取消商品房預(yù)售再次引發(fā)關(guān)注。2021年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周世虹提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房，原因是違反市場(chǎng)交易規(guī)律，對(duì)購(gòu)房人顯失公平。

事實(shí)上，關(guān)于商品房預(yù)售制度的討論已經(jīng)持續(xù)了十余年，而且并非首次出現(xiàn)在兩會(huì)的提案里。不過，對(duì)于此時(shí)取消商品房預(yù)售制度，專家仍認(rèn)為，目前我國(guó)取消商品房預(yù)售制的時(shí)機(jī)還不成熟，可以試點(diǎn)部分城市實(shí)行商品房現(xiàn)售制，但不能“一刀切”取消。

全國(guó)政協(xié)委員周世虹：建議商品房預(yù)售改為現(xiàn)售

“商品房預(yù)售制度已弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。”全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周世虹表示，在商品房預(yù)售制度下，開發(fā)商將經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。先預(yù)付房款后交房不僅讓購(gòu)房者承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商挪用、占用資金，項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房人無房可住等風(fēng)險(xiǎn)。

商品房預(yù)售制度，也被叫做賣期房、賣樓花。這一制度最早出現(xiàn)于香港。1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度。最初是為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供不應(yīng)求的問題。

十余年來，取消商品房預(yù)售制的聲音不斷。早在2005年，中國(guó)人民銀行就曾在其出具的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議取消房屋預(yù)售制度。2006年，在全國(guó)兩會(huì)上，33位全國(guó)人大代表聯(lián)名建議取消商品房預(yù)售制度。

2009年，兩會(huì)提案中首次出現(xiàn)相關(guān)內(nèi)容，建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，全面取消預(yù)售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。此后，周世虹曾在2018年的全國(guó)兩會(huì)上提出過取消商品房預(yù)售制的提案。

如今，爭(zhēng)議十余年的商品房預(yù)售制再次出現(xiàn)在今年兩會(huì)提案中。對(duì)此，周世虹認(rèn)為，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在，因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式。

周世虹舉例表示，自2016年起，深圳、杭州、南京、蘇州等已開始試點(diǎn)或探索現(xiàn)房銷售；2018年7月江門市正式發(fā)布商品房現(xiàn)售管理辦法征求意見稿；2020年3月7日海南省正式取消商品房預(yù)售，在全域?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售。上述有關(guān)省市實(shí)行現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)為住建部門改革預(yù)售制度提供了借鑒，打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

而對(duì)于實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房制度，周世虹認(rèn)為，“由于公攤面積存在缺少限制性標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商委托測(cè)量機(jī)構(gòu)測(cè)繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等導(dǎo)致公攤面積無序增加和不斷上漲。”而“以套內(nèi)建筑面積計(jì)算售房?jī)r(jià)格，讓購(gòu)房人看得清楚，買得明白，既能避免購(gòu)房人利益受到損害，又能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易公平、公正。”

現(xiàn)狀：期房銷售超90%以上，仍占市場(chǎng)主導(dǎo)地位

為什么熱議十余年，至今商品房預(yù)售制仍在執(zhí)行？

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，中國(guó)商品房預(yù)售制自1994年出臺(tái)，到2020年已有20多年的時(shí)間。目前中國(guó)商品房銷售的主要是期房銷售，占比超90%以上，占市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，而現(xiàn)房銷售占有率不到10%。

謝逸楓表示，預(yù)售制最大的優(yōu)點(diǎn)是縮短了房企現(xiàn)金流回籠周期，一定程度上滿足了房企的融資需求。目前，商品房預(yù)售款占到房企到位資金的34.5%。商品房預(yù)售制非常符合房企投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、盈利模式，也就是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資滾動(dòng)的開發(fā)模式。

中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大也表示，商品房預(yù)售制為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一條以極低成本向購(gòu)房者融資的渠道，解決了房地產(chǎn)開發(fā)商及時(shí)籌措資金投入商品房開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)問題。

“相較于大型房企有能力進(jìn)行多元化融資，中小型房企的融資能力不足，如果取消預(yù)售制后有可能導(dǎo)致中小型房企破產(chǎn)。”況偉大如是說。

爭(zhēng)議：取消預(yù)售將致供求關(guān)系不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲預(yù)期？

從目前看，商品房預(yù)售仍對(duì)市場(chǎng)起著舉足輕重的作用。況偉大分析說，“對(duì)于開發(fā)商而言，預(yù)售商品房提供的資金可緩解資金周轉(zhuǎn)問題，有利于增加商品房供給，緩解樓市供不應(yīng)求的局面。而對(duì)于購(gòu)房者而言，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，如果取消商品房預(yù)售將導(dǎo)致市場(chǎng)住房供求關(guān)系不穩(wěn)定，助攻房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。謝逸楓表示，期房具備優(yōu)惠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，刺激市場(chǎng)需求，同時(shí)加快了商品房供應(yīng)，緩解了市場(chǎng)供需關(guān)系，穩(wěn)住了房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，如果地價(jià)高、融資成本高、房?jī)r(jià)高，開發(fā)商沒有預(yù)售，銷售周期會(huì)拉長(zhǎng)，最終導(dǎo)致商品房供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)上漲。

況偉大也認(rèn)為，雖然在樓市供過于求的地區(qū)，房?jī)r(jià)本身處于下行區(qū)間，取消商品房預(yù)售制度，有利于防止開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，也有利于防止庫(kù)存過剩。但在樓市供不應(yīng)求的地區(qū)，取消商品房預(yù)售制的條件還不成熟。而從目前來看，一線城市樓市還處于供不應(yīng)求的局面，二線城市供不應(yīng)求的局面也還未完全改變。在這些地區(qū)，商品房預(yù)售制還有存在的必要性。

“雖然從長(zhǎng)期看，取消商品房預(yù)售制，實(shí)施商品房現(xiàn)售制，是保障購(gòu)房者的合法切身利益，從根子上去除商品房預(yù)售制導(dǎo)致的貨不對(duì)板、爛尾樓等一系列問題。不過，目前中國(guó)取消商品房預(yù)售制的條件和時(shí)機(jī)還不成熟，可以試點(diǎn)部分城市商品房現(xiàn)售制，不能一刀切取消。否則將帶來市場(chǎng)混亂，引起金融、債務(wù)、房企的危機(jī)。”謝逸楓說。

業(yè)內(nèi)：應(yīng)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管及信息披露力度

目前，商品房預(yù)售制度出現(xiàn)的弊端也是顯而易見。但是李宇嘉認(rèn)為，這并不完全是期房制度的問題，而是監(jiān)管的問題。目前對(duì)于商品房的施工證批準(zhǔn)預(yù)售，竣工交付，預(yù)售資金監(jiān)管，都有嚴(yán)格的制度，按道理來講，預(yù)售資金監(jiān)管到位的話，商品房爛尾的問題就不會(huì)存在。而爛尾的項(xiàng)目大多是預(yù)售資金被挪用，房屋交付后產(chǎn)生的質(zhì)量問題。這與預(yù)售資金監(jiān)管也有很大關(guān)系。

此外，李宇嘉強(qiáng)調(diào)，在建房屋預(yù)先賣給購(gòu)房人，開發(fā)商提前收回資金和利潤(rùn)，這是行業(yè)普遍奉行“高周轉(zhuǎn)”模式。只是在執(zhí)行過程中，開發(fā)商過于追求“高周轉(zhuǎn)”導(dǎo)致了部分質(zhì)量以及安全事故的發(fā)生。

況偉大也建議，防止開發(fā)商欺詐購(gòu)房者，還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商信息披露力度。

雖然對(duì)于取消商品房的預(yù)售，出現(xiàn)了很多的反對(duì)聲音。但是對(duì)于取消公攤面積，并以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房，卻贏得了更多贊同。對(duì)此，況偉大認(rèn)為，這雖然無法明顯降低購(gòu)房者的購(gòu)房壓力，但會(huì)使得開發(fā)商少了暗箱操作的空間，房?jī)r(jià)也變得更為透明，有利于保障購(gòu)房者的權(quán)利，同時(shí)會(huì)削弱開發(fā)商的利潤(rùn)率。