作者： 吳俊捷

一邊是房?jī)r(jià)上漲，一邊是樓市調(diào)控政策頻出，在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪上漲的廣州和深圳，購房的“路”仍不平坦。

調(diào)控已細(xì)微到極致的深圳，自3月初試行新的積分制以來，第一個(gè)采用新制度的打新熱盤“宏發(fā)萬悅山名庭”項(xiàng)目，新近連著四天發(fā)布了4條延期開盤公告，一再推遲銷售節(jié)點(diǎn)。延遲開盤的原因，是由于購房人“因?yàn)樵率杖牒土魉?、個(gè)稅不相匹配”，“短期內(nèi)有大額資金轉(zhuǎn)入賬戶”等資質(zhì)審查不過關(guān)。

放到全國(guó)范圍內(nèi)，不斷加碼的調(diào)控，以及嚴(yán)查“房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市”，給熱火朝天的樓市澆下一盆冷水。但跟過往調(diào)控不同，一城一策、因城施策的調(diào)控舉措，并沒有讓全國(guó)范圍的購房熱潮同步戛然而止。

政策拐點(diǎn)已現(xiàn)，但市場(chǎng)拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，買方的情緒沒有被澆滅，樂觀的聲音依然活躍，在一些區(qū)域，開發(fā)商大幅漲價(jià)、項(xiàng)目遭搶購等現(xiàn)象仍舊突出，購房熱潮仍未降溫。

收緊的銀行監(jiān)管紅線

因?yàn)殂y行放貸政策的調(diào)整，深圳購房者小王的計(jì)劃就被打亂了。據(jù)介紹，他去年12月中旬簽訂了深圳寶安區(qū)一個(gè)樓盤認(rèn)購書，但至今仍未看到銀行同意批貸結(jié)果，其間他還被個(gè)貸經(jīng)理要求提交近三個(gè)月內(nèi)首付款來源中大額資金的證明，“即便是父母等直系親屬轉(zhuǎn)賬，若半年前已持有可直接認(rèn)定；若斷續(xù)存入的，也需要核實(shí)為合理收入所得。”

除了流水、首付款有瑕疵會(huì)導(dǎo)致無法批貸，如果購房者有消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、信用卡分期未結(jié)清，基本就意味著批貸買房的可能性為零了。

從去年至今，買房人明顯感覺從銀行貸款越來越嚴(yán)格了。同樣嚴(yán)格的還有開發(fā)商，對(duì)買房人資質(zhì)的審查。用“打新”族小李的話來說就是，“登記不是倒在審核上，倒在了上傳資料的路上。”

作為年后深圳首個(gè)網(wǎng)紅打新盤，光明新盤宏發(fā)萬悅山名庭均價(jià)4.89萬元/平方米，對(duì)比周邊6萬~8萬元/平方米的二手房，差價(jià)顯著。但是，因?yàn)橘Y格審核等因素，樓盤誠(chéng)意登記時(shí)間已經(jīng)延長(zhǎng)了三次。數(shù)位參與該樓盤資格審核的購房者告訴第一財(cái)經(jīng)記者，資料審核極為嚴(yán)格。

“比如，月收入要和流水、個(gè)稅相匹配；短期內(nèi)有大額資金轉(zhuǎn)入賬戶，勢(shì)必要說明這筆資金的具體來源；首付來源要是找擔(dān)保的話，只能是父母等直系親屬，而且還得提供資料包括父母雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本、收入證明、銀行流水、征信報(bào)告，前三樣證明擔(dān)保人和買房人的關(guān)系，后三樣證明擔(dān)保人的還款能力，缺一不可。”已經(jīng)連續(xù)提交三次資料審核均以失敗告終的劉小東以自身的幾次嘗試為例說道，資料審核的嚴(yán)格細(xì)致是深圳既往打新盤中所不能相提并論的，這超出了很多人的預(yù)期。

