“一年只賣三次地”，這個新的政府供地規(guī)則最近浮出水面。
2021年2月24日，一份出自土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的文件在網絡流傳。該文件指出，住宅用地“兩集中”的新規(guī)將在全國22個重點城市試點。
所謂“兩集中”，指集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動。同時，文件還要求各地2021年發(fā)布住宅用地公告不得超過3次。22個試點城市包含北上廣深4個一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
兩天后，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人對此公開回應。該負責人表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。
據南方周末記者不完全統(tǒng)計，截至3月1日，已有青島、天津、鄭州、濟南、南京等5城先后發(fā)文，明確今年將推行住宅用地“兩集中”模式，全年分三次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。
廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長王韶向南方周末記者表示，在“因城施策，一城一策”原則下，當前資金端實施房地產金融審慎管理制度，嚴禁銀行信貸資金違規(guī)進入樓市，土地供給端亦將實施住宅用地供應分類調控，這是貫徹落實“房住不炒”、完善房地產調控長效機制的需要。
多位地產業(yè)內人士向南方周末記者表示，新規(guī)的目的是為了調控地價和房價。但是對于調控力度和效果，卻存在分歧。
看起來，資本市場的判斷是，新規(guī)有利于龍頭房企。廣發(fā)地產研究部發(fā)文指出，集中供地可以帶來參拍企業(yè)數減少，競爭格局改善，降低地價，除控制房價上漲外，也會改善企業(yè)盈利，利好綜合能力強的頭部房企。
2月25日，滬深A股房地產板塊漲幅達到5.1%，16家個股漲停，包括收獲三年來首個漲停的萬科A（000002.SZ）等多家龍頭房企。港股內房股也出現(xiàn)集體爆發(fā)，中國恒大（03333.HK）、融創(chuàng)（01918.HK）等房企股價均漲超10%。
穩(wěn)住地價？
從各地實施細則來看，每個城市選擇的集中供地時間并不一樣。
根據各地文件，天津明確將集中在3、6、9月發(fā)布住宅用地出讓公告；而濟南選擇的時間是5、8、10月；南京選擇的則是4、7、10月。
深圳一位地產研究人士向南方周末記者透露，深圳計劃3月中下旬推出第一批土地，年中推出第二批，10月推出第三批。“各城有自主選擇的時間，可以互相錯配”。
廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長王韶分析，一般情況下，每年5月和10月都是房地產銷售的“黃金月”；而6月30日、12月30日前后，企業(yè)要做半年報和年報。如果4月、10月發(fā)布土地供應公告，一個月公告期，一個月交地價，也就是會在6月、12月要交土地款，企業(yè)一般情況下不愿意這個時候大量支付現(xiàn)金。“應明確在3月、6月和9月三個時段為宜。”
此前，全國大部分城市的土地出讓活動遍布全年。各地會提前公布一年的總供地計劃和數量，但是在全年內則是不定期、不定量舉辦土地拍賣活動。
限定一年三次，究竟有何影響？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地改變了過去無規(guī)則的單宗出讓模式，開發(fā)商無需大規(guī)模搶地，一定會降低土地溢價率，對降低房價是一個利好。
中原地產首席分析師張大偉則持相反看法，他認為影響房價核心原因是信貸，地價高低對于房價影響不大。抑制土地價格的辦法很多，分撥出讓則會造成優(yōu)質土地集中哄搶。抑制土地價格，可以全面限制土地銷售價，類如北京的限競房、共有產權房。
近年來，各地針對地價過高，也曾相繼采取過限地價、競自持、競配建等一系列穩(wěn)地價政策，而這些密集的調控政策的確讓土地市場整體熱度消退，“地王”、高價地頻出的現(xiàn)象得到控制。
