當(dāng)開發(fā)銷售的盈利空間越發(fā)稀薄，房企們已然在搶奪持有運(yùn)營市場的先機(jī)。卸下重資產(chǎn)的負(fù)重，越來越多的房企將輕資產(chǎn)運(yùn)營作為“新生”的渠道。

“地產(chǎn)已經(jīng)不是一個高利潤的行業(yè)了，實際上我們已經(jīng)在生死邊緣。”旭輝控股集團(tuán)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁陳東彪在近日的一場行業(yè)論壇上感慨道。

面對不斷收窄的利潤空間，轉(zhuǎn)型成了房企維持增長和盈利的必經(jīng)之路。“地產(chǎn)行業(yè)的利潤實際上已經(jīng)跌去了40%，但市場依然還是好的，只是行業(yè)的本質(zhì)發(fā)生了變化，從原來以總資產(chǎn)規(guī)模為核心的高周轉(zhuǎn)進(jìn)入到以凈資產(chǎn)為主的高周轉(zhuǎn)，房企必然會轉(zhuǎn)向第二增長曲線。”金地集團(tuán)(600383,股吧)副總裁、金地華東地產(chǎn)公司董事長陽侃進(jìn)一步表示。

格局穩(wěn)定的地產(chǎn)市場之上，一個關(guān)于輕資產(chǎn)的新戰(zhàn)場正在形成。

房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初告捷

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長孫益功認(rèn)為，在負(fù)債率受限的情況下，地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)回報率已經(jīng)處于下滑階段，規(guī)模增長遇到瓶頸，因此房企正在焦急地尋找下一步的發(fā)展空間。“住房、長租公寓、商業(yè)、寫字樓等都會進(jìn)入持有市場，并會開始出現(xiàn)一些運(yùn)營管理的業(yè)務(wù)。由于其中產(chǎn)生的經(jīng)營性現(xiàn)金流可以確定估值，收益率相對明確，管理上的風(fēng)險也相對受控。”

上市不滿五個月的世茂服務(wù)（00873.HK）在3月15日發(fā)布的首份成績單上就展現(xiàn)出了輕資產(chǎn)較強(qiáng)的盈利能力。2020年，世茂服務(wù)的業(yè)績出現(xiàn)大幅增長，實現(xiàn)營業(yè)收入50.26億元，同比增長101.9%；凈利潤為6.93億元，同比增長80.2%。在過去的一年內(nèi)，世茂服務(wù)的物業(yè)管理外拓面積增長了13倍，簽約及再管面積同比翻番，物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)這兩大業(yè)務(wù)的營收分別同比增長126%和147%。在2020年快速增長的基礎(chǔ)上，世茂服務(wù)總裁、執(zhí)行董事葉明杰在業(yè)績會上表示，未來三年將繼續(xù)實現(xiàn)五倍增長，且增值服務(wù)業(yè)務(wù)將成為世茂服務(wù)未來主要的增長點(diǎn)。

以商業(yè)運(yùn)營和住宅物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的寶龍商業(yè)（09909.HK）同樣在盈利能力上實現(xiàn)了大踏步式的增長，在2020年度實現(xiàn)收入19.21億元，凈利潤3.07億元，分別同比增長18.6%和72.1%。寶龍商業(yè)稱，其將繼續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，并計劃收購商業(yè)管理公司。

除了住宅物業(yè)和商辦的運(yùn)營業(yè)務(wù)外，房企的文旅項目也是輕資產(chǎn)服務(wù)的一大載體。融創(chuàng)中國（01918.HK）在2020年財報中稱，融創(chuàng)文旅已在國內(nèi)進(jìn)入39個城市，2020年實現(xiàn)收入38.8億元人民幣，同比增長36%；管理利潤約為6.28億元人民幣，同比大幅增長311%。同時，融創(chuàng)在2020年內(nèi)成功啟動了輕資產(chǎn)管理的服務(wù)輸出，提供包括文旅項目獲取、規(guī)劃研策、投資咨詢、建設(shè)、運(yùn)營、管理等全方位的產(chǎn)品服務(wù)。

