進入2021年，中國房地產仍將繼續(xù)在分化中發(fā)展，土地、資金等各類資源向頭部企業(yè)集中，房地產企業(yè)應如何應對？在規(guī)模與降杠桿之間怎樣均衡？
3月23日，2021觀點年度論壇在大灣區(qū)核心城市之一的廣州舉行。論壇上，與會經濟學界大拿、房企領航者、金融投行高層等齊聚一堂，試圖為行業(yè)撫平“焦灼”的漣漪，共同明晰前路。
每日經濟新聞副總經理、華南中心總經理楊勣在致辭時表示，如何實現(xiàn)高質量增長是行業(yè)和企業(yè)都需要面臨的，在精細化管理和高效率運營的時代如何進一步激活行業(yè)和企業(yè)的自身內生增長動力，是大家需要討論和解決的問題。正如論壇主題“地產向陽 持續(xù)的力量”，希望通過活動嘉賓的探討，看到這個行業(yè)未來更加健康和更具韌性的發(fā)展。
房地產市場還未到天花板
焦灼或許來源于對行業(yè)既定運行邏輯面臨變化的不安，以及對前路的未知。
中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長兼秘書長朱中一在論壇開始時，回顧了上個五年房地產的收獲，試著給迷茫中的行業(yè)以確定性。
他認為，2020年中國房地產業(yè)不僅戰(zhàn)勝了前所未有的新冠肺炎疫情的影響，也為經濟發(fā)展和民生改善做出了貢獻。而接下來的五年房地產發(fā)展仍有不少機遇，主要體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化、改善性需求、物業(yè)服務業(yè)等。“從市場的需求看，上述三部分的累計規(guī)模仍然是很大的。”
抱有相似看法的還有國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華。在“觀點鏗鏘行”討論中，他指出，房地產市場還沒有到天花板，不管哪一個角度來看都至少還有十年以上的增長期。
不過他提醒在座的嘉賓需要時刻清醒，邱曉華為現(xiàn)階段畫像分析稱，2021年開始中國已經轉到一個新的階段，是時候和以往的階段說一點告別和再見的話。
對于房地產行業(yè)而言，又何嘗不是？雖然房地產市場依然是中國經濟發(fā)展不可或缺的重要支撐點，但是當前同樣進入了“新階段”。邱曉華嘗試將其通俗化，“房地產快速增長的時代結束了，用通俗的話說黃金增長期已經過去了，不可能再有每年20%、30%的投資、銷售增長”。
和過往作別，首先要適應的就不再是規(guī)模為先，福信集團董事長/總裁、大唐地產董事長吳迪談及規(guī)模時認為，房地產企業(yè)不是越大越好，而是要向制造業(yè)學習，精細化管理。
堅信行業(yè)空間仍存的還有陽光控股執(zhí)行董事、
陽光城集團執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌。他指出，中國房地產市場遠沒有結束，城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，改善性住房的需要依然存在，所以市場的潛力還是非常大的。“起碼未來的十年或者二十年，我相信中國房地產市場還是有得做，但是在當下確實看到很迷茫。”
“三道紅線”是房企分水嶺
“三道紅線”是本次論壇中被大多數(shù)嘉賓反復提及、強調的內容，論壇的主題其實也寓意，房企可以穿越紅線，跨過周期。
建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉在主題討論會中對“穿越”做了深刻解讀，他分享稱：“穿越是向后的穿越，這種穿越具有一種前瞻性。何謂穿越？更多是一種平平安安順利地度過，但是我們無法完全擺脫影響。”
從實操層面，中城投資董事、總裁應華提供了三個“穿越紅線”的方案：一是有能力的房企要積極發(fā)債，也就是利用好信用；第二，抓自己的經營效率，力求回款更多；第三則是依賴股權融資，也就是說可以考慮同股同權的合作伙伴以及在股權方面能夠給到資金的供應商。
在早前的主題演講中，吳建斌曾對新形勢下的房地產投融資進行解讀，其中一個就包括“三道紅線”。吳建斌強調，“三道紅線”其實是一個分水嶺，之前是野蠻的，高速推動的，現(xiàn)在則是問經營管理要效益。“是倒逼我們行業(yè)在進步，倒逼我們房企不得不做的就是要把自己的負債率降下來。”
另外對于行業(yè)內所稱的兩道紅線，即銀行房地產貸款集中度管理，吳建斌建議房企想要獲得按揭，就需要跟銀行建立很好的關系。同時地理位置的選擇很重要，一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會比較高，三四五線城市的機會會比較低，這是目前的現(xiàn)實。
在投融資方面，吳建斌認為，應該處理好機會主義與和長期主義的關系，從投資的源頭做起。住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，這才是關鍵。當下最核心的還是經營性現(xiàn)金流管理，房企需要把其擺在第一位，“因為你要符合三道紅線的紅線，能讓你渡過困難就是經營性現(xiàn)金流，如果沒有經營性現(xiàn)金流未來幾年是很困難的。”
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