“如果真要看成效，限地價明顯來得更直接。地價封頂，根本上防止了高地價問題。如果只是集中供地，什么都有可能。”上訴深圳地產研究人士表示。
自2020年以來，政府調控政策已經變得越來越密集。據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，僅2021年前兩個月，各地房地產調控累計已經高達62次。
奇怪的是，土地價格卻越調越高。
克而瑞統(tǒng)計顯示，2020年全國土地成交金額累計達74300億元，同比增長16%；全國300城土地成交樓板價增至2591元/平方米，同比上漲8%；成交溢價率提升至14.0%。
一位Top10地產商的區(qū)域投資部經理告訴南方周末記者，新規(guī)可能會使得城市之間的地價更加極端分化。如果多地都按照369模式供地，房企在一個時間段內密集拿地，一定會更傾向熱門、優(yōu)質地塊的競爭，導致某些地塊地價更高，而一些非熱門區(qū)域的地塊則有可能流拍。這對城市之間如何錯峰推地提出了更高的要求。
同時，該投資部人士表示，集中競拍也會考驗房企和房企之間的競地默契。本來一些相熟的房企在拍地前會提前打招呼，互相試探競地意愿，這對于交情更多、資金更足的頭部房企更有利。
另一地產央企的管理層人員陳明告訴南方周末記者，目前各地尚未披露新政的執(zhí)行細則，效果還很難預估。政府希望集中供地能降低每塊地的競拍房企數量，避免高價哄搶，但在拍地的實際操作層面上，房企還常常會以各類子公司、馬甲公司的形式來參與，如果執(zhí)行細則不規(guī)范，新規(guī)立意面臨很大挑戰(zhàn)。
大魚吃小魚
陳明表示，本來拿地就是一個拼錢，更拼人脈關系、拼消息靈通的事情。房企之間、房企和政府之間，“就是一場博弈”。
顯然，中小房企將面臨更大挑戰(zhàn)。
天津自然資源局的辦公室人員告訴南方周末記者，新政用意在于，住宅用地改成集中出讓后，頭部房企難以壟斷所有優(yōu)質地塊，一定程度上更利于營造公平的競爭環(huán)境，讓更多房企有地可拿。
由于土地出讓流程中存在保證金制度，開發(fā)商拿地至少需要拿出底價20%作為保證金繳納，有的地方繳納額度甚至高達100%。集中供地后，意味著房企一次競拍就要拿出幾十億甚至上百億元的保證金，這無疑提高了參加全部土地競拍的門檻。
雖然提高了頭部房企競拍所有地塊的難度，但是對于資金實力較弱的中小房企，可參與的競拍機會無形中也變少了。
中指研究院的研報指出，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京等地若實施集中供地，每次供地將可能超40宗，當中高額的保證金、土地出讓金等都將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。
具備更好現(xiàn)金流匹配能力和融資能力的房企才能有機會。而過去一年來，對于開發(fā)商而言，最頭疼的就是融資問題。
2020年下半年，政府先是出臺了“三道紅線”，從金融端對開發(fā)商融資進行分類管控，以此約束房企的負債率；再是“五類分檔”，對銀行的房貸進行集中管理，有效打擊地產加金融杠桿擴張的模式，卡住了資金對地產業(yè)的注入。
一部分房企已經倒在了負債面前，新規(guī)會進一步加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
觀點指數統(tǒng)計，過去一年，如果以2020年全國商品房銷售額預計為17.1萬億元計算，Top100房企市占率合計超過77.2%，較2019年上升3.2個百分點，1000億元以上房企市占率逾59.4%，較去年上升7.3個百分點。房地產行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，集中度也在不斷提升，呈現(xiàn)強者愈強的局面。
一位頭部房企的策劃人士對南方周末記者表示，房企大概率將持續(xù)推出各類優(yōu)惠營銷活動以加快庫存去化，增加銷售回款。房企之間合作拿地的可能性也會增加。
該人士透露，此前就有Top3的大型房企在2020年年中拍下地塊，隔了大半年遲遲未付清全款遭到當地國土局催促警告，最終除了付清超10億元的土地出讓金，外加1.5億元的違約金才保住了地塊。