銀行對(duì)購房者的首付款來源審核提出了更多明確要求的還有廣州。

“審查的顆粒度和精細(xì)度是以往所難以企及的。”一家經(jīng)營(yíng)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、房產(chǎn)贖樓過橋等業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)金融中介平臺(tái)負(fù)責(zé)人感慨道，目前銀行正在嚴(yán)查首付款來源，他所在的平臺(tái)基于監(jiān)管趨嚴(yán)，最近一周已經(jīng)暫停接單了。

有多位新近辦理住房貸款的購房者幾乎都有提及，除了貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查趨于嚴(yán)格外，這輪監(jiān)管還明晰了首付款來源的穿透式監(jiān)管。

以廣州為例，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水，對(duì)于半年以內(nèi)的轉(zhuǎn)入資金，無論來源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實(shí)為活期存款、理財(cái)余額、保險(xiǎn)余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過橋、他人借名貸款，才能獲得準(zhǔn)入。

另外，提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實(shí)借款人家庭征信，如有新增消費(fèi)類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)的，需提前結(jié)清后方可發(fā)放。以往甚少被涉及的直系親屬轉(zhuǎn)入資金，也需提供近半年流水；若斷續(xù)存入的，需核實(shí)為合理收入所得。

“之前客戶遞交的資料，沒有補(bǔ)足家庭征信和直系親屬轉(zhuǎn)賬的合理收入證明的，都需要補(bǔ)足。”廣州工商銀行(601398,股吧)淘金支行的一位負(fù)責(zé)人表示，銀行要求這個(gè)政策從3月17日開始執(zhí)行，銀行近日都在重新審核此前遞件的客戶資料，部分客戶被通知要求補(bǔ)足材料。

嚴(yán)監(jiān)管漸成共識(shí)

市場(chǎng)各方并非沒有留意到來自資金端的監(jiān)管壓力。

早在今年春節(jié)后，深圳再次穿透排查經(jīng)營(yíng)貸資金流向。其中四大行中有銀行對(duì)深圳地區(qū)房貸審批提出新要求，近6個(gè)月新增的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、大額信用卡消費(fèi)、分期或融資，必須結(jié)清并提供結(jié)清證明，否則不予審批。

廣東銀保監(jiān)局自2月9日至今，先是進(jìn)駐廣州地區(qū)6個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，而后全面自查轄內(nèi)（不含深圳）4501個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，再到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)了問題較為突出的一批商業(yè)銀行整改。

記者從廣東銀保監(jiān)局獲悉，截至3月16日，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元，個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元，共920戶。其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元，涉305戶。

緊隨其后的3月18日，深圳也公布了督察結(jié)果。

深圳銀保監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年，部署深圳中資商業(yè)銀行對(duì)15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行全面排查，選取6家銀行集中開展現(xiàn)場(chǎng)檢查，檢查覆蓋率近50%。針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬元。平安銀行(000001,股吧)深圳分行、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行光明支行被點(diǎn)名。

隨著《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“房貸集中管理新規(guī)”），自2021年1月1日起落地，再疊加接連而至的貸款業(yè)務(wù)審查，“防止住房信貸加杠桿”成為主基調(diào)，已成為各方共識(shí)。

同時(shí)，各地核查結(jié)果的相繼出爐，市場(chǎng)的各種看法也逐步浮出水面。

深圳一家稱“與銀行和金融監(jiān)管審查機(jī)構(gòu)都有關(guān)系網(wǎng)”的民間信貸公司陳姓負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他經(jīng)手的經(jīng)營(yíng)貸客戶最近有被查出來的，但他所在的公司目前仍在私下接單房產(chǎn)贖樓過橋、經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等業(yè)務(wù)。“你當(dāng)面來公司聊，肯定能做，只是我們會(huì)做得更隱蔽，讓你不被查出來”。

