成都樓市的調(diào)控升級了。3月22日，成都市官方部門發(fā)布了相關文件，從土地、住房交易、金融等多個方面進行了新的調(diào)控。其中，“紅檔房企”無法在成都拿地，且中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、競地價”的出讓方式。市場方面，成都將“網(wǎng)紅盤”的限售期限從3年延長至了5年，且法拍房也需要遵循相關的限購限售規(guī)定。此外，成都會針對熱點片區(qū)、熱點樓盤的二手住房發(fā)布二手住房成交價格參考機制。
不過，《華夏時報》記者了解到，雖然一直未有官方消息，但業(yè)內(nèi)已經(jīng)多次傳出“三道紅線”自2020年8月份開始在重點房企試點，于2021年開始全行業(yè)推行。盡管房地產(chǎn)調(diào)控頻發(fā)，但成都是首次將樓市調(diào)控與房企的“三道紅線”進行聯(lián)系。
“紅檔房企”無法參與土拍
3月22日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，新政共有16條內(nèi)容。文件顯示，相關調(diào)控是為了堅決貫徹“房住不炒”，促進成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)保持生活成本競爭力，建設高品質(zhì)生活宜居地，增強居民幸福感和獲得感。
首先，成都從對住宅用地的供應做出了調(diào)整。文件顯示，增加住宅用地供應，2021年度全市住宅用地供應總量增長20%以上。同時，中心城區(qū)商品住宅用地嚴格執(zhí)行集中公告、集中出讓，切實穩(wěn)定地價和市場預期。
值得關注的是，成都將加強對于土地競買主體的資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與成都的土地競拍。這則規(guī)定意味著“剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1”的紅檔房企無法在成都拿地。
“三道紅線”的設置是為了防止房企出現(xiàn)財務風險。若以2020年的財務數(shù)據(jù)為指標來看，在銷售額較高的50家房企內(nèi)，約有14家為紅檔房企。不過，自2020年8月份“三道紅線”的消息傳出后，房企已在積極降負債。
同時，成都還深化了房價地價聯(lián)動機制，中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、定品質(zhì)、競地價”的出讓方式。
“相關調(diào)控有利于將高杠桿、高風險的開發(fā)商擠出市場，加強開發(fā)商降杠桿的意愿。預計未來限房價、競地價也將成為常態(tài)，房企的利潤空間也會面臨售價和成本的雙重壓力。這項調(diào)控有利于經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍競爭熱度和土地的溢價率。”貝殼研究院成都分院院長付躍華如此認為。
“網(wǎng)紅盤”限售期限延長
除了針對土地市場進行了調(diào)控加碼之外，成都還對住房交易市場進行了相關的調(diào)整。文件顯示，登記購房人數(shù)在當期準售房源數(shù)3倍及以上的項目，所購商品住房銷售期限由3年延長至5年。
此外，依據(jù)合同規(guī)定方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應當符合本市住房限購、限售政策的規(guī)定。這兩項調(diào)控意味著成都的搶手樓盤限售期限延長，且法拍房的限購限售同樣從嚴。
另外一點值得關注的是，成都緊跟深圳的步伐，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。在2021年2月份，深圳發(fā)布了同樣的調(diào)控機制并已開始實施。目前，深圳的具體操作方法是相關部門在研究調(diào)查的基礎上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并定期在官方網(wǎng)站等平臺上發(fā)布。值得關注的是，調(diào)控對市場的作用“立竿見影”，新政后的深圳二手住房2月份的網(wǎng)簽量環(huán)比1月份下降超過40%。
目前，成都在先期對熱點片區(qū)、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價格，并定期在官方網(wǎng)站等平臺發(fā)布。
加強金融監(jiān)管
進入2021年以來，多地發(fā)文對房地產(chǎn)貸款進行嚴格的管控。同時，嚴禁經(jīng)營貸、消費貸等貸款流入樓市。文件顯示，成都則同樣要求銀行業(yè)金融機構要嚴格落實房地產(chǎn)貸款各項管理要求。加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
此外，成都還加強了對市場秩序的監(jiān)管。文件顯示，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構、網(wǎng)絡平臺、自媒體及個人等各類市場主體的監(jiān)管。嚴厲打擊惡意炒作、發(fā)布虛假廣告、借名買房、哄抬房價、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，涉嫌犯罪的，移交司法機關依法處理。
付躍華認為，信貸方面，熱點區(qū)域和高價房源降溫是重點。二手房成交參考價將作為銀行房貸的重要參考，購房者的首付總金額將會受到一定影響。
除此之外，成都還加大了住房保障力度，采取公租房實物保障和貨幣補貼并舉，實現(xiàn)城鎮(zhèn)戶籍的住房和收入“雙困”家庭“應保盡保”。成都還在穩(wěn)步推行裝配式建筑和綠色建筑，全市新取得建設用地居住建筑工程項目原則上全面推行裝配式建設方式和綠色建筑要求。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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