今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告涉房?jī)?nèi)容的表述中，“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”成為新的提法，并成為代表委員、輿論關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
令人關(guān)注的是，新市民、青年人為何被重點(diǎn)提及？何為新市民？如何緩解新市民、青年人的住房困難？事實(shí)上，政府工作報(bào)告也指明了方向，諸如切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
但是，在相關(guān)舉措具體落地過(guò)程中，究竟該如何進(jìn)行政策傾斜？除了住房問(wèn)題外，更加重要的平等教育、醫(yī)療等公共服務(wù)權(quán)利又該如何實(shí)現(xiàn)？
新市民等住房問(wèn)題嚴(yán)峻，政府工作報(bào)告著重提及
青年人的概念已經(jīng)清晰，何為新市民？
早在2014年7月份，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出,對(duì)于長(zhǎng)期居住在城市并有相對(duì)固定工作的農(nóng)民工，要逐步讓他們?nèi)跒槌鞘?ldquo;新市民”，享受同樣的基本公共服務(wù)，不能把他們視為城市“二等公民”。
彼時(shí)新市民的提法指的是長(zhǎng)期居住在城市并有相對(duì)固定工作的農(nóng)民工，隨著城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，以及人才向大城市的涌入，新市民的范圍逐漸擴(kuò)大。
諸如，《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》中曾提及新市民，在全國(guó)住房公積金繳存職工中，新開戶職工方面，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口及新畢業(yè)大學(xué)生等新市民966.28萬(wàn)人，占新開戶職工的52.85%。
又如2018年修訂通過(guò)的《佛山市新市民積分制服務(wù)管理辦法》，其中的新市民是指離開常住戶口所在地進(jìn)入本市居住，持有本市居住證的非本市戶籍人員。
再如2020年廣州市政府與中國(guó)建設(shè)銀行(601939,股吧)等有關(guān)單位簽署的《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，其中指出要著力解決廣州新市民，特別是非戶籍常住人口和新落戶新就業(yè)大學(xué)生的住房問(wèn)題。
可以看出，目前的“新市民”，主要是泛指原籍不在當(dāng)?shù)?、因各種原因來(lái)到一個(gè)城市工作和生活的各類群體的集合統(tǒng)稱。如果再進(jìn)一步精準(zhǔn)定位，則是擁有穩(wěn)定工作的非本地戶籍常住人口。
對(duì)于這類群體，2021年政府工作報(bào)告首次提出，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。那么，新市民、青年人為何被重點(diǎn)提及？
隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，越來(lái)越多的人流向中心區(qū)域、大城市、核心城市等，但是相比于原住居民以及更早實(shí)現(xiàn)定居的人來(lái)說(shuō)，近幾年新涌入的新市民在居住問(wèn)題上面臨著突出矛盾。新市民的收入與高房?jī)r(jià)有著較大差距，購(gòu)房支付能力有限，而租賃市場(chǎng)更是面臨著租金上漲、供需結(jié)構(gòu)失衡以及黑中介、虛假信息、合同霸王條款等亂象。
而幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是我國(guó)以人為本、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的要求。中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢表示，政府工作報(bào)告要求“十四五”期間城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高，人口向大城市、核心城市聚集的態(tài)勢(shì)明顯，而房?jī)r(jià)處于一個(gè)穩(wěn)定上升的過(guò)程，對(duì)于新市民、青年人來(lái)說(shuō)，買房存在著較大壓力，政策需要給予適當(dāng)?shù)闹С趾蛶椭?/div>
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，新市民、青年人的住房問(wèn)題是目前住房市場(chǎng)的核心問(wèn)題。盡管從發(fā)展歷程來(lái)看，從1998年房改至今大規(guī)模的住房開發(fā)使得8.5億城鎮(zhèn)人口告別住房短缺，城市家庭戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，住房自有率超過(guò)85%；但是從現(xiàn)狀來(lái)看，新市民、青年人居住條件非常差。
“根據(jù)國(guó)家流動(dòng)人口調(diào)查數(shù)據(jù)，目前我國(guó)流動(dòng)人口有30%-40%居住在雇傭單位提供的宿舍或工棚，其他大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房，居住面積狹小，居住條件惡劣，安全風(fēng)險(xiǎn)很大。尤其是在大城市，居住情況更加嚴(yán)峻。”許小樂(lè)稱。
租賃住房向新市民傾斜，供應(yīng)、監(jiān)管雙管齊下