陳姓人士在留意到類似穿透式監(jiān)管信息之后直言，1772億的經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模，是自2020年4月以來發(fā)生的。這里面，涉嫌違規(guī)的貸款占比不到0.5%，幾乎可以忽略不計(jì)。銀行既是裁判又是運(yùn)動(dòng)員，一方面自查的動(dòng)力并不純粹；另一方面，查處的結(jié)果并不具有說服力。“警示意義大于實(shí)質(zhì)，可以這樣理解深圳目前的監(jiān)管吧。”

持這種看法的并不在少數(shù)。“對(duì)樓市影響的力度，我覺得還是得繼續(xù)觀察。因?yàn)槿绻钲谶@次的排查跟去年一樣，雷聲大雨點(diǎn)小，或者說只是資金在進(jìn)入樓市的時(shí)候查得比較嚴(yán)格，而并沒有把已經(jīng)貸出去的那些款項(xiàng)進(jìn)一步調(diào)查，那么對(duì)市場(chǎng)的影響也是有限的。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹直言。

究其根源，這與房抵經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸利率，套利空間大有直接關(guān)系。尤其是房貸利率從2020年開始全面與LPR掛鉤，形成了“MLF利率—LPR—貸款實(shí)際利率”的傳導(dǎo)機(jī)制，套利鏈條更通暢。

以深圳為例，5年期以上的LPR為4.65%，深圳主要銀行的首套房貸利率和二套房貸利率分別為L(zhǎng)PR上浮30BP和60BP，達(dá)到分別為4.95%、5.25%，遠(yuǎn)高于普遍為4.5%左右的房抵經(jīng)營(yíng)貸利率。更為特殊的是，去年疫情期間的2月底，深圳從市、區(qū)兩級(jí)對(duì)中小企業(yè)所獲貸款進(jìn)行貸款總額和貼息期限的支持。

按照去年深圳各區(qū)貸款貼息的比例來看，原本年化利息4.75%的經(jīng)營(yíng)貸利率，經(jīng)過市、區(qū)兩次貼息之后，它的實(shí)際利率能低至1.9%。在這種情況下，中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶將已有房產(chǎn)抵押給銀行申請(qǐng)低利率的經(jīng)營(yíng)貸，倒手來買房；或是過橋買下一套房，然后抵押給銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，再用貸款來買房，基本都能輕松獲利。

回看深圳2020年度全年的樓市：“7·15新政”前二手成交月破萬套，新政后，網(wǎng)紅盤打新熱度高。整體來說，跌宕起伏但表現(xiàn)不俗，一二手住宅年成交均同比2019年上漲20%左右。除了供求不平衡機(jī)制下，剛需客購買力強(qiáng)勁外，與往年稍有不同的是，這輪樓市行情火爆，伴隨著“眾籌買房”、“代持炒房”等樓市投機(jī)炒作之風(fēng)的愈演愈烈。這背后，離不開加杠桿買房的助推。被監(jiān)管部門注意到的房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市也不過是深圳這輪樓市投機(jī)炒作的集中表現(xiàn)之一。

有經(jīng)手多單經(jīng)營(yíng)貸買房的多位銀行人士坦言，讓銀行將所有涉房經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、大額信用卡等違規(guī)資金深層穿透，一一揪出來不太現(xiàn)實(shí)。一個(gè)是工作量太大，不經(jīng)濟(jì)；另一個(gè)，金融機(jī)構(gòu)并沒有足夠動(dòng)力去自查，沉沒成本極大可能要大于既得利益。

“銀行終歸是要盈利、要發(fā)展，深圳涉房信貸相對(duì)小微企業(yè)貸款的抵押物廠房、機(jī)器設(shè)備等來說還是屬于比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，甚至是少數(shù)銀行的‘壓艙石’。再說，銀行要從頭到腳扒出來涉房信貸明細(xì)，銀行形成壞賬，房貸市場(chǎng)失序這種情況未必是各方能承受和應(yīng)對(duì)的后果。”他表示，這是金融機(jī)構(gòu)、購房者、中介等各方得承認(rèn)和面對(duì)的階段性現(xiàn)實(shí)，也是各方心知肚明的現(xiàn)實(shí)情況。