在“十四五”規(guī)劃開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨了新的宏觀和政策環(huán)境。

3月5日上午，兩會(huì)政府工作報(bào)告如 2020 年一樣，重申 “堅(jiān)持房住不炒”，提出解決好大城市住房突出問(wèn)題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告指出，保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題， 通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

具體措施有，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65％，發(fā)展壯大城市群和都市圈。

實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

政府投資更多向惠及面廣的民生項(xiàng)目?jī)A斜，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)，提升縣城公共服務(wù)水平。深入實(shí)施區(qū)域重大戰(zhàn)略、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略，構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局和國(guó)土空間支撐體系。

總體來(lái)看，2021年樓市總基調(diào)不變——堅(jiān)持“房住不炒”， 同時(shí)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”， 可以預(yù)期未來(lái)投機(jī)性的房?jī)r(jià)過(guò)度炒作，將持續(xù)受到抵制，樓市調(diào)控將從供需兩端出發(fā)，特別是供給端改革，解決好居住問(wèn)題。

從2021年繼續(xù)將“房住不炒”作為樓市調(diào)控的根本底線來(lái)看，中指研究院認(rèn)為，今年短期調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，整個(gè)政策環(huán)境的松緊程度仍將體現(xiàn)在因城施策方面。

今年以來(lái)，部分城市樓市向好，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)明顯不穩(wěn)波動(dòng)，導(dǎo)致調(diào)控政策迅速啟動(dòng)。上海、杭州、深圳等城市接連出臺(tái)樓市新政，從限購(gòu)、限貸、限售等方面不斷加碼、補(bǔ)漏洞，土拍規(guī)則亦有升級(jí)。

“一線城市的調(diào)控政策亦為其他城市提供了“范本”，短期內(nèi)土地市場(chǎng)熱度較高、房?jī)r(jià)存在較大上漲預(yù)期的城市，仍將繼續(xù)加碼調(diào)控政策，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金三銀四”，或是熱點(diǎn)城市的政策高發(fā)期。”中指研究院具體總結(jié)表示。

民生證券也認(rèn)為：“今年以來(lái)多條地方調(diào)控的新規(guī)，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期方面做到了較大進(jìn)步，以深圳二手參考價(jià)為例，首次實(shí)現(xiàn)了對(duì)二手房?jī)r(jià)格的管控。”

這兩年，大城市住房問(wèn)題突出，租賃市場(chǎng)矛盾激化，引發(fā)出諸多亂象。從2018年開始，政府就高度重視這一領(lǐng)域規(guī)范和建設(shè)，今年政府工作報(bào)告也再次重申解決租賃住房問(wèn)題。

2018年政府工作報(bào)告提出“培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

今年再次提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

中指研究院就前后政策對(duì)比分析后表示：“由之前的“培育”市場(chǎng)到現(xiàn)在的“切實(shí)增加”供給，租賃住房已然成為政府大力發(fā)展的對(duì)象，成為解決大城市住房問(wèn)題的重要著力點(diǎn)。租賃住房的建設(shè)，一方面可以為新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，也將起到積極作用。”

“穩(wěn)地價(jià)”和 “增加土地供應(yīng)”都在今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中明確提出。自然資源部也在通知中明確，今年土地供應(yīng)量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量。

而如何在增加土地供應(yīng)的同時(shí)，防止搶地潮和高地價(jià)現(xiàn)象？近日自然資源部，要求重點(diǎn)城市2021年住宅用地供應(yīng)“兩集中”。 業(yè)內(nèi)比較趨同的看法是，穩(wěn)地價(jià)與穩(wěn)房?jī)r(jià)結(jié)合，在土地集中出讓與土地“雙限”的催化下，土地市場(chǎng)將有望走向平穩(wěn)。

光大證券認(rèn)為，這是通過(guò)“增供給”+“穩(wěn)預(yù)期”來(lái)“穩(wěn)地價(jià)”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”。“隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，房企對(duì)高能級(jí)城市住宅用地爭(zhēng)奪激烈，地價(jià)上漲壓力較大。當(dāng)前官方表態(tài)旨在增加住宅用地供應(yīng)和土拍信息透明度提升，以此穩(wěn)定需求過(guò)旺而推動(dòng)的住宅用地成交價(jià)格持續(xù)上漲。”

2021年住宅用地供應(yīng)“兩集中”對(duì)房企提出了更高的資金和運(yùn)營(yíng)要求。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，近五年，鄭州、青島、濟(jì)南等城市年均成交住宅用地超100宗，若按一年三次集中出讓地塊，單次出讓地塊數(shù)量將超40宗，部分城市出讓規(guī)劃建筑面積超400萬(wàn)平方米，出讓金超300億。

中指研究院預(yù)判，單次大規(guī)模的集中出讓對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流管理、投資、營(yíng)銷、融資等方面均提出了更高要求。