。

克而瑞也表示，企業(yè)新增投資貨地比（房企地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總貨值與該地塊對(duì)應(yīng)土地成交總金額的比值）普降的趨勢(shì)，和行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓、盈利下行的趨勢(shì)還是相互契合的。在利潤(rùn)空間不斷壓縮、土地投資貨地比降低的行業(yè)背景下，房企的盈利面臨更大的調(diào)整。

押寶新賽道 增加新亮點(diǎn)

正是因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)增量空間的清晰可見，資本市場(chǎng)逐漸失去了耐心，2020年，公募基金對(duì)房地產(chǎn)板塊的相對(duì)配置比例連續(xù)四個(gè)季度下降。

房企們迫切需要來自主業(yè)外的新增長(zhǎng)亮點(diǎn)。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，莫斌除了拋出“權(quán)益銷售額連續(xù)三年10%以上增長(zhǎng)”的發(fā)展計(jì)劃外，還透露今年下半年建筑機(jī)器人將逐步進(jìn)入批量生產(chǎn)，明年有信心建筑機(jī)器人、機(jī)器人餐廳業(yè)務(wù)能實(shí)現(xiàn)整體盈利。“新業(yè)務(wù)一定會(huì)成功，給股東和投資者帶來更多回報(bào)。”

據(jù)了解，碧桂園目前已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，部分產(chǎn)業(yè)鏈子公司已實(shí)現(xiàn)盈利。機(jī)器人餐廳也已有80家門店在運(yùn)營(yíng)，2021年，預(yù)計(jì)各類餐飲機(jī)器人的年產(chǎn)能力將達(dá)到6萬余臺(tái)，具備年產(chǎn)餐飲機(jī)器人產(chǎn)值30億元的生產(chǎn)能力。

創(chuàng)投業(yè)務(wù)也是碧桂園的一個(gè)新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，創(chuàng)立2年來，碧桂園創(chuàng)投已投資數(shù)十家企業(yè)，投資整體綜合收益率超過了80%，其中4家企業(yè)已經(jīng)成功IPO。

萬科雖未承諾短期內(nèi)非住宅開發(fā)業(yè)務(wù)能有多大作為，但營(yíng)收的增長(zhǎng)和分拆上市的計(jì)劃還是稍微慰藉了投資者的心。截至2020年底，該公司運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓18.44萬間，累計(jì)開業(yè) 14.24 萬間。在集中式公寓中，規(guī)模已屬全國(guó)第一，已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率大于95%。2020年，長(zhǎng)租公寓貢獻(xiàn)了25.4億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)72.3%。商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科累計(jì)開業(yè)的商業(yè)面積已有989.8萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為435.4萬平方米。已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率87.4%，其中穩(wěn)定發(fā)展期(開業(yè)3年以上)的商業(yè)項(xiàng)目出租率92%。2020年，商業(yè)(含非并表項(xiàng)目)業(yè)務(wù)營(yíng)收63.2億元，同比增4.3%。“萬緯物流”已發(fā)展成為中國(guó)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商，去年的營(yíng)業(yè)收入18.7億元，同比增長(zhǎng)37%。相比起收入的增長(zhǎng)，外界更關(guān)注和期待的是這些業(yè)務(wù)的分拆計(jì)劃，根據(jù)郁亮的表述，非住宅開發(fā)業(yè)務(wù)最終都要接受市場(chǎng)檢驗(yàn)，先后都會(huì)上市。

分拆上市是中國(guó)恒大的強(qiáng)項(xiàng)，憑借這一技能，該公司2020年在資本市場(chǎng)混得風(fēng)生水起，搶走了主業(yè)的不少風(fēng)頭。跟上述兩家房企不同，中國(guó)恒大從不掩飾利用資本市場(chǎng)做大多元產(chǎn)業(yè)的野心。截至3月底，恒大汽車已累計(jì)投入474億元，對(duì)標(biāo)的是世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)，在2020年9月，該公司已披露了擬申請(qǐng)科創(chuàng)板上市的計(jì)劃。另外兩個(gè)多元業(yè)務(wù)板塊也有分拆上市的安排，其中房車寶已有門店4.3萬家，預(yù)計(jì)2021年交易規(guī)模將超過2萬億元。前段時(shí)間，房車寶引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰(zhàn)略投資者，投資額合計(jì)163.5億港元，計(jì)劃今年底或明年初上市。令人意外的是，中國(guó)恒大去年還買回了恒大冰泉49%的股權(quán)，并表示未來將以“中國(guó)天然礦泉水第一品牌”的定位籌劃上市。