如何幫助新市民、青年人等緩解住房困難？今年的政府工作報(bào)告也指明了方向，“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。”
可以看出，政府工作報(bào)告中，“租賃住房”出現(xiàn)多次，這說(shuō)明，在解決大城市住房問(wèn)題尤其是幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難上，租賃住房是重要方式。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，大城市房?jī)r(jià)高，新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及中低收入沒(méi)有住房的居民，要解決住房問(wèn)題，主要是通過(guò)住房租賃來(lái)解決。此外，維護(hù)城市運(yùn)行、保障的群體，諸如快遞員、服務(wù)員、環(huán)衛(wèi)工人等，收入不高，但對(duì)于城市的健康運(yùn)行意義重大，這類人群要考慮通勤、職住平衡等，只能通過(guò)住房租賃解決居住問(wèn)題。
那么，保障性租賃住房供應(yīng)應(yīng)該如何向新市民、青年人傾斜呢？許小樂(lè)建議，應(yīng)加快完善住房保障體系，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。比如，增加保障性租賃住房土地供應(yīng)，支持利用集體建設(shè)用地和企業(yè)自由存量用地建設(shè)，允許將閑置的工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房等存量房屋改建成政策性租賃住房。
除了增加保障性租賃住房供應(yīng)外，在市場(chǎng)化租賃住房方面，許小樂(lè)還建議，鼓勵(lì)居民將富余住房用于出租，但不征收稅費(fèi)；對(duì)于企事業(yè)單位出租閑置房屋的，給予稅率優(yōu)惠。在人口凈流入較多、住房?jī)r(jià)格高的大中城市，通過(guò)改造、新建等方式增加租賃房源。另外，培育專業(yè)化機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)等。
此外，隨著長(zhǎng)租公寓等“爆雷”頻頻，租賃市場(chǎng)亂象叢生，業(yè)內(nèi)專家還建議加快完善市場(chǎng)監(jiān)管體系，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)租房者權(quán)益。
落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，解決新市民公共服務(wù)痛點(diǎn)
事實(shí)上，想要安居樂(lè)業(yè)，保障居住權(quán)益只是第一步，新市民還面臨著平等教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等多方面痛點(diǎn)。
全國(guó)政協(xié)委員、觀瀾湖集團(tuán)主席兼行政總裁朱鼎健表示，進(jìn)一步解決大城市學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位緊缺，推進(jìn)全民醫(yī)保、異地就醫(yī)結(jié)算，健全大病救助制度等，對(duì)于處于“夾心層”的新市民、青年人來(lái)說(shuō)，可能是比較迫切的問(wèn)題。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，要解決新市民的上述痛點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是關(guān)鍵。何為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”？就是租房者與購(gòu)房者享受同等的公共服務(wù)權(quán)利。
2017年7月份，廣州市政府辦公廳印發(fā)的《廣州市加快住房租賃市場(chǎng)工作方案》明確指出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。
2020年12月份，蘇州市政府發(fā)布的《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見》指出，落實(shí)租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，破除隱形門檻。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，租房可落戶能真正保障租客的權(quán)益，對(duì)落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”具有積極作用。
更重要的是，2020年12月16日至18日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，曾提到“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。
2021年政府工作報(bào)告也提出，“更好解決進(jìn)城務(wù)工人員子女就學(xué)問(wèn)題”，“讓每個(gè)孩子都有人生出彩的機(jī)會(huì)”。此外，“十四五”規(guī)劃也明確，“加快城鎮(zhèn)學(xué)校擴(kuò)容增位，保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口隨遷子女平等享有基本公共教育服務(wù)”。
許小樂(lè)表示，目前我國(guó)落戶的政策與房屋掛鉤，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中是以“房屋所有權(quán)”為原則，這也就意味著“租房”獲得社會(huì)福利的優(yōu)先級(jí)較低，“租購(gòu)歧視”現(xiàn)象存在，會(huì)影響城市租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