但更多地產從業(yè)人士向南方周末記者表示，房企壓力主要還是來自資金端的約束，新規(guī)對于房企影響不大。雖然單個城市集中供地，但是不同城市有可能錯峰供應，加上本來土地款也是分三四個月才分批次交付的。對于房企而言，最終看的還是融資能力。
集中出讓土地新規(guī)的約束對象還指向政府本身。
據申萬宏源研究的300城監(jiān)測數據顯示，住宅用地“兩集中”的22個試點城市，近三年雖然出讓的土地面積占比約為全國的25%，但土地出讓金的占比卻超過45%。土地集中供應能讓一些地區(qū)原有的“先次后好”順序供地的做法無法繼續(xù)，不能再通過“饑餓營銷”逐步抬高地價，將會降低出讓金總收入。
王韶亦對南方周末記者表示，住宅用地集中供應勢必使房地產企業(yè)的選擇增加，城市間土地供應競爭激烈，必然增加出讓失敗的可能，這迫切需要地方政府科學編制土地供應計劃，避免出現(xiàn)熱點地塊關注度高引發(fā)哄搶競價，而關注度較低的地塊遭遇流拍的現(xiàn)象。
舊改新戰(zhàn)場
陳明認為，短期內土地財政仍是各地政府的重要收入來源。不過，如今各地政府也深諳賣地非一勞永逸之計，更看重產業(yè)發(fā)展等問題。在他看來，集中供應土地將給深耕區(qū)域的本土房企，或能讀懂本地產業(yè)政策與政府心思的區(qū)域性開發(fā)商帶來機會。
實際上，這種轉變已經在發(fā)生。面對近年來招拍掛市場的頻頻調控，心有戚戚的房企已經開始轉向新戰(zhàn)場。
中指研究院在2020年對20家代表性房企進行了研究，發(fā)現(xiàn)房企拿地渠道已經開始全面多元化。報告指出：“房企將采取招拍掛、收并購、商業(yè)產業(yè)購地、城市更新、棚改舊改等方式投資高質量土地，低成本多元化拓儲渠道將成為房企穩(wěn)健長足發(fā)展的前提。”
其中，舊改是地產商追逐的主要賽道。
2019年，中央經濟工作會議中提到，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。隨后全國各地城市更新項目紛紛動了起來。
以廣州為例，2019年4月，廣州市發(fā)布了《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，當中提出：政府進一步鼓勵房企和城中村自行洽談，先給村民補償，操刀城中村改造，最后才補上土地出讓金。
多位房企人士向南方周末記者表示，相比前期溝通、提前準備多月進行招拍掛拿地還往往以失敗告終，城中村改造的風險更加可控，毛利率也更高。
過去城市更新的難點在于“釘子戶”難搞，資金補償大。如今多地出了新規(guī)，規(guī)定了資金補償的天花板，同時村民開始傾向于房屋置換而非現(xiàn)金置換。而土地出讓金又可以在改造項目后再補上，那實際項目所需的前期開發(fā)資金比以往大幅減少。
而且，根據多地針對城市更新的規(guī)定，舊城、舊村改造項目因用地和規(guī)劃條件限制，無法實現(xiàn)資金平衡的，還可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式，在全市或全區(qū)統(tǒng)籌平衡土地。
戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問部高級董事及主管邵豐曾參與多個舊改項目，他在接受南方周末記者采訪時曾表示，舊改是獲得政府支持的。當前國家對房地產融資愈發(fā)收緊，幾乎所有渠道都封死了，但是留了個口子給舊改項目，例如多家信托公司仍被允許發(fā)行城市更新領域的相關產品。這對于房企而言無疑有著巨大的吸引力。
一家廣州本土開發(fā)商的員工說，她來不及關心集中供地的新政，春節(jié)前夕，老板就給她下達了新命令，爭奪舊改人才。
近期登錄獵聘網，“薪資100萬以上”的城市更新高管崗位數量為“100+”。上述人士表示，公司對于舊改總裁級崗位給出了“百萬起跳，上不封頂”的條件，還未算上項目提成的績效獎勵。
不過，針對舊改人才，企業(yè)看重的不僅是學歷，還有更多關于“人脈資源”的爭奪，尤其是“政府人脈”。上述人士說，“我們會優(yōu)先考慮會說當地方言的，擁有一定社會資源和項目資源的，與當地城市更新相關職能部門關系良好的”。
（應受訪者要求，陳明為化名）
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