綠地則正在海外市場中進(jìn)一步實行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。3月15日，位于悉尼的綠地中心項目進(jìn)入竣工交付，預(yù)計實現(xiàn)回籠資金約18億元。從去年年底開始，綠地在韓國、加拿大、澳大利亞、日本等海外市場的項目陸續(xù)完成交付，總計可回籠資金超過百億元。完成交付后，綠地將在海外市場全力實現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。

“以運(yùn)營為核心的發(fā)展方式，將會是未來企業(yè)發(fā)展的主要趨勢。”孫益功談道。

窗口期搶占先機(jī)

當(dāng)越來越多的房企駛上這條新增長的賽道，參與者又將如何瞄準(zhǔn)機(jī)會點(diǎn)呢？

中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、上海市人民政府參事盛松成對第一財經(jīng)記者表示，基于范圍經(jīng)濟(jì)，和主業(yè)相關(guān)程度越高，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的可能性就越強(qiáng)，成本就越低，也越有可能盈利。

物業(yè)已經(jīng)率先獲得了市場認(rèn)可。目前，在A股和港股上市的物業(yè)公司已有45家，市盈率平均為42倍，最高達(dá)到了195倍，已成為獨(dú)立成熟的行業(yè)板塊。“為什么給這么高的估值，不是因為物業(yè)管理有多少利潤，而是物業(yè)公司給了大家很大的想象空間，未來還會有更大的拓展。”陽侃表示。

在陽侃看來，物業(yè)公司在提供增值服務(wù)時存在邊界的限制，要突破這一限制則需要把握住社區(qū)商業(yè)這個機(jī)會點(diǎn)。“居民大量的日常消費(fèi)都是近場消費(fèi)，房企應(yīng)當(dāng)把就近的社區(qū)商業(yè)做好多業(yè)態(tài)的整合，打破物業(yè)公司的邊界，形成整個片區(qū)的增值服務(wù)的大平臺，這樣才能產(chǎn)生更高的性價比。”

在社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展中，陽侃較為看重體驗式消費(fèi)的成長性，“這個賽道是大家剛剛開始做的，如果我們能夠把社區(qū)商業(yè)從原來傳統(tǒng)的綜合消費(fèi)，延伸到與體驗式服務(wù)相結(jié)合的形態(tài)，未來將會有巨大的價值可以兌現(xiàn)。”

輕資產(chǎn)服務(wù)的對象除了C端住戶外，也可以是B端的開發(fā)商。去年７月綠城管理的上市讓代建業(yè)務(wù)收獲了更多的市場關(guān)注。綠城管理控股有限公司副總裁祝軍華認(rèn)為，目前行業(yè)集中度較高，大量房企面臨著被收購、退出市場、股權(quán)合作等喪失控制權(quán)的局面，而基于代建合作業(yè)務(wù)，委托方和服務(wù)方均能獲得收益，也能讓更多的房企有機(jī)會與頭部企業(yè)競爭。

數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中已有38家進(jìn)入代建領(lǐng)域，預(yù)計在2021~2030年，代建市場份額比例將達(dá)到10.6%。“我認(rèn)為這個數(shù)據(jù)還是保守的，更多的公司會加大這塊利潤，因為這部分利潤比自有開發(fā)的利潤要高得多。”祝軍華談道。

據(jù)祝軍華介紹，綠城管理已參與成立了一個輕資產(chǎn)聯(lián)盟，包含雅居樂、金地等房企，總體市場份額在60%左右。“靠閉環(huán)式的自建已經(jīng)沒有前途了，一定要有共創(chuàng)價值的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈來形成持續(xù)創(chuàng)新實踐的模式，所有的模式都有窗口期，我們要通過開放流量、開放生態(tài)鏈、形成聯(lián)盟等方式來抓住這樣的機(jī)會。”