租購(gòu)?fù)瑱?quán)如何破局？“突破的重點(diǎn)是優(yōu)化公共資源分配方式，尤其在落戶及子女教育方面逐步減少‘租購(gòu)差異化’”，許小樂(lè)認(rèn)為，“各城市除放寬落戶條件，減少租購(gòu)差距甚至取消與購(gòu)房的掛鉤外，首先需按城市常住人口數(shù)量，加大對(duì)基本公共服務(wù)資源的投入；其次優(yōu)化教育資源的分配方式，加大對(duì)實(shí)際居住或繳納社保時(shí)長(zhǎng)等的衡量。此外，還需擴(kuò)大租賃稅收優(yōu)惠，現(xiàn)在部分城市辦理居住證或入學(xué)要求提供租賃備案證明，但由于個(gè)人出租房屋需承擔(dān)租金收入稅負(fù)，業(yè)主備案意愿低，增加了租房家庭子女入學(xué)難度。”
全國(guó)人大代表、58同城CEO姚勁波則表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看，各地可根據(jù)公共設(shè)施完備情況，逐步將公共服務(wù)與房產(chǎn)所有權(quán)松綁，推進(jìn)其直接與人綁定，進(jìn)而縮小租購(gòu)之間權(quán)益差，促進(jìn)落戶及教育、醫(yī)療等重點(diǎn)公共服務(wù)均衡化，實(shí)現(xiàn)以人為本的公共服務(wù)資源配置。
增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，提升新市民需求匹配度
除了租賃住房外，增加共有產(chǎn)權(quán)住房供給是幫助新市民、青年人等緩解住房困難的另一個(gè)方式。
何為共有產(chǎn)權(quán)住房？這是近幾年來(lái)政府力推的政策性住房，政府與購(gòu)房者共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者以低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，在出售時(shí)，政府擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，購(gòu)房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)保障住房的封閉運(yùn)行。共有產(chǎn)權(quán)住房在保障剛需購(gòu)房者權(quán)益的同時(shí)，還有利于消除牟利和尋租空間。
2017年9月14日，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，其總體要求為，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，通過(guò)推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快解決住房困難家庭的基本住房問(wèn)題。
2017年9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實(shí)施，70%面向北京市民，30%面向符合購(gòu)房條件的外地戶籍“新北京人”。2018年，上海進(jìn)一步擴(kuò)大政策受益面，將非滬籍住房困難家庭有序納入共有產(chǎn)權(quán)住房保障范圍。目前，北京、上海進(jìn)行大量試點(diǎn)建設(shè)后，形成了相對(duì)完善的供應(yīng)體系。
目前來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房解決了部分中低收入人群的住房問(wèn)題。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，通過(guò)不斷落實(shí)的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，以及近幾年的試點(diǎn)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的配售定價(jià)、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則梳理出來(lái)一整套的辦法，可以為其他城市推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障及供應(yīng)體系搭建起到推動(dòng)作用；此外，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，以及整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)起到明顯的促進(jìn)作用。
但是，在共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)等方面，仍有一些問(wèn)題存在。許小樂(lè)表示，以往共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目多分布在城市相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，教育、醫(yī)療、交通等公共資源不完善，不便于居住者日常生活和工作。而申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)的客群多是年輕的上班群體，對(duì)于以上公共資源需求更直接更迫切，因此造成以往共有產(chǎn)權(quán)房與需求匹配度較低。因此，許小樂(lè)建議，在未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房推廣落地的過(guò)程中，項(xiàng)目選址在周邊配套相對(duì)完善的區(qū)